Tiskane izdaje
Nekateri pravijo, da bi morali davek na nepremičnine uvesti takoj, drugi zatrjujejo, da je potreben čas za boljše nepremičninske evidence, brez katerih naj ne bi bilo mogoče pričakovati pravičnosti pri obdavčitvah.
Davek na nepremičnine se v zadnjih časih čedalje bolj pogosto pojavlja v izjavah politikov, tako tistih, ki tehtajo vstop v prihodnjo koalicijo, kot tistih, ki računajo z opozicijsko prihodnostjo. Občasno se oglašajo tudi strokovnjaki in »strokovnjaki« pa gospodarstveniki in vsak po svoje modrujejo o prednosti oziroma škodi, ki naj bi jo prinesle nepremičninske dajatve.
Za bolj tehtno razmišljanje želim v nadaljevanju opozoriti na nekatere pasti, v katere so se ujeli sestavljavci zakona v prejšnjih vladah, in nakazati smeri, po katerih bi se jim bilo možno izogniti.
Predvsem bi rad opozoril na zmotno prepričanje, da je z davkom na nepremičnine možno hkrati urediti vse ali skoraj vse, kar je narobe v našem davčnem sistemu in nepremičninski politiki, ob tem pa še konsolidirati javne finance. Da takšne ambicije vodijo v strokovni polom in politični neuspeh, je izkusila prejšnja vladna garnitura, in realno lahko upamo, da so se tisti, ki bodo prevzeli odgovornost v prihajajoči vladi, iz te lekcije kaj naučili.
Ankete pred volitvami
V tem smislu so zanimivi rezultati ankete, ki jo je v zvezi z davkom na nepremičnine neposredno pred volitvami izvedlo Združenje lastnikov nepremičnin (ZLAN) med strankami, ki so kandidirale za državni zbor.
Od sedanjih parlamentarnih strank se je le SDS izrekla proti davku, pa še ta je zatrdila, da je sedanji sistem nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča treba spremeniti. Združena levica na anketo sploh ni odgovorila, SD, Desus, Zaab in NSi pa so izrazili mnenje, da bi z uvedbo davka na nepremičnine primerno posodobili davčni sistem. Pri izjavah o uvajanju zakona so bile stranke zelo previdne. Dajale so vtis, da to vprašanje ni prioritetno. Pri SMC pisnega odgovora na anketo niso dali, v telefonskem pogovoru pa so dali vedeti, da se o tem pred volitvami ne bodo izrekli.
Pri Zaab in NSi so menili, naj bo davek na nepremičnine izključno prihodek občin. Sem lahko štejemo tudi SDS, ki bi popravljala zdaj veljavno nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ), ki je občinski davek. Desus in SD sta bila bolj previdna in sta menila, da je to stvar dogovora. Vsi pa so menili, da razlikovanje med rezidenčnimi in nerezidenčnimi nepremičninami ni primerno, bili proti progresivni obdavčitvi in se izrazili proti bistvenemu poviševanju sedanjih davčnih obremenitev. Večji priliv v davčne blagajne naj se doseže z doslednim obdavčevanjem in pobiranjem. Izjemi sta NSi, ki se zavzema za oprostitev plačevanja »za osnovni življenjski prostor ali znesek vrednosti tega premoženja«, in SD, ki dopušča zvišanje nepremičninskih dajatev, če »bi se hkrati znižali davki na delo«. Iz odgovorov sledi, da je med strankami obstajal konsenz o tem, da naj bo pri obdavčitvi nepremičnin izjem čim manj. Od tega nekoliko odstopa le NSi, v kateri pravijo, da naj ne bi bilo davka na »kmetijska zemljišča in gozdove, ki so obremenjeni z davkom na katastrski dohodek«, pa tudi ne od »nepremičnin v lasti države, samoupravnih lokalnih skupnosti, humanitarnih in gasilskih organizacij«.
Zelo zanimivi so bili odgovori na vprašanje, ali jih je odločitev ustavnega sodišča o razveljavitvi zakona presenetila. Nihče, razen pri Zaab, ni bil presenečen, pa tudi tam so pričakovali, da bo ustavno sodišče »lahko odpravilo ali spremenilo nekatere določbe zakona«. Vsekakor jih je presenetilo, da je ustavno sodišče razveljavilo sistem ugotavljanja davčne osnove z množičnim vrednotenjem. Zanimivo, da niso bili presenečeni niti pri SD, ki so bili glavni zagovorniki rešitev, ki so se kasneje izkazale za neustavne. Na vprašanje, zakaj tako, so v volilnem štabu odgovorili, da se ne želijo izrekati o rešitvah, ki jih je SD predlagal pod predsedstvom Igorja Lukšiča. Sklepamo lahko torej, da so se ob spremembi na predsedniškem položaju spremenila tudi nekatera stališča do tega vprašanja. Značilna za razmere v nekdanji koaliciji je tudi izjava predstavnika Desusa. Potrdili so, da so bili proti radikalnim rešitvam v propadlem zakonu, da pa so bili primorani podpreti zakon zaradi, kot so se izrazili, »državotvorne drže«, ko niso hoteli ogroziti vlade.
Zapuščina prejšnjih vlad
Pri vprašanju o osnovi za odmero davka na nepremičnine so bila stališča strank sicer različna, vendar so vse poudarjale, da je treba o tem še razpravljati in poiskati primerno rešitev. Tržna vrednost nepremičnin naj bi bila osnova, vendar naj bi po mnenju Zaab morali paziti na to, da bi bila »obdavčitev enakega tipa nepremičnine enaka po celotnem ozemlju RS«. To je seveda možno doseči le z različnimi stopnjami po občinah, pri čemer večina podpira pravico občin, da regulirajo stopnje na svojem območju. Bolj odstopa stališče SD, ki meni, da bi morali vzeti za osnovo vrednosti z nekim »indeksom na kvadratni meter«, vendar so dodali, da »odstotki niso stvar predvolilnih obljub, temveč podrobne strokovne analize in temeljitega usklajevanja«.
Ko analiziramo zapuščino idej in predlogov, ki jo je prejšnja vladajoča garnitura zapustila nastajajoči, ne moremo mimo mnenja odhajajočega ministra za finance Uroša Čuferja v intervjuju za Sobotno prilogo Dela 21. junija. Rekel je, da je davek na nepremičnine dober, ker je treba bolj obdavčiti premoženje kot delo, saj naj bi to večalo konkurenčno sposobnost Slovenije. Ker gre za zelo splošno trditev, ki je večini všečna, ob običajni interpretaciji pa napačna in ekonomsko škodljiva ter za smiselnost prihodnjega davka še kako bistvena, o tem nekaj več.
V odgovoru na intervju v pismih bralcev sem pripomnil, da je za konkurenčnost pomembna davčna stabilnost okolja, kar eksperimentiranje z davki prav gotovo ni, in da je povezava med obdavčevanjem kapitala in nepremičninskim davkom zelo nejasna. Končal sem z vprašanjem, zakaj naj bi bil kapital, naložen v zgradbe, davčno obremenjen drugače kot kapital, vložen v stroje, surovine, tehnologijo ali trgovsko blago. Odgovora na to ni bilo in na svoje vprašanje bom zato odgovoril kar sam.
Obdavčevanje različnih vrst kapitala
Razlogov za različno obdavčevanje različnih vrst kapitala ni. Nasploh se kapital sam po sebi v večini sodobnih razvitih držav ne obdavčuje, davku so zavezani le dohodki oziroma donosi, ki jih kapital prinaša. Tudi z geslom »bolj obdavčiti kapital« je večinoma mišljena obdavčitev dobičkov in nihče pri tem ne misli, da bi bilo treba obdavčiti na primer vlaganje kapitala v nova delovna mesta. Seveda to ne pomeni, da od nepremičnin ne bi bilo treba plačevati posebnih dajatev, vendar so te dajatve odmena ali »nadomestilo« za to, kar država ali lokalna skupnost ponuja lastniku nepremičnine, da jo ta sploh lahko uporablja. Zgradba, pa naj gre za hotel ali stanovanjsko hišo, ki ni priključena na javno infrastrukturo, kot so cesta, vodovod, elektrika, šola ali lepo okolje, je neuporabna.
Tudi od avtomobila plačujemo dajatev za uporabo cest, vendar ne zato, ker je avto premoženje, pač pa zato, ker uporablja javno infrastrukturo. Po isti logiki je prav, da tudi lastniki gozdov, ki za spravilo lesa uporabljajo javne gozdne ceste, za to nekaj plačajo, vprašanje je le, kolikšna dajatev je sorazmerna s koristjo, ki jo od te ceste imajo. Obdavčitev katastrskega dohodka je seveda nekaj drugega: kot pove že ime, gre za davek na dohodek od ukvarjanja s kmetijsko oziroma gozdarsko dejavnostjo, tako kot so obdavčeni tudi drugi dohodki, na primer dohodki iz delovnega razmerja ali dobiček pravnih oseb.
Če bi si želeli vpeljati davek na premoženje in biti pri tem dosledni, bi morali hkrati z davkom na nepremičnine uvesti tudi davek na vse druge oblike premoženja. Pobirati bi ga morali od delnic, depozitov v bankah, umetniških predmetov ter drugih dragocenosti, in to enako doma kot v tujini. Po logiki obdavčevanja premoženja bi tako morali uvesti davek na prihranke prebivalstva, pri podjetjih pa od bilančne vsote. Nobena politična stranka – niti Združena levica – tega nima v programu in tako ravnanje verjetno ne bi bilo v skladu z našo ustavo in evropskim pravnim redom.
Ob zavedanju, da je davek na nepremičnine v bistvu strošek, ki ga plačujemo ob uporabi nepremičnine, se nam marsikaj, kar je bilo pri padlem zakonu sporno, pokaže v bolj jasni luči. Na dilemo, ali naj dobi davek država ali občina, je odgovor jasen. Dobi naj ga tisti, ki je v našem sistemu odgovoren za infrastrukturo, to je, vsaj pretežno, občina.
Vprašanje progresivnosti pri obdavčevanju nepremičnin odpade. Ni namreč razloga, da bi za dve hiši v lasti ene osebe občini pripadalo več kot za dve hiši v lasti dveh oseb. Ali pa razni socialni popusti. Ti so sicer načeloma možni, vendar zakaj jih ne bi uvedli pri vodi, kanalščini ali elektriki. Ali ne bi bilo pravičneje, da bi socialno šibkejši plačevali za avtocestno vinjeto manj, saj se verjetno poleg tega, da težko plačujejo, tudi manj vozijo? Zakaj naj bi bil prav nepremičninski davek najprikladnejši za pomoč socialno šibkejšim?
Osebno se mi zdi, da je pri drugih davkih, zlasti pri dohodnini, bistveno več možnosti za izravnavanje socialnih razlik. Če bi na primer želeli upoštevati predlog NSi in oprostiti prebivalstvo plačevanja nepremičninskega davka za »osnovni življenjski prostor«, na primer za 20 kvadratnih metrov stanovanja na prebivalca v vrednosti 1000 evrov za kvadratni meter, bi ob davku 0,05 odstotka to zneslo 10 evrov na leto. Stavim, da je bolj preprosto prek olajšav in davčnega praga zmanjšati vsakemu prebivalcu ali njegovim vzdrževalcem dohodnino za 10 evrov kot pa prek evidenc stanovalcev, izjav o služnostih in podobnih, v sodelovanju finančne in geodetske uprave (Fursa in Gursa), ob čakalnih vrstah nezadovoljnih občanov pred uradi, odmerjati lastnikom oziroma uporabnikom večji ali manjši nepremičninski davek. Tudi delo davkarjev nekaj stane, pa čas tistih, ki jim nosijo podatke, tudi.
Osnova in stopnje
In osnova ter stopnje. Oboje je povezano. Davkoplačevalci in javne blagajne občutijo davek, ki je zmnožek osnove in stopnje. Zmanjševanje ene količine na račun druge je brez materialnega učinka, čeprav smo bili v preteklosti priča populističnim poskusom v tej smeri.
V Sloveniji že nekaj let velja konsenz, da naj bo osnova za davek tržna vrednost nepremičnine. Ker to lahko pripelje do nezaželenih višin davka, so pri zadnjih verzijah zakona njegovi sestavljavci postavljali različne stopnje po kriterijih, ki nimajo zveze z naravo davka. Kako naj si drugače razlagamo znani primer, da naj bi lastnik plačal za enako garažo na isti lokaciji večkratnik davka samo zato, ker ni v »njegovi« hiši, ampak v skupnih prostorih, ki štejejo za poslovne prostore. Če privzamemo zgoraj opisano stroškovno gledanje na nepremičninski davek, je absurdno, da bi razliko v davku pripisali razliki v stroških, ki jih ena ali druga garaža povzroča javni infrastrukturi.
Jasna povezava med stroški za infrastrukturo v posamezni občini in davkom bi tudi prispevala k racionalnejšemu načrtovanju občinskih aktivnosti in njihovemu financiranju. Občinska oblast bi predpisala nepremičninski davek v skladu z občinskimi razvojnimi načrti in zmožnostjo občanov. Ne več in ne manj in vsekakor ne za javno porabo, o kateri bodo odločali v Ljubljani na državni ravni.
In še o določanju osnove. Da bi ugotovili tržno vrednost, kar se da točno, so bile nepremičnine popisane in množično ovrednotene. Množično vrednotenje seveda ne more dati točne vrednosti za posamezno nepremičnino, temveč le »posplošeno tržno vrednost« kot bolj ali manj natančen približek, ki je rezultat bistvenih karakteristik nepremičnine ob uporabi nekega računskega modela oziroma algoritma.
Težava je v tem, da je (padli) zakon dal temu približku večjo vero kot pa resnični vrednosti, katere približek naj bi bil, in prepovedal, da bi si kdo drznil zahtevati, naj se za davčno osnovo uporabi resnična tržna vrednost nepremičnine. To je privedlo celo do tega, da so v nasprotju s konsenzom nekateri zatrjevali, da tržna vrednost ne more biti osnova za davek, temveč le njen računsko dobljen približek, četudi je napačen. Ker je ob tem še veljalo, da so modeli stvar Gursa in ne nekaj z zakonom definiranega, je ustavno sodišče spoznalo tako ugotavljanje davčne osnove za nedopustno.
Nekateri vidijo izhod iz situacije v ponovnem preverjanju modelov in njihovem uzakonjenju, meni pa se zdi mnogo preprosteje, da bi dopustili pri večjih odstopanjih, na primer 30 odstotkih, tudi drugačno ugotavljanje tržne vrednosti. Cenilci imajo za to svoja pravila, ki jih uporabljajo, kjer to zahtevajo banke, zavarovalnice, kupci ali drugi upravičeni interesenti. Seveda pa bi davku tako »ušle« nepremičnine, ki jih želi oblast posebej obdavčiti, kot so na primer kmetijska zemljišča, ki so namenjena gradnji, pa razni slabo uporabni in nedonosni hoteli ter industrijske zgradbe in druge nepremičnine podjetij v stečaju, pri katerih je računska vrednost po modelu nekaj povsem drugega kot tržna vrednost.
O višini davčne obremenitve
Pa še nekaj o višini davčne obremenitve, ki naj jo država sistemsko predpiše lastnikom nepremičnin. Če upoštevamo zgoraj opisan stroškovni značaj nepremičninskih dajatev, to pomeni, da z nepremičninskim davkom ne bomo obremenili ustvarjenega dohodka oziroma dobička posameznikov in gospodarstva, temveč le povečali stroške, ki jih bodo imeli ti subjekti s svojo dejavnostjo ali eksistenco. To pomeni, da bomo vplivali na življenjske stroške tistih, ki v nepremičninah (stanovanjih) bivajo, in na strukturo stroškov gospodarstva, in to brez razlikovanja glede na gmotno stanje gospodinjstev oziroma ekonomsko uspešnost posamezne dejavnosti.
Koliko je dopustno, možno in prav, je vprašanje presoje, ki presega okvir tega zapisa. Vsekakor pa se razglabljanje o dvigu nepremičninskih davkov in hkratnem znižanju davkov na delo zdi brez osnove. Kaj naj bi dosegli z manjšim davkom na prejemke iz delovnega razmerja ali pokojnine, če bi hkrati tem istim občanom povečali življenjske stroške? Kdor si želi zmanjševati socialne razlike, mora poseči v zaslužke, ki te razlike povzročajo, ne pa obdavčevati prihrankov. To še bolj velja za prihranke, ki jih predstavlja lastništvo nepremičnin, saj ti praviloma ne izvirajo iz zaslužkov ljudi zdaj aktivne generacije, ampak so velikokrat akumulacija prejšnjih.
Zgornje govori za zadržanost pri povečevanju nepremičninskih dajatev in tudi v zgoraj opisani anketi so se današnje parlamentarne stranke izrekle zoper njihovo zviševanje. Kljub temu pa velja opozoriti, da obstajajo tu znatne rezerve. Mnoge občine imajo pomanjkljive informacije o nepremičninah na svojem ozemlju, nekatere sploh ne pobirajo nadomestila za stavbno zemljišče. Sistem oprostitev je nepregleden. Tudi če splošne ravni dajatev ne bi dvignili, bi z doslednim obdavčevanjem povečali javne prihodke za nekaj deset odstotkov. Propadli zakon naj bi povečal javne prihodke od nepremičnin kar za faktor tri, kar je gotovo nesprejemljivo in takšnega šoka v kriznih časih ne prenese brez posledic ne prebivalstvo in ne gospodarstvo. Ne poznam države z urejenim davčnim sistemom, ki bi si to lahko privoščila. Prepričan sem, da si tega tudi Slovenija ne sme.
Kdaj novi davek?
In še vprašanje, kdaj naj bi davek uvedli. Izkušnje prejšnjih slovenskih vlad kažejo, da ob koncu mandata to ne gre. Edina vlada, ki ji je uspelo spraviti ustrezni zakon skozi parlament, je bila odhajajoča in tudi njej ga ni uspelo uvesti, ker je hotela doseči preveč in povrhu še prehitro. Po besedah premierke »najpravičnejši davek« je propadel, ker je bil nepremišljen in preambiciozen in ker so njegovi sestavljavci ignorirali skoraj vse pripombe in pomisleke zoper posamezne rešitve. Vlada je namesto koraka h konsolidaciji javnih financ doživela politični neuspeh in odmik od konsolidacije, kljub »državotvorni drži« koalicijskih partnerjev.
Novi vladi bi svetoval, da se projekta loti previdno in postopno. Čim prej naj uvede davek, ki bo res samo nadomestilo za obstoječe dajatve, naj ne čaka na popolnost evidenc, ki so po večini nepotrebne, temveč naj raje sprejme koncept, po katerem bomo plačevali znosen davek vsi (skoraj) brez izjem, in naj se ne trudi z minucioznim tehtanjem podrobnosti, ki bi lahko vplivale na oprostitve, olajšave ali penalizacijo.
Pa še: čeprav gre za davek, gre tudi za pomemben instrument prostorske in nepremičninske politike, katere nosilci so danes na ministrstvu za infrastrukturo in prostor. Propadli zakon je skozi proceduro vodil finančni minister Uroš Čufer. Ministra Sama Omerzela nismo ob tem nikoli slišali. Morda so tudi zato fiskalni vidiki prevladali nad prostorsko-političnimi. Tudi tej napaki se kaže pri prihodnjem poskusu izogniti.
***
Edo Pirkmajer je član vodstva združenja lastnikov nepremičnin.
