»Zaradi oglasa za sobo kličem, to za dvesto evrov. Je še prosta?«
»Trenutno še, ampak je veliko zanimanja, veste.«
»Kakšna pa je oprema?«
»Prebeljeno je, v sobi je jogi, lahko si prinesete posteljo. Pridite, pa se bova pomenila.«
Kot smo se sami prepričali s klicem na naključno izbrani oglas, približno tako potekajo pogovori (bodočih) študentov, ki te dni mrzlično iščejo stanovanja v visokošolskih središčih. Samo v Ljubljani jih vsako leto med julijem in oktobrom stanovanjski problem na zasebnem trgu rešuje okoli dvajset tisoč. Za tiste, ki se na lov za posteljo podajo prvič, je izkušnja svojevrsten šok; ponudba je vsak teden nekoliko slabša, cene se zato zdijo iz tedna v teden višje.
Urejanje stanovanjskega vprašanja je stresno za vse študente. Ker si morajo streho nad glavo poiskati v kratkem obdobju od izpolnitve pogojev za vpis do začetka študija in ker je ponudba omejena, nadzor nad njo pa slab, so v neugodnem položaju. To se lepo vidi po povprečni ceni zasebnega najema postelje (v Ljubljani trenutno okoli 180 evrov), ki presega povprečno državno štipendijo (lani 174 evrov). Posledica je ekonomska in socialna stiska, zaradi katere se morajo študentje že vnaprej sprijazniti z obštudijskim delom in pogosto tudi z neprimernimi bivalnimi razmerami, kot opozarja Študentska organizacija Slovenije (ŠOS), celo s sobo brez postelje in oken. Sprejmejo pa še to - po nekaterih navedbah je takšnih primerov več kot polovica - da bodo najemnino odšteli na roko, s čimer v smislu minimalnih bivalnih standardov in najemojemalskih pravic svoj položaj še poslabšajo. »Če te prijavim, boš moral plačati več,« je običajen argument najemodajalca, ki, kot smo izkusili tudi sami, očitno še pomisli ne, da bi ga po telefonu lahko poklical davčni inšpektor. Zato ni čudno, da se po podatkih davčne uprave uradno oddaja manj stanovanj, kot je letnega povpraševanja zgolj med študenti. Je torej sploh mogoče trditi, da obstaja sistemski nadzor nad tem, kje in kako živijo študentje?
Študij kot privilegij
»Največji problem je cena. Letos so cene v Ljubljani sicer nekoliko bolj vzdržne kot prejšnja leta. Za posteljo v dvoposteljni sobi je treba odšteti od 130 do 180 evrov, za sobo pa od 170 do 250,« razlaga Sanja Jablanovič, ena od petih glasov telefonske študentske svetovalnice ljubljanske študentske organizacije, kjer so v zadnjih šestih letih do postelje pri zasebniku pomagali več kot pet tisoč študentom, pomagajo in posredujejo pa tudi, če se zaplete v odnosih med najemnikom in najemodajalcem. K omenjeni ceni zasebnega najema je seveda treba prišteti še stroške, na primer za elektriko in kurjavo, ki lahko dosežejo polovico omenjenega zneska ali več. V povprečju tako skromna, skupna streha nad glavo v Ljubljani študenta stane nad dvesto evrov. Če dodamo še stroške prehrane, knjig in prevoza, dobimo znesek, le malo manjši od minimalne plače. Kako lahko otroci delavcev, ki prejemajo minimalno plačo, študirajo v Ljubljani?
»Druga težava, zaradi katere kličejo študentje, so prepogosti obiski lastnikov stanovanj, ki smejo po zakonu obiskati najemnika samo dvakrat na leto,« pojasnjuje Jablanovičeva. Pogosta praksa najema na črno, ki je posledica socialnih stisk in slabega nadzora, ima po njenem mnenju številne negativne posledice. »Pogodba je osnova za najemno razmerje, iz katerega izhajajo pravice in dolžnosti, zapisane v zakonu. Če študent nekomu najemnino plača na roko, se številnim pravicam prostovoljno odpove.« Problem pa je seveda, če študent nima izbire, ker v vrsti že čakajo drugi.
V nacionalnem merilu se po podatkih ŠOS najmanj 27 odstotkov študentov na predavanja vozi iz drugega kraja, 16,6 odstotka pa jih živi s starši v kraju študija. Za petino se najde streha nad glavo v študentskih domovih (v Ljubljani 7500 postelj v cenovnem razponu od 44 do 130 evrov), približno tretjina vseh vpisanih (v Ljubljani 20 tisoč študentov) pa si stanovanje išče na zasebnem trgu. Tolikšno povpraševanje v kombinaciji z brezmejnimi apetiti lastnikov stanovanj cene najema požene v nebo.
Čeprav je študent šibkejša stranka v poslu, pa so osnovna razmerja moči še vedno posledica ponudbe in povpraševanja. Počasna rast ponudbe in nepremičninski balon sta cene nepremičnin v prestolnici pognala na vrhunec konec leta 2008. Takrat je najem sobe povprečno stal dobrih dvesto evrov, najem garsonjere pa skoraj štiristo. »Po tem obdobju se je ponudba nepremičnin v naši bazi povečala za več kot dvesto odstotkov. Ker se stanovanja niso prodajala, so jih ljudje dali na najemni trg, pričakovanja pa so bila pogosto prevelika. Po decembru 2008 so nato oglaševane cene najema padale tudi za petino na četrtletje. Zdaj so blizu dna,« pojasnjuje nepremičninski analitik iz Slonepa Marko Puschner.
Subvencije
Kljub pocenitvi najema, zaradi česar se morda prav zdaj splača sklepati dolgoročne najemne pogodbe (Puschner zaradi nepredvidljivega trga tega sicer ne želi svetovati), cene strehe nad glavo za študentski žep letos niso nič manjši problem - kriza je namreč oklestila tudi dohodke študentov in njihovih staršev.
Po mnenju ŠOS, ki na študentsko stanovanjsko vprašanje in z njim povezane težave opozarja že več let, so najboljša rešitev študentski domovi, v prehodnem obdobju pa povečanje števila subvencij za najem. »Za prejem subvencije mora biti namreč najem prijavljen, poleg tega mora soba ustrezati nekaterim merilom, ki preprečujejo, da bi študent pristal v zatohli sobi brez oken, pisalne mize ali celo z jogijem namesto postelje,« pojasnjuje Maršenka Marksel, predsednica odbora za socialna in zdravstvena vprašanja. Trenutno v Ljubljani 2200 najemodajalcev s koncesijo za oddajo študentske postelje prejema 40 evrov mesečne subvencije. Izkušnje študentov z najemodajalci so v teh primerih boljše, čeprav je še vedno slišati precej pritožb nad pomanjkanjem zasebnosti. Vendar subvencija ni ne trajen ne edini odgovor, vprašanje je namreč, ali pomeni zadostno spodbudo za spremembo prakse, višje subvencije pa bi lahko še dodatno prispevale k rasti cen najemnin. Poleg tega subvencije ne rešujejo problema nadzora. Sodeč po izpovedi študentke medicine, ki je živela v kompleksu študentskih postelj v nekdanjem kmetijskem poslopju v Zalogu, kjer so študentje uradno prijavljeni, najemodajalec pa zanje prejema subvencijo, je ta uradno prikazoval nižje najemnine, kot jih je v resnici zahteval od stanovalcev.
Napačna politika
Temu, da ima že davčni urad velikanske težave s sivo ekonomijo pri oddaji stanovanj, bi težko rekli novo dejstvo. Po podatkih Dursa se je število prijavljenih dohodkov iz naslova najemnin v davčni napovedi od leta 2006 do danes sicer povečalo z dobrih 29 tisoč na nekaj več kot 35 tisoč. Toda če ta podatek, ki izraža število najemodajalcev, primerjamo zgolj s številom študentov, ki vsako leto na zasebnem trgu najamejo stanovanje, vidimo, da ocena, po kateri več kot pol študentov najemnino plačuje na črno, najbrž sploh ni tako za lase privlečena. Durs je lani opravil 776 nadzorov nad oddajo nepremičnin in ugotovil za 4,8 milijona evrov dodatnih obveznosti. Če maso utaj (davek na dohodek od najema, zmanjšan za 40 odstotkov) na hitro primerjamo z domnevnim obsegom oddajanja stanovanj na črno, lahko brez večjih pomislekov sklenemo, da bi zgolj z dosledno izterjavo davka od študentskih najemnin v nekaj letih zbrali dovolj denarja za vse potrebne študentske domove. Resda je davčni nadzor nad oddajo nepremičnin zamuden in drag. Toda država bi lahko enak učinek dosegla zgolj z višjo obdavčitvijo druge in vseh naslednjih nepremičnin v lasti nekoga in z nižanjem obdavčitve dohodka od oddaje, s čimer bi hkrati lastnika prisilila v racionalno ravnanje z lastnino. Toda predstavljen nov nepremičninski davek je tudi v tem smislu (za zdaj) kratkoviden.
Skrb vzbujajoče je, da vlada hkrati z drugimi ukrepi še podaljšuje agonijo čakanja na gradnjo študentskih domov. Viri zanjo se namreč črpajo iz dveh odstotnih točk od koncesijske dajatve na študentsko delo, ki že tako pogosto konča drugje, kot bi morala, z zakonom o malem delu pa bo denarna masa po pričakovanjih še manjša. ŠOS poleg tega opozarja na bolj sporno dejstvo, namreč, da je visokošolsko ministrstvo med mandatom prejšnje vlade za 1401 novo posteljo porabilo skoraj 40 milijonov evrov ali 28.400 evrov za eno. V študentskem domu na Poljanski cesti je vrednost študentske postelje dosegla celo neverjetnih 43 tisočakov.
Na koncu ni odveč opozoriti, da z gradnjo študentskih domov ne bi zgolj zmanjšali ekonomskega pritiska na študente in povečali učinkovitosti drugih socialnih transferjev zanje, temveč bi dosegli tudi ugodne učinke za druge občutljive skupine najemnikov na trgu. »Študentje še sprejmejo neki skupinski standard brez zasebnosti. Kaj pa mladi, ki končajo študij in si želijo ustvariti družino, pa se spopadejo z nemogočo stanovanjsko situacijo?« se sprašuje Jablanovičeva. Ob njenih besedah se javna skrivnost, da so med lastniki stanovanj v Ljubljani, ki jih za velike zneske oddajajo študentom, številna ugledna imena iz politike in gospodarstva, ne zdi več tako neverjeten razlog za to, da vlade s svojim ravnanjem vztrajno dopuščajo cenovno oderuštvo mladih ljudi.
marko.lovec@delo.si
***
Durs: kmalu inšpekcijski postopki
»Na podlagi podatkov o lastništvu nepremičnin predvidevamo, da nam večje število zavezancev še vedno ni poslalo napovedi za leto 2009,« priznavajo na Dursu in dodajajo, da bo zoper njih kmalu uveden postopek ugotavljanja dejanskega stanja. Če davčna napoved ni bila vložena do roka, je predpisana globa od dvesto do štiristo evrov, od štiristo do 1200 evrov pa znaša kazen za navajanje neresničnih podatkov. Zavezanec mora poleg tega seveda poravnati vse davčne obveznosti. Na Dursu so junija in julija pozivali k samoprijavi, ki je do izdaje odmerne odločbe, začetka inšpekcijskega nadzora ali začetka postopka o prekršku še vedno možna, s čimer se tudi izognemo kazni. Svojega najemodajalca pa lahko na pristojni davčni urad ali stanovanjsko inšpekcijo ministrstva za okolje prijavijo tudi študentje sami. Durs priporoča, da prijavi priložijo kakršnekoli dokaze o najemu in plačilu.