Naložbene palače zavarovalnic

V nekoč znani pohištveni trgovini Slovenijales v Ljubljani zdaj domuje Evropska hiša, trgovina Hofer, restavracije, v nekoč slavnem Kinu Vič kraljuje urbani disco Cirkus, v poslovno hišo propadlega SCT na Slovenčevi v Ljubljani so se naselila različna podjetja, v hišo ACH se morda še bodo. Skupno vsem tem prepoznavnim hišam je, da so vse v lasti zavarovalnic.

Nepremičnine ali naložbe v nepremičninske sklade so že, kot se napoveduje, pa bodo v prihodnosti vse bolj pomembne investicijske priložnosti zavarovalnic in podobnih investitorjev. Vrednost nepremičninskega portfelja naše največje zavarovalnice, Zavarovalnice Triglav, je knjigovodsko ocenjena na okoli 113 milijonov evrov, portfelj celotne skupine Triglav pa več kot 200 milijonov evrov.

Vključuje, odgovarjajo iz Zavarovalnice Triglav, »naložbene nepremičnine in nepremičnine za lastno uporabo (objekte in zemljišča). Nepremičnin za lastno uporabo je v nepremičninskem portfelju matične družbe dobra polovica«. Pojasnjujejo, da pri njih poteka konsolidacija in optimizacija nepremičninskega portfelja. O konkretnih prihodkih iz teh naložb ne govorijo, ampak pravijo, da gre za najemnine, primerljive s tržnimi najemninami drugih poslovnih objektov na podobnih lokacijah.  Iz letnega poročila Zavarovalnice Triglav je razvidno, da so prihodki od naložbenih nepremičnin leta 2015 dosegli 3,7 milijona evrov, pri celotni skupini pa slabih šest milijonov evrov. V celotni postavki drugi prihodki, med katere sodijo prihodki iz nepremičnin (najemnin, prodaj), so skupni sicer višji.

Prihodki iz naložbenih nepremičnin v Zavarovalnici Triglav v zadnjih treh letih postopno rastejo, odgovarjajo in pravijo: »Naš namen je optimizirati upravljanje in sestavo nepremičninskega portfelja ter odprodati strateško nepomembne nepremičnine. Navadno so to manjše in starejše nepremičnine in/ali nepremičnine na slabše tržljivih lokacijah. Lastništvo ohranjamo na nepremičninah, o katerih pričakujemo, da se jim bo dolgoročna vrednost povečala, zato jih razvijamo (za zdaj so to predvsem pisarniški objekti in gradbena zemljišča na zanimivih lokacijah). Investiramo v njihovo funkcionalno preureditev in prenovo ter varnostno in energetsko posodabljamo objekte.« Ena takih preureditev in prenov je gotovo stavba Slovenijales, ki je spet zaživela z novimi »prebivalci«, potem ko kar nekaj let očitno ni bilo popolnoma jasno, kaj bi »iz nje lahko potegnili«. 

Triglavova Plečnikova palača, Slovenijales

Zdaj je drugače:  V dveh Slovenijalesovih stavbah, ki sta skupaj veliki več kot 30.000 kvadratnih metrov, imajo sedeže različna poslovno-upravna, trgovska in storitvena podjetja. Tudi ministrstva. Družba Triglav, Upravljanje nepremičnin, odvisna družba Zavarovalnice Triglav, je lastnica prenovljene poslovne stavbe na Dunajski 20 z novim imenom DC20,  Zavarovalnica Triglav pa lastnica sosednje poslovne stavbe na Dunajski 22 s komercialnim imenom DC22, ki je, kot navajajo, predmet postopnih obnov, tudi v smislu energetske sanacije.

Upravnik obeh stavb je družba Triglav, Upravljanje nepremičnin. Poslovna stavba DC20 je v celoti naložbena, kar pomeni, da jo družba Triglav, Upravljanje nepremičnin oddaja v najem, medtem je stavba DC22 delno naložbena, delno pa jo za svoje poslovanje uporablja Skupina Triglav. Triglav: »Tako lokaciji dajemo novo, svežo podobo in nove programe, s katerimi sedanjim najemnikom zagotavljamo sodobno in zanimivo poslovno okolje, na lokacijo pa privabljamo tudi nove najemnike.«

Vsekakor pa sodi med prepoznavne Triglavove stavbe tudi gotovo najdragocenejša Plečnikova palača, v kateri je sedež Zavarovalnice Triglav. Med takšne izpostavljene nepremičnine štejejo tudi Grad Podvin, Golf Arboretum.

Tudi Adriatic Slovenica ima palačo

V Adriaticu Slovenici kot svoje prepoznavnejše nepremičnine navajajo Palačo Trevisini v Piranu, Kino Vič ter poslovno stavbo na Slovenčevi ulici v Ljubljani, včasih izstopajočo poslovno stavbo SCT. V zavarovalnici pravijo: »Kot dober primer naložbene nepremičnine za zavarovalnice bi izpostavili nepremičnino na Slovenčevi ulici, ki z najemninami ustvarja primeren denarni tok in pričakovano donosnost ter ima potencial za ustvarjanje kapitalskega dobička iz rasti vrednosti nepremičnine.« Kdo so najemniki teh prostorov in kakšne najemnine dosegajo, ne želijo razkriti. Lahko pa povemo, pravijo v Adriaticu Slovenici, da »prostor nepremičnin oddajamo po tržnih pogojih«. V stavbi, v kateri je nekoč domoval Kino Vič, je zdaj Cirkus klub. Govori se, da je to »en hud disco«, mogoče je izslediti tudi zapise, da je to »zbirališče lokalne in regionalne družabne smetane« itd.

Sicer pa vrednost portfelja naložbenih nepremičnin zavarovalnice Adriatic Slovenica dosega okoli 30 milijonov evrov. Potrjujejo, da »naložbene nepremičnine postajajo zanimive za slovenske zavarovalnice šele v zadnjih letih, saj se je nepremičninski trg po padcu od leta 2008 šele v zadnjih letih začel postopno prebujati in rasti. Dodaten dejavnik k atraktivnosti nepremičnin pa je imela še uveljavitev direktive Solventnost II, ki spodbuja vlaganje zavarovalnic v nepremičnine z vidika ugodnejših kapitalskih zahtev.«

Usodna »palača« ACH

Tudi v pozavarovalnici Sava Re pravijo, da vlagajo v nepremičnine: prednostno v takšne, ki »sodijo med prvovrstne nepremičnine, to so večinoma poslovne nepremičnine, namenjene oddaji, in na dobrih lokacijah. Dosedanje naložbe sodijo v to kategorijo in so vse oddane najemnikom.« Upoštevajo dolgoročni vidik naložb v nepremičnine, njihovo nelikvidnost in vse druge dejavnike tveganj. V Sava Re so povedali, da se »zavarovalnice še vedno dobro spomnimo pretresov na finančnih trgih po krizi leta 2008 in padcev vrednosti nepremičnin, zato previdno vstopamo v take naložbe. Poleg tega naložbe v nepremičnine, ki so zanimive za institucionalne investitorje, pomenijo obsežnejše transakcije, ki zahtevalo skrbni pregled vse dokumentacije, tehnični pregled, fizično upravljanje nepremičnin in še kaj, zato so s procesnega in stroškovnega vidika precej zahtevnejše kot vlaganje v vrednostne papirje.«

Medijsko in še kako drugače najbolj izpostavljena nepremičnina Save Re je gotovo poslovna stavba ACH, ki jo je pozavarovalnica kupila lani za 5,4 milijona evrov in je povzročila vojno interesov, ki so na koncu odnesli z mesta predsednika uprave Zvonka Ivanušiča. Na vprašanje, kaj se dogaja s poslovno stavbo ACH zdaj, ali je že v popolni lasti Save Re, ali jo že obnavljajo, ali je že v uporabi, so odgovorili: »Poslovna stavba ACH je v lasti in posesti Save Re, vendar še ni v uporabi. Glede na izkazani interes na trgu obstaja tudi možnost oddaje stavbe v najem. Če bo družba to priložnost izkoristila, bo zaradi obstoječe prostorske stiske iskala druge primerne prostorske rešitve za potrebe Save Re in skupine Save Re v Ljubljani.«

Perspektivna zemljišča od BTC do Šumija

Med zavarovalniške nepremičninske naložbe seveda sodijo tudi zemljišča. Spomnimo se visokokotiranega zemljišča na območju BTC, tistih 84.000 kvadratnih metrov, od katerih je Zavarovalnica Triglav dve tretjini prodala Ikei za 16 milijonov evrov. V Triglav so dejali: »Skladno s strateškimi usmeritvami skupine je v procesu razvoja in prodaje tudi preostali del zemljišča, in sicer parcela v velikosti približno 30.000 kvadratnih metrov.« V Triglavu kot najperspektivnejši za razvoj ocenjujejo prav gradbena zemljišča na območju BTC, Teola in Zelene jame v Ljubljani ter Stare Save v Kranju. 

KD Kvart, družba iz skupine KD (med katere sodi tudi Adriatic Slovenica), upravlja kompleks Šumi v centru Ljubljane, nasproti Drame. Tam je že nekaj časa parkirišče, ki, tako KD Kvart, »nam vrača nekaj denarja, ki smo ga v lokacijo vložili. V tem primeru gre za kompromisno rešitev, saj smo namesto ograjene gradbene jame lepo uredili parkirišče, ga ozelenili in skupaj z MOL uredili pločnike ter drugo infrastrukturo.« Gotovo pa se Ljubljani obeta še eno veliko gradbišče, namreč na vprašanje, kdaj naj bi zagnali gradnjo kompleksa Šumi, v KD Kvart odgovarjajo: »Nadaljevanje gradnje se predvideva konec leta 2017, konec pa leta 2020.«

Nepremičninski in alternativni skladi

Zavarovalnica Triglav je, kot smo v Delu že pisali, skupaj z mednarodno družbo Kgal, ustanovila novo nepremičninsko družbo Trigal, ki bo vzpostavila regionalno platformo za vlaganje v alternativne, nepremičninske in infrastukturne projekte in od katerega si očitno obetajo tudi domači institucionalