Iz žepa najemnika ne bi smeli izvleči več kot do zdaj

Neprofitne najemnine so bodo zvišale za 2,5 do 66 odstotkov, a podražitev bo ublažil stanovanjski dodatek.

ned, 19.11.2017, 20:00

Ljubljana – Če bo predlog nove stanovanjske zakonodaje sledil izhodiščem, ki jih je pripravila vladna medresorska ekipa, se bodo sedanje neprofitne najemnine po Sloveniji zvišale za 2,5 do 66 odstotkov. A podražitev ne bi smela prizadeti najemnikov. Vzporedno bodo uvedli stanovanjski dodatek, ki bo pokril razliko in nadomestil sedanje razdrobljene stanovanjske subvencije.

V Sloveniji 20.460 javnih najemnih stanovanj

Glavni krivec za to, da v Sloveniji obupno primanjkuje javnih najemnih stanovanj, je že dolgo znan: neprofitne najemnine, ki ne zadoščajo niti za vzdrževanje, kaj šele za širitev najemnega fonda, lastnikom – občinam, neprofitnim stanovanjskim organizacijam in državi – pa najedajo substanco. V Mariboru, na primer, morajo neprofitna stanovanja celo prodajati, da pokrivajo izgubo.

Višina neprofitne najemnine se ni spremenila že od leta 2006, stanovanjska točka (2,63 evra na kvadratni meter) pa je enaka že od leta 2003. Po nekaterih konservativnih ocenah je najemnina v povprečju prenizka za najmanj četrtino.

Po podatkih iz nacionalnega stanovanjskega programa je v Sloveniji 20.460 javnih najemnih stanovanj. Zbornica za poslovanje z nepremičninami predvideva, da so njihovi lastniki od leta 2007 do 2016 zaradi podcenjene najemnine izgubili več kot 70 milijonov evrov prihodkov.

Da je nujna radikalna sprememba najemninskega sistema, je že dolgo jasno, a kaj, ko dobre namene (a težke politične odločitve) vsakič sproti zaustavi vrzel, ki zazija na drugi strani: reformirati bo treba tudi subvencije, ker socialni upravičenci in tisti, ki so zdaj na meji, višjih mesečnih zneskov ne bodo zmogli. Zato sta uvedba stroškovne najemnine in novi stanovanjski dodatek samo dva obraza iste zgodbe.

Upoštevati lokacijo in višjo amortizacijo

Osnova za izračun neprofitne najemnine je administrativno določena vrednost stanovanja. Dobimo jo iz zmnožka števila točk po točkovalnem zapisniku, vrednosti točke, uporabne površine stanovanja in korekcijskega faktorja za velikost. Po pravilniku naj bi upoštevali še vpliv lokacije, a občine tega v praksi niso počele. Najemnina se izračuna po formuli: vrednost stanovanja krat letna stopnja najemnine. Ta je enaka od leta 2006, obsega pa štiri elemente: vzdrževanje, upravniške storitve, amortizacijo in stroške financiranja, ki skupaj nanesejo 4,68 odstotka. Dvanajstina dobljenega zneska je mesečna najemnina.


In kako naj bi bilo po novem? Martina Gramc, članica delovne skupine za odpravo neprofitne najemnine in uvedbo stanovanjskega dodatka, je pojasnila, da je sedanja formula za izračun povsem ustrezna, potrebnih pa bo nekaj popravkov. V letni stopnji najemnine naj bi pri mlajših stanovanjih povečali delež za amortizacijo, pri starejših pa delež za stroške vzdrževanja in tako stopnjo dvignili s 4,68 odstotka na 6,01 odstotka.

V izračunu vrednosti stanovanja naj bi dosledno upoštevali vpliv lokacije (lahko bi ga vezali na vrednostne ravni iz množičnega vrednotenja nepremičnin po Gursu). Tako bi vrednost stanovanja na atraktivnih lokacijah, v mestnih središčih, zvišali do 30 odstotkov, v bolj oddaljenih krajih pa znižali do 20 odstotkov. Po takšni spremembi bi najemnine na periferiji (kjer so zdaj neprofitne še previsoke, ponekod celo presegajo tržne) le za malenkost presegle sedanjo raven, v okoljih, kjer je lokacijska renta najvišja, denimo v Ljubljani, pa bi se zvišale za do dve tretjini.

Prihodnje gibanje najemnin bi uravnavali z rastjo vrednosti stanovanjske točke, določiti bi morali način indeksacije, in to glede na rast gradbenih stroškov ali neto plač. Za stanovanja, večja od 95 kvadratnih metrov, naj bi določili dodatni korekcijski faktor, posodobili in dopolnili naj bi tudi točkovalni zapisnik.

Pomoč za tiste, ki ne bodo zmogli

Ker bodo morali vsi najemniki, tudi socialno najšibkejši, plačevati višje stroškovne najemnine, bo morala država zagotoviti ustrezen socialni korektiv. Sedanje subvencioniranje je razdrobljeno, neprofitne najemnine pomenijo prikriti socialni transfer tistim, ki ne izpolnjujejo materialnih pogojev za neprofitni najem, a imajo do njega pridobljeno pravico.

Izhodišče za stanovanjski dodatek je naslednji: najemniki, ki že dobivajo subvencijo, ob enakih pogojih in višji najemnini ne bodo plačevali nič več kot do zdaj. Tudi formula za izračun dodatka ostaja enaka, le da bodo namesto neprofitne najemnine v izračunu upoštevali višjo stroškovno najemnino. Uporabili naj bi jo tako za tržna kot za javna najemna stanovanja.

Za okoli 17 do 24 odstotkov se bo dvignil cenzus za upravičenost do stanovanjskega dodatka, povečalo se bo število upravičencev, mesečni zneski pa bodo višji od sedanjih subvencij. Znašali bodo do 90 odstotkov stroškovne najemnine, najmanj desetino bo moral pokriti najemnik. Pri maksimalni stroškovni najemnini 6,34 evra na kvadratni meter bo na primer maksimalni stanovanjski dodatek 5,70 evra na kvadratni meter. Pri tržnih najemnikih pričakujejo upravičenja do 7 evrov na kvadratni meter.

In kdo bo vse to plačal? Dokler ministrstvo za delo ne pride z novimi izračuni in cenzusi, ni mogoče oceniti finančnih posledic uvedbe stanovanjskega dodatka. Do zdaj so subvencije za neprofitne najemnine plačevale občine, za tržne najemnine pa neprofitni del občine, tržni del pa pol občine, pol država. Po predlogu naj bi stanovanjski dodatek za javna stanovanja krila država, za tržna stanovanja pa občine.

Gramčeva je poudarila, da so to šele okvirna izhodišča, ki se v nadaljnjem usklajevanju lahko korigirajo.

Težaven prehod

Ministrstvo za okolje in prostor je stroškovno najemnino in stanovanjski dodatek gradilo na študiji, katere soavtor je bil direktor Inštituta za nepremičnine Anton Kožar. Naloga, zaupana medresorski ekipi, je zahtevna, je priznal Kožar, a gre, upoštevaje predstavljeno, v pravi smeri. Težave pa po njegovem mnenju lahko nastanejo v prehodu iz enega sistema v drugega.

»Kar zadeva financiranje stanovanjskega dodatka, je poglavitno, da javni sektor v neto vrednosti ne bo plačeval več kot do zdaj. Dajal bo samo drugače: več iz tekočih izdatkov in manj iz krčenja premoženja,« pojasni Kožar. A prav ta dilema, od kod oziroma komu vzeti, se lahko razplamti v parlamentu, politična pogajanja za večji kolač iz tekočega dela bilanc države in občin pa lahko reformo odložijo. Kaj pa čas pred volitvami? Je pravi za takšen tektonski premik? Po Kožarjevem mnenju je marsikaj mogoče doseči tudi pred volitvami, je pa negotovo, komu bo v interesu »čistiti račune« pri neprofitnih najemninah. Ali drugače: v katerem političnem bazenu je več pripadnikov elite, ki je še vedno deležna privilegijev neprofitnega najema iz časa stanovanjske privatizacije. 

Sicer pa sta leti 2017 in 2018 prikladni za takšen prehod že zaradi močne konjunkture. V takšnih okoliščinah je v proračunu lažje narediti premik. »Brez pripoznanja večjih izdatkov v tekočem delu bilance namesto sedanjih izdatkov, ki se financirajo iz kapitalskega dela občinskih in državnega proračuna, pa reforme ne more biti,« meni Kožar.

Prijavi sovražni govor