Do novega davka pritiski za večje prilive iz  NUSZ

Od nadomestila do davka: Na poti od vrednotenja nepremičnin do nove dajatve naj občine svoj NUSZ prilagodijo geodetskim evidencam.

tor, 18.10.2016, 08:00

Poudarki iz javne razprave

Ministrstvo za finance je predlog zakona o množičnem vrednotenju v javno razpravo in medresorsko usklajevanje izročilo 12. julija letos, pripombe je sprejemalo do  30. septembra.

Med interesnimi in strokovnimi združenji so pripombe po podatkih ministrstva oddali Združenje sodnih izvedencev in cenilcev kmetijske stroke Slovenije, Društvo sodnih izvedencev in cenilcev gozdarstva Slovenije, Društvo izvedencev in cenilcev Maribor, Obrtno-podjetniška zbornica Slovenije, Slovenski inštitut za revizijo, Kmetijsko gozdarska zbornica Slovenije, Odgovorno do prostora, GIZ geodetskih izvajalcev, Združenje SICGRAS, Trgovinska zbornica Slovenije, združeno pa so pripombe posredovali tudi Gospodarska zbornica Slovenije, Inženirska zbornica Slovenije in Slovensko nepremičninsko združenje-FIABCI.

Nezazidana stavbna zemljišča v ospredju

Občine so v javni razpravi izpostavile vprašnja o določanju komunalno opremljenih nezazidanih stavbnih zemljišč - ta je osnutek zakona opredelil kot zemljišča, ki na trgu dosegajo najvišje cene. »Po mnenju občin se težave pojavljajo tako pri ločevanju med nezazidanim in zazidanim stavbnim zemljiščem kot glede opredelitve komunalne opremljenosti na posameznem zemljišču,« ugotavljajo na ministrstvu za finance.

Občine se zavzemajo za poenostavljeno vrednotenje stavbnih zemljišč, dokler ne bodo na voljo vsi sistemski podatki zanj: »Pri tem izpostavljajo navezavo na projekt eProstor v povezavi z oblikovanjem evidence stavbnih zemljišč in sistemskim zbiranjem podatkov o izdanih gradbenih dovoljenjih.«

Osnutek zakona je predvidel, da bodo občine dolžne poskrbeti za javno obravnavno modelov vrednotenja nepremičnin, občine pa so v pripombah ugovarjale, naj to delo prevzame republiška geodetska uprava, ki bo vrednotenje tudi izvajala so ji pa občine pripravljene zagotavljati organizacijsko pomoč. Za občine so bile v osnutku nesprejemljive začasne rešitve za vrednotenje zemljišč, na katerih ležijo javne ceste. Začasno ureditev je ministrstvo predlagalo, dokler ne bo urejen natančnejši zajem podatkov o lokacijah javnih cest, državnih in občinskih.

Konec poročanja o najemnih poslih?

Lastniki, ki nepremičnine oddajajo v najem, morajo po veljavni ureditvi o pogodbah sproti poročati geodetski upravi, potem ko je bil pred uvedbo razveljavljenega davka na nepremičnine določen skrajni rok, do katerega so jo morali lastniki obvestiti o veljavnih pogodbah. Na geodetski upravi ugotavljajo, da so podatki o najemnih poslih, ki jih sporočajo posamezniki, tako slabe kakovosti, da je njihova uporabna vrednost vprašljiva. Osnutek zakona o množičnem vrednotenju poročanja o najemnina ni več omenjal, torej bi ga ministrstvo za finance odpravilo.

Iz predloga zakona bomo zvedeli, ali se bo to res zgodilo, o pripombah iz javne razprave o osnutku pa na ministrstvu za finance ugotavljajo: »Med prispelimi pripombami smo opazili tudi težnjo po nadaljevanju zbiranja podatkov o stanovanjskih najemnih poslih v evidenci trga nepremičnin: Kot  nesprejemljiva je bila označena predlagana začasna rešitve glede vrednotenja zemljišč, na katerih ležijo javne ceste, ki naj bi veljala, dokler se ne uredi natančnejši zajem podatkov o lokacijah javnih cest, tako državnih kot tudi občinskih.«

Ljubljana – Množično vrednotenje nepremičnin zanima številne interesne skupine, kaže prva statistika o pripombah, ki jih je ministrstvo za finance dobilo med javno razpravo o osnutku novega zakona. Našteli so 45 predlagateljev, ki bi besedilo napisali nekoliko ali povsem drugače, kot so ga na ministrstvu.

Vlada naj uredi več področij hkrati

Na osnutek novega zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin se je z javno razpravo in medresorskim usklajevanjem znotraj vlade odzvalo 14 ministrstev, vladnih služb oziroma organov v sestavi, vsa tri združenja občin, šest posameznih občin ter 22 interesnih združenj in posameznikov.

»Na splošno so predlagatelji pripomb sicer upoštevali povezanost in medsebojno odvisnost sistema množičnega vrednotenja s sistemom zbiranja podatkov o nepremičninah, vendar jih večina meni, da je podatke o nepremičninah treba zagotavljati sistemsko in večnamensko, ne le zaradi množičnega vrednotenja, torej ne le s tem zakonom, ampak tudi z drugimi sistemski predpisi,« ugotavljajo na ministrstvu za finance, kjer bodo pripombe iz javne razprave o množičnem vrednotenju podrobneje proučili do konca oktobra.

Več skupin je predlagalo, naj vlada hkrati začne in poveže reforme na več področjih: vrednotenje nepremičnin, urejanje prostora, torej prostorsko in gradbeno zakonodajo, obdavčitev nepremičnin in delno tudi financiranje občin. »Tako bi po njihovi presoji zagotovil sistemsko in medsebojno usklajenost ukrepov fiskalne, prostorske, zemljiške in drugih politik,« povzemajo na ministrstvu za finance.

Posplošena vrednost še živa

Po pojasnilih ministrstva za finance so različna strokovna združenja v pripombah k osnutku zakona o množičnem vrednotenju nasprotovala večnamenski uporabi posplošene tržne vrednosti, ki naj bi bila primerna zgolj za davčne namene, »in sicer kot obdavčljiva oziroma modelna vrednost«.

Osnutek zakona o množičnem vrednotenju je potrdil, da namerava vlada ohraniti sistem množičnega vrednotenja »kot večnamenski sistem, kar zagotavlja učinkovito porabo javnih sredstev«, z njim pa tudi posplošeno tržno vrednost (PTV), ki kot rezultat množičnega vrednotenja na presečni datum ocenjuje tržno vrednost nepremičnine. Kakovost množičnega vrednotenja namerava vlada izboljšati, zato bodo vsa temeljna načela, merila in metode vključeni v zakon: »Cilj boljše kakovosti sistema je spodbujanje nadaljnje uporabe podatka o posplošeni tržni vrednosti za dodatne javne in nejavne namene – na primer za sklepanje zavarovanj in pridobivanja posojil v bankah,« pojasnjujejo načrte na ministrstvu za finance.

Po novem zakonu o množičnem vrednotenju namerava prenoviti še davek na nepremičnine in z njim nadomestiti zdaj veljavne nepremičninske dajatve, ki pripadajo občinam, predvsem nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ). Kot enotna davčna osnova za vso državo bo pri obdavčitvi različnih skupin nepremičnin predvidoma veljala njihova posplošena tržna.

Posplošena tržna vrednost je v registru nepremičnin, za katerega skrbi geodetska uprava, še vedno vključena v javno dostopne podatke. Po pojasnilih ministrstva za finance se osveževanje oziroma prilagajanje vrednosti nepremičnin v sistemu množičnega vrednotenja izvaja z indeksacijo: »Kadar se cene na določenem cenovnem območju na podlagi izvedenih prodaj nepremičnin na njem v enem letu spremenijo za več kot deset odstotkov, geodetska uprava izvede indeksacijo takih nepremičnin. Od leta 2012 do leta 2015 sta bili izvedeni dve indeksaciji, in sicer leta 2013 in leta 2015. Sedanje vrednosti odražajo datum 31. marec 2014,« pojasnjujejo na ministrstvu za finance.

Kje jo je mogoče uporabiti?

