Kako zakonito oddajati prek airbnb?

Mogoče je oddajati kot samostojni podjetnik ali registrirani sobodajalec.

sob, 17.06.2017, 06:00

Ljubljana – Oddajate nepremičnino preko spletnega portala airbnb ali pa to nameravate storiti? Morda bi vaše prazno stanovanje oddali, medtem ko greste na dopust? Ugotavljamo, kakšne pogoje morate izpolniti. Finančna uprava (Furs) opozarja, da je oddajanje preko airbnb dejavnost, ki jo je treba registrirati in plačati davek. Sicer gre lahko za delo na črno in nedovoljeno oglaševanje.

Fizične osebe, ki želijo turistom oddati v najem sobo ali stanovanje za kratko časovno obdobje, lahko to dejavnost opravljalo na dva načina, in sicer kot samostojni podjetniki, ki so registrirani za opravljanje gostinske dejavnosti, ali kot registrirani sobodajalci. Kot slednji lahko nepremičnino oddajajo prek airbnb le občasno, skupaj ne več kot pet mesecev v letu, gostom nudijo do 15 ležišč in so vpisani v poslovni register.

Registrirani sobodajalec mora dokazati lastninsko ali razpolagalno pravico stanovanja ali hišo, ki jo bo oddala, v večstanovanjski stavbi imeti 75-odstotno soglasje sosedov, urediti stanovanje v skladu s pravili o kategorizaciji, prijaviti goste policiji, voditi je treba evidenco gostov in tako dalje.

Medresorska skupina pripravlja predloge za vlado, kako regulirati sodelovalno gospodarstvo, tudi najemanje prek Airbnb. Manjše bi bilo lahko, denimo, potrebno soglasje sosedov.

Plačilo dohodka od dejavnosti in DDV

Dohodek sobodajalca je obdavčen kot dohodek iz dejavnosti. Davčna osnova – razlika med davčno priznanimi prihodki in odhodki – se lahko ugotavlja z upoštevanjem dejanskih prihodkov in odhodkov. V tem primeru se dohodek iz dejavnosti všteva v letno davčno osnovo za odmero dohodnine, pri čemer se davčna obveznost odmeri po progresivni lestvici z upoštevanjem davčnih olajšav.

V osmih dneh po vpisu v poslovni register pa ima sobodajalec možnost, da Fursu priglasi ugotavljanje davčne osnove z upoštevanjem normiranih odhodkov v višini 80 odstotkov predvidenih prihodkov. V tem primeru se dohodek iz dejavnosti ne všteva v letno davčno osnovo za odmero dohodnine. Ta se obračuna po proporcionalni stopnji 20 odstotkov, pri čemer se davčne olajšave ne priznajo.

Sobodajalec, ki v zadnjem letu ni presegel ali ni verjetno, da bo presegel znesek 50.000 evrov obdavčljivega prometa, se načeloma ni dolžan identificirati za namene DDV. Ko ta prag preseže, mora od opravljenih storitev obračunavati DDV. To ne velja za sobodajalce, ki sobe oddajajo preko spletnih strani airbnb in tudi denimo booking.com. Ker ti nimajo sedeža v Sloveniji, so sobodajalci dolžni od prejete storitve nudenja oglasnega prostora plačati DDV v Sloveniji po splošni 22-odstotni stopnji.

Sobodajalec morajo plačevati tudi prispevke za socialno varnost.

Več o pogojih poslovanja registriranega sobodajalca si lahko preberete TUKAJ, o samostojnem podjetniku, ki začne z opravljanjem dejavnosti pa TEJ POVEZAVI.

Oddajanje na črno

Če fizične osebe dejavnosti oddajanja nepremičnin za turiste nimajo ustrezno registrirane ali priglašene, gre za delo na črno. Takšne dejavnost prav tako ni dovoljeno oglaševati ali ponujati v medijih in na spletnih portalih, kot je airbnb. Pri tem gre za nedovoljeno oglaševanje.

V Ljubljani je bilo v zadnjem času ponujenih več kot 1100 sob in stanovanj, a je registriranih le 89 sobodajalcev. Oddajanje prek airbnb poteka predvsem na črno, ugotavlja Klara Korenč, ki na svoji spletni strani promovira oddajanje nepremičnin prek airbnb.

Nadzor nad delom na črno in nedovoljenim oglaševanjem posameznikov opravlja Furs. Na Finančni upravi zato sproti spremljajo medije, kjer je oglaševanje najpogostejše, tudi v primeru oddajanja nepremičnin preko airbnb. Nadzori pa se prav tako opravljajo po prijavah prijaviteljev. Furs je lani izrekel za skoraj 300.000 evrov glob zaradi dela na črno in nedovoljenega oglaševanja (glej grafiko). Podatki v grafiki se seveda nanašajo na vso delo na črno in nedovoljeno oglaševanje, ne zgolj ne oddajanje nepremičnin prek airbnb.


Kot najpogostejše kršitve na Fursu ugotavljajo, da sobodajalci ne vložijo davčne napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem oziroma dohodka ne napovejo v pravilni višini. Izpostavljajo tudi nepravilnosti glede izdajanja računov, dela na črno in nedovoljenega oglaševanja.

Težava pri nadzoru nedovoljenega oglaševanja posameznikov in posledično dela na črno, je identifikacija oglaševalca, šele po tem pa lahko izvedejo postopke, pravijo na Fursu. Na razgovor povabijo tudi domnevnega kršitelja. Če ta, denimo, izjavi, da nepremičnine ne oddaja v najem, lahko Furs poizve na elektro podjetju, komunali in tako dalje, ali je stanovanje res prazno. Nadzornik lahko tudi na terenu preveri, kdo prebiva v stanovanju. Velikokrat pa Furs opravi tudi prikrit nakup storitev, denimo ko najemodajalec preko oglasov ponuja nepremičnino v najem.

Meščani izgubljajo tekmo s turisti

Sicer pa ob tem, ko številni svoje nepremičnine oddajajo na črno, jih mnogi tudi kupujejo zgolj z namenom oddajanja prek airbnb. Kako to vpliva na prebivalce v Ljubljani, smo pisali v članku Prebivalci mesta izgubljajo tekmo.

Prijavi sovražni govor