Modelov vrednotenja niso oblikovali z mislijo na davek

Če bo zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin sprejet do konca leta, bodo pri novem izračunu vrednosti sodelovali tudi lastniki.

Objavljeno
21. julij 2017 15.25
Božena Križnik
Božena Križnik
Ljubljana − Če bo zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1), ki ga je na zadnji seji soglasno potrdila vlada, sprejet še letos, bo lahko generalno vrednotenje nepremičnin, predvideno za prihodnje leto, izpeljano po novih pravilih, pri določanju realnejše posplošene vrednosti pa bodo lahko sodelovali tudi lastniki nepremičnin.

Ministrica za finance Mateja Vraničar Erman z ekipo je dan po potrditvi predloga medijem predstavila spremembe na tem področju, razloge, ki so končno poenotili koalicijo glede nadaljevanja zakonodajnega postopka, predvsem pa praktično uporabo oziroma izvajanje omenjenega zakona.

Spet je odločno poudarila, da zakona niso pripravljali, niti oblikovali modelov z mislijo na bodoči (kadar bo, če bo) davek na nepremičnine, niti ni nujno, da bo posplošena vrednost kdaj osnova za odmero nepremičninskega davka. Edini cilj zakonodajalca je dobiti čim bolj pravo, točno, realno vrednost nepremičnine.

Novo generalno vrednotenje

Besedilo zakona, je dejala ministrica, ni niti zapleteno niti dolgo, precej zahtevnejša pa bo izvedba zakona. Že po veljavni zakonodaji Geodetska uprava RS (Gurs) vsako leto preveri gibanje cen na nepremičninskem trgu, in če so izpolnjeni pogoji (dovolj velika sprememba navzgor ali navzdol), običajno v septembru izvede indeksacijo, torej popravek posplošenih vrednosti v registru nepremičnin. Vsakih nekaj let prevetrijo tudi modele vrednotenja in opravijo novo generalno vrednotenje. To je predvideno za leto 2018.

Če ne bi sprejeli ZMVN-1, bi morali generalno vrednotenje opraviti po starih modelih, od katerih so se nekateri pokazali za neustrezne, lastniki nepremičnin pa še vedno ne bi imeli možnosti vplivati na pripisano posplošeno vrednost (zaradi česar je zakon neustaven in se ne sme uporabljati za davčne namene). Vse te »napake« odpravlja nova regulativa.

Če bo torej sprejet novi zakon, bo ta podlaga za prihodnje generalno vrednotenje. Lastniki nepremičnin bodo tedaj lahko sodelovali pri določitvi vrednosti nepremičnin, predvsem prek instituta uveljavljanja posebnih okoliščin (to so mikrolokacija, nadstandardna ali podstandardna kakovost oziroma poškodbe, ki onemogočajo normalno uporabo nepremičnine).

Na podlagi zakona se bodo na novo oblikovali modeli vrednotenja, za njihovo večjo kakovost in sprejemljivost pa bo oblikovalcem v pomoč zunanja strokovna javnost. Nekatere modele bodo spremenili, dopolnili, nekateri so že zdaj kakovostni in jih ne bo treba popravljati (najbolje se je izkazal model za stanovanja), nekatere bodo opustili.

Za podatke so odgovorni lastniki

Končni rezultat, realna posplošena vrednost, ni odvisen le od modelov in izračunov, ampak tudi od kakovosti podatkov v javnih evidencah. To poglavje sicer ureja zakon o evidentiranju nepremičnin, ker pa ta zamuja (novela se zamika v leto 2018), so nekaj rešitev vnesli v prehodne določbe ZMVN-1. Kot je poudarila ministrica Vraničar Ermanova, so za kakovost podatkov odgovorni lastniki nepremičnin. Zato jih poziva, naj preverijo točnost in popolnost podatkov, ki so že vpisani v javnih evidencah.

Državni organi (zlasti Gurs) pa so dobili nove pristojnosti in naloge, da po uradni dolžnosti poskrbijo za preveritev podatkov, ki jih zagotavlja država. Poleg tega jim zakon nalaga nadzor nad pravilnostjo podatkov v registru nepremičnin.

Gurs se lahko odzove na informacije iz različnih virov (tudi od posameznikov) ali ugotovi nelogičnosti v evidenci (v stanovanje nima vstopa, vidi pa velika odstopanja pri površini oziroma vrednosti, na primer, stanovanj v isti vertikali v večstanovanjski hiši ali v vrstni hiši). Tedaj lahko po hitrem postopku na podlagi zračnih posnetkov izračuna pravo površino. Če se lastnik z izračunom ne bo strinjal, bo moral dokazati svoj prav z geodetsko izmero. Zavestno sporočanje napačnih podatkov je že zdaj (in bo tudi naprej) kaznivo.

»Ne čakajte na zakon«

Lastniki torej z uveljavitvijo novega zakona niso dolžni storiti ničesar, jim pa ministrica polaga na srce, naj ne čakajo na morebitno gnečo pred vrati geodetskih uradov, ampak naj čim prej preverijo podatke, ki so za njihove nepremičnine že zdaj dostopni v registru nepremičnin. Če ugotovijo, da so podatki napačni, naj sprožijo postopek popravljanja. Le tako bodo zagotovili, da bo vrednost po množičnem vrednotenju točna.

Navsezadnje se posplošena vrednost tudi ob odsotnosti davka na nepremičnine uporablja za različne namene, ne le za vodenje prostorske in drugih politik; med drugim služi za odmero socialnih transferjev, številne banke jo uporabljajo pri odobravanju hipotekarnih kreditov (za zdaj le za stanovanjske namene in do vrednosti 500.000 evrov). Ni pa bankirjev k temu mogoče prisiliti. Če bo posplošena vrednost po novem kazala bolj realno sliko, če bo bolj kvalitetna, na finančnem ministrstvu na podlagi zagotovil bank napovedujejo, da bodo tudi omejitve pri zavarovanju kreditov odpadle.