Posplošene tržne vrednosti ni mogoče uporabljati v davčne namene, ker jo je ustavno sodišče po marcu 2014 postopno umaknilo iz vseh davčnih zakonov. »Lahko pa je posplošena tržna vrednost uporabljena za vse druge javne ali zasebne namene. Za javne namene se, na primer, uporablja pri ugotavljanju vrednosti premoženja ob uveljavljanja socialnih pravic iz javnih sredstev ter pri razlastitvah v javnem interesu in odškodninah,« naštevajo na ministrstvu za finance. Uporabljajo jo statistični urad, banke za ocenjevanje kapitalske ustreznosti po sklepu Banke Slovenije, nekatere tudi za odobravanje hipotekarnih kreditov, uporabljajo jo cenilci vrednosti nepremičnin.

Po besedah direktorja združenja geodetskih izvajalcev Andreja Mesnerja je podatek iz registra nepremičnin neformalno še vedno »množično uporaben« v različnih zadevah.

Tako meni tudi predsednik nepremičninskega združenja FIABCi in direktor zasebne nepremičninske družbe Jože Podgoršek: »Nepremičninske družbe velikokrat preverjajo podatke o nepremičninah iz zbirk geodetske uprave, ki kažejo gibanja na trgu, tudi posplošeno tržno vrednost, saj vendarle kaže na izvedene transakcije. Kadar pride lastnik nepremičnine z vprašanjem, koliko bi lahko dosegla realizirana cena nepremičnine, je naloga nepremičninskega posrednika, da uporabi vse razpoložljive podatke in jih tudi pojasni. Sodobna računalniška orodja jim omogočajo, dodaja, da za izbrano lokacijo dokaj natančno ugotovijo, kaj je bilo prodano in po kolikšni ceni.

»Zelo dobro je, da obstaja tak podatek, kot je posplošena tržna vrednost, ker je bilo na tem področju v preteklosti veliko špekulacij s cenami. Zdaj pa imajo nepremičninske družbe in strokovnjaki, posredniki in ocenjevalci, vendarle v rokah zanesljive argumente, da lahko svetujejo svojih strankam,« dodaja sogovornik.

Ni pomembno, katera cena je bila objavljena v oglasu za prodajo nepremičnine dodaja, temveč posplošene tržne vrednosti in gibanja cen, ki so dosegljiva prek javne zbirke podatkov, saj izražajo tudi že dosežene diskonte in tako realnejše cene nepremičnin: »Uporabniki nepremičninskih storitev ali nepremičninskega trga dobivajo informacije o tem, kaj se dogaja.«

Za zdaj bitka za NUSZ

Ministrstvo za finance, ki z novim zakonom o množičnem vrednotenju pripravlja izhodišče za novi nepremičninski davek, se namerava do uveljavitve novega davka osredotočiti na NUSZ. Očitno je, da bo pred uveljavitvijo nove dajatve na premoženje sistematično pritiskalo na občine, naj svoje podatke za odmero NUSZ uskladijo z zbirkami geodetske uprave.

Cilj zakonodajalca na tem področju je zanesljivo čim bolj približati osnovo za odmero NUSZ in posplošeno tržno vrednost nepremičnin: tako bo nižja tudi razlika med veljavnim NUSZ in novim davkom, ki je pri neuspelem davku na nepremičnine šokirala javnost.

»Tudi lastniki, ki so geodetski upravi sicer sporočali novejše podatke o svojih nepremičninah, o njih niso obvestili občin. Med podatki geodetske uprave in občinskimi bazami o nepremičninah so zato velike razlike. Po priporočilih ministrstva, bi se morale občine uskladiti, a se temu za zdaj še upirajo. Če pa bo Gursova baza osnova za bodoči nepremičninski davek, se ji bodo občine morale prilagoditi,« pravi Jože Podgoršek.

Finančna uprava je za leto 2015 v imenu 211 občin posameznikom in podjetjem izdala 786.158 odločb o NUSZ in jim tako odmerila 204,5 milijona evrov nadomestila – pritožbe je oddalo 12.280 ali 1,56 odstotka zavezancev. Število zavezancev se je lani v primerjavi z letom prej zvišalo v 77 odstotkov občin, povprečno za šest odstotkov. Tri četrtine občin (74 odstotkov) je lani zvišalo NUSZ, povprečno za deset odstotkov.

Prijavi sovražni govor