Banke so pocenile stanovanjske kredite

Posojilojemalci, ki so se znašli v težavah zaradi rasti švicarskega franka, se nadaljnjim valutnim tveganjem lahko izognejo le s pretvorbo kredita v evre. Preverili smo, po kakšnih pogojih bi se zdaj lahko zadolžili.

Banke so v krizi močno poostrile kriterije za odobritev posojil. Možnosti prosilcev, ki nimajo zaposlitve za nedoločen čas v stabilnem podjetju ali javni upravi, so omejene, a so odvisne tudi od tega, pri kateri banki poskušajo najeti posojilo. Nekatere namreč pri pregledu prihodkov upoštevajo izključno višino neto plače oziroma pokojnine, druge pa tudi številne druge prihodke. Dobra polovica bank na našem trgu upošteva dohodke iz oddajanja nepremičnin, nekoliko manj pa tudi prilive iz honorarnega dela. Nekatere banke sicer poudarjajo, da vsako stranko obravnavajo individualno in da je od posameznega primera odvisno tudi to, katere prilive bodo upoštevali.

Ob premajhnih oziroma ne dovolj zagotovljenih dohodkih lahko kreditno sposobnost prosilcev okrnijo tudi obstoječe obveznosti, kot so krediti, lizingi, izredni limiti ali obročne obveznosti na posojilnih karticah. Nanjo lahko zelo negativno vplivajo tudi morebitna dana poroštva pri kreditih drugih oseb.

Z nepremičnino na boljši lokaciji do višjega kredita

Višina kreditov, ki jih zavarujemo (zgolj) z zastavo nepremičnine, je omejena z določenim deležem vrednosti te nepremičnine. Tudi pri določanju primernega deleža so banke danes strožje, kot so bile pred krizo, v povprečju so pripravljene financirati dve tretjini vrednosti nepremičnine. Tudi na tem področju so med njimi precejšnje razlike. Pri Poštni banki Slovenije in Hranilnici Vipava lahko denimo kreditojemalci praviloma dobijo kredit v višini do 50 odstotkov vrednosti nepremičnine, pri Hypo banki, Banki Celje in Hranilnici Lon do približno 75 odstotkov te vrednosti, pri banki UniCredit in BKS bank pa je lahko višina kredita še pet odstotnih točk višja.

Banke dopuščajo določena odstopanja od teh omejitev. Kredit v višjem deležu so pripravljene odobriti strankam z višjo boniteto, k temu jih lahko prepričata tudi ugodna lokacija in kakovost nepremičnine. »Banka načeloma odobri znesek stanovanjskega kredita za nakup nepremičnine in stanovanjske opreme do 75 odstotkov vrednosti nepremičnine, če je nepremičnina v Ljubljani ali okolici oziroma na južnem Primorskem, ter do 65 odstotkov vrednosti, če je v drugih regijah,« pojasnjujejo pri Sberbank.

Pri Delavski hranilnici odobritev kredita v višjem deležu vrednosti nepremičnine pogojujejo z višjo obrestno mero (OM). Če kredit presega 60 odstotkov vrednosti nepremičnine, se obrestni pribitek poviša za odstotno točko, če presega 80 odstotkov, pa za dve odstotni točki.

Stroške cenitev morajo stranka večinoma kriti same

Vrednost nepremičnine, ki jo želi zastaviti kreditojemalec, banke ocenijo po različnih metodah. Že nekaj časa se lahko pri tem opirajo tudi na posplošene tržne vrednosti nepremičnin geodetske uprave (Gurs). Pri Hranilnici LON pravijo, da ta zanje predstavlja izhodišče, ki jo dopolnjujejo z njihovo interno oceno vrednosti nepremičnine. Gursove vrednosti banke praviloma uporabljajo predvsem za primerjavo z ocenami cenilcev in cenami iz kupoprodajnih pogodb. Pri NLB, Hypu, BKS banki in Deželni banki Slovenije Gursovih ocen ne upoštevajo, pri Abanki pa le izjemoma.

Če posameznik želi zastaviti nepremičnino, ki jo šele kupuje, banke praviloma privzamejo kar vrednost nepremičnine, navedeno v kupoprodajni pogodbi. Če ta odstopa od drugih ocen, ki so jim na voljo, ter pri vseh ostalih oblikah kreditov s hipoteko, pogosto zahtevajo oceno cenilca. Pri Gorenjski banki jo zahtevajo pri vseh odobritvah kreditov nad 150 tisoč evri. Kreditojemalci morajo stroške cenitev pri večini bank poravnati sami. Med izjemami so NLB (kadar v banki sami naročijo cenitev), Hypo in BKS. Strošek je odvisen od tipa nepremičnine in regije. Cenitev stanovanja v Ljubljani stane okrog 250 evrov.

Velike razlike v skupnih stroških

V tabeli predstavljamo informativne izračune kreditov s spremenljivo OM v višini 70.000 evrov in z ročnostjo dvajset let. S stroški vred bi morali kreditojemalci bankam v tem obdobju v povprečju odplačati dobrih 93.000 evrov, če se euribor ne bi spremenil. A dejstvo je, da je zdaj na zgodovinsko nizkih ravneh in je težko pričakovati, da bi tam tudi ostal. Z rastjo euribora se tistim, ki imajo posojilo vezano na spremenljivo obrestno mero (torej euribor in bančni pribitek, ki skozi celotno dobo odplačevanja ostaja enak), povečajo stroški odplačevanja. Najem enakega kredita se je od konca junija pocenil za skoraj štiri tisočake. Skoraj vse banke so znižale bančne pribitke; največ pri Hypo banki – v primerjavi z junijem lani za 1,26 odstotne točke.

Primerjava ponudb sicer ostaja otežena, ker banke še vedno različno interpretirajo tisti del zakonodaje, ki določa izračun efektivne obrestne mere (EOM). Nekatere v izračun vključujejo tudi stroške vodenja bančnega računa kreditojemalca za čas najema kredita, večina pa ne. Za to v povprečju odštejemo dva evra na mesec.