Alternativni skladi, priložnost za najemniški trg?

Klasične naložbe v nepremičnine so pri nas še vedno skoraj brez konkurence, marsikje v tujini pa ima nakup stanovanja močno alternativo v razvejeni ponudbi nepremičninskih skladov. Preverili smo značilnosti teh skladov in kako lahko do njih dostopamo na našem trgu.

Najbolj razširjena in malemu vlagatelju najbolj dostopna oblika nepremičninskega sklada je nepremičninski delniški sklad. To je vzajemni sklad, ki v nepremičnine ne investira neposredno, temveč kupuje delnice nepremičninskih družb. Gibanje vrednosti teh skladov tako ni odvisno le od cen nepremičnin. Nanje po besedah Kruna Abramoviča iz NLB Skladov pomembno vplivata tudi kakovost upravljanja podjetij in stroški, ki jih imajo ta podjetja z lastnim financiranjem.

Kot pojasnjuje Abramovič, se vrednosti delnic nepremičninskih družb v stabilnih razmerah ne glede na to gibljejo zelo podobno kot cene nepremičnin. Neposredne naložbe v nepremičnine se praviloma bolje obnesejo v negotovih časih, delnice nepremičninskih družb pa so donosnejše, ko trg pričakuje gospodarsko okrevanje.

Bolj razpršena, a še vedno tvegana naložba

Neodvisni finančni svetovalec iz Finančnega centra Samo Lubej poudarja, da posameznik z investiranjem v tovrstni sklad bistveno bolje razprši svoj portfelj kot z nakupom posameznih nepremičnin. Poudarja tudi, da s takšno investicijo nimamo nobenega dodatnega dela, po nakupu stanovanja pa se moramo, denimo, ukvarjati z najemniki, z obnovami in obiskovanjem hišnih svetov. Upravitelji premoženja med prednostmi nepremičninskih skladov v primerjavi z nepremičninami v fizični obliki omenjajo visoko stopnjo likvidnosti naložbe in nizek začetni vložek.

Čeprav smo v krizi lahko spoznali, da tudi cene nepremičnin lahko močno padejo, jih številni vlagatelji še naprej uvrščajo med varnejše naložbe. A pred odločitvijo za nepremičninske vzajemne sklade bi morali biti še posebno pozorni, saj se praviloma uvrščajo med zelo tvegane. Razumevanje nepremičnine kot konservativne naložbe je po Abramovičevem mnenju zgrešeno. Po stopnji tveganosti so po njegovi oceni prav nepremičnine izmed vseh naložbenih kategorij najbolj podobne delnicam. Prepričanje o varnosti izhaja iz dejstva, da se njihove vrednosti ne ugotavljajo vsak dan. To, da lastniki ne vedo, da vrednost njihovih nepremičnin nenehno niha, še ne pomeni, da se to ne dogaja.

Lubej meni, da z nepremičninskimi delniškimi skladi lahko smiselno dopolnimo svoj portfelj. Glede na razmere na delniških trgih in doseženo visoko rast sicer po njegovem mnenju zdaj tako v nepremičninske kot tudi v druge delniške sklade ni smiselno vstopati z večjimi zneski.

Skromna ponudba v Sloveniji

Med domačimi upravljavci imajo svoj nepremičninski vzajemni sklad pri NLB Skladih, več ponudnikov na trgu pa prodaja sklade tujih upravljavcev. Pri Raiffeisen banki tako strankam ponujajo nepremičninski sklad družbe Raiffeisen Capital Management, pri družbi Numerica Partners sklad družbe Premier, pri Banki Koper pa sklada družbe Franklin Templeton. Naložbene politike skladov se precej razlikujejo.

V NLB Skladih vlagajo v delnice nepremičninskih družb na globalni ravni. Abramovič pravi, da je z več kot 30-odstotno donosnostjo sklad letos med najdonosnejšimi na našem trgu. Pričakuje, da v prihodnjem letu ne bo tako močno presegal donosnosti naložbeno bolj razpršenih delniških skladov.

Sklad Premier Pan European Property Share, ki ga tržijo pri Numerici Partners, vlaga v delnice evropskih nepremičninskih podjetij. Kot ponazarja Igor Erker iz omenjene družbe, je sklad hkratni vzvod za stanje evropskega nepremičninskega trga, gospodarsko rast in zdravje celega delniškega trga. Sprememba enega izmed omenjenih dejavnikov ima tako lahko velik vpliv na donosnost sklada. Erker ne vidi razloga, da sklad srednjeročno ne bi nadaljeval letošnje visoke rasti, kratkoročno pa ne izključuje možnosti korekcije.

Zakonodaja bo omogočila alternativne sklade

Bolj neposredno kot prek vzajemnih skladov bomo v nepremičnine mogoče že kmalu lahko vlagali prek tako imenovanih alternativnih skladov. Ti so pri poslovanju manj omejeni od vzajemnih in lahko vlagajo tudi v naložbe, kot so nepremičnine, skladi tveganega kapitala in plemenite kovine. Zakonodajo, ki bo pri nas urejala to področje, bi državni zbor po mnenju poznavalcev lahko sprejel v prvih mesecih prihodnjega leta. Končne zakonske rešitve še niso znane. To je tudi eden izmed razlogov, da družbe za upravljanje alternativnih skladov vsaj uradno še ne načrtujejo.

Predsednik uprave družbe KBM Infond in predsednik upravnega odbora združenja družb za upravljanje Matjaž Lorenčič meni, da bi se v okviru alternativnih skladov v Sloveniji še najhitreje lahko razvili prav nepremičninski skladi. Vlagal bi na primer lahko v gradnjo najemniških stanovanj po Sloveniji. Če bi se takšna dejavnost razširila, bi to lahko spodbudilo prepotreben razvoj slovenskega najemnega trga.

Lorenčič sicer opozarja, da je likvidnost pri teh skladih praviloma bistveno bolj omejena kot pri vzajemnih, kjer se sredstva vlagateljem vselej izplačajo v največ petih dneh od oddaje zahtevka. V primerjavi z vzajemnimi skladi so manj standardizirani, nepoučeni vlagatelji pa imajo z razumevanjem njihovega delovanja lahko težave. Po Lorenčičevem mnenju je smiselno, da se zanje odločajo predvsem premožnejši in nekoliko bolje poučeni vlagatelji, vsem pa svetuje, naj bodo pri tem zelo pozorni in previdni.