Ljubljana – Zemljišču se s spremembo namembnosti iz kmetijske v zazidljivo vrednost zelo poveča. Če primerjamo prodajne cene kvadratnega metra kmetijskih in stavbnih zemljišč v Sloveniji v lanskem letu, so kupci v povprečju za zazidljivo zemljišče plačali 35-krat več kot za nezazidljivo. Zato pobude za spremembo namembnosti kmetijskih zemljišč na občine že dolgo ne prihajajo le zato, ker bi otroci lastnikov radi na njih gradili hiše, ampak tudi zaradi špekulativnih prodaj in nakupov ter želja po hitrem zaslužku.
Po podatkih Geodetske uprave RS (Gurs) je bila lani povprečna cena kmetijskega zemljišča 1,75 evra za kvadratni meter, pri čemer je bila najvišja na Primorskem (6,3 evra), v osrednji Sloveniji je znašala dobre tri evre, najnižja pa je bila v Prekmurju (0,7 evra). Povprečna cena zemljišča za gradnjo je leta 2009 znašala 62 evrov za kvadratni meter, najvišja je bila v Ljubljani (310 evrov), na Primorskem je znašala približno 130 evrov, najnižja pa je bila v Prekmurju (14 evrov).
Analize cen stavbnih zemljišč pripravlja tudi nepremičninski portal Slonep.net, ki pa dela analizo glede na oglaševane cene (Gurs upošteva prodajne cene). Podatki za junij kažejo, da so bile najvišje oglaševane cene zazidljivih zemljišč v Ljubljani (povprečna cena je znašala 333 evrov za kvadratni meter), sledi južna Primorska (162 evrov), najnižje cene pa so imeli v pomurski in koroški regiji, kjer je povprečna oglaševana cena znašala 24 evrov za kvadratni meter.
Realna ali špekulativna cena?
Cen kmetijskih zemljišč na Slonep.net ne analizirajo. Kot pojasnjuje urednik portala Marko Puschner, so se tega sicer lotili, a so naleteli na precejšno težavo: »Težko je bilo postaviti mejo med tem, kaj je špekulativna vrednost zemljišča in kaj realna, saj je vse zelo prepleteno.«
Zdajšnji zaslužki s spremembami namembnosti niso posebej obdavčeni. Prispevek za spremembo namembnosti kmetijskih zemljišč je veljal do leta 2003, ko so ga odpravili s spremembami zakona o graditvi objektov. Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano (MKGP) pripravlja novelo zakona o kmetijskih zemljiščih, ki predvideva ponovno uvedbo finančnega nadomestila.
Ta mehanizem naj bi se uporabljal, ko bo poseg v najboljše kmetijsko zemljišče edina možnost. »Šlo bo za namensko zbrana sredstva, ki bi se vplačevala na posebno proračunsko postavko. To je bistvena razlika od prejšnje spremembe namembnosti kmetijskih zemljišč, kjer je šel del sredstev v integralni proračun, del pa v občinski, tako da se je ta denar izgubil in ni bil prvenstveno namenjen za izboljšanje kmetijskih zemljišč,« pravi Branko Ravnik, direktor direktorata za kmetijstvo na MKGP. S posebne proračunske postavke bi se lahko financirali transferji investitorjem, programi javnih zavodov, sklad kmetijskih zemljišč.
Končna odločitev bo politična
Osnutek zakona predvideva, da višino finančnega nadomestila predpiše minister za kmetijstvo. »Naš predlog je, da se pri vsakem predlogu spremembe namenske rabe opredeli višina nadomestila na podlagi kriterijev, ki določajo kakovost zemljišč. Narediti bomo morali strokovne podlage in ovrednotiti, koliko stane usposobitev zemljišča. Dopuščamo tudi možnost, da bi se s pravilnikom za posamezne kakovostne razrede zemljišč opredelila višina nadomestila,« pravi Ravnik. Kako bo v končni rešitvi zakona, je še težko napovedati: »To ni izključno strokovno, ampak tudi politično vprašanje.«
Nekatere izračune so na ministrstvu že naredili. Po Ravnikovih besedah bi lahko nadomestilo za hektar (10.000 kvadratnih metrov) kmetijskega zemljišča znašalo 250.000 evrov in tudi več – v okviru od 10 do 30 evrov za kvadratni meter. A to so šele prva ocena in prvi grobi izračuni, poudarja.
Toda uveljavitev nadomestila je stvar mesecev, morda celo let, saj bo treba vzpostaviti še nov register najboljših kmetijskih zemljišč. Občine pa prav zdaj sprejemajo nove prostorske načrte, v katerih spreminjajo namembnost kmetijskim zemljiščem (doslej je nov občinski prostorski načrt potrdilo deset občin). Ali ne bo finančno nadomestilo prišlo prepozno? Bo pozneje, kot bi si želeli, a proces želja po spremembi namenske rabe je stalnica, odgovarja Ravnik. »Ko se bo recesijski ciklus ustavil in se bo začelo novo obdobje rasti, se bodo želje in potrebe po posegih v prostor znova zelo povečale.«
Iz petkove tiskane izdaje Dela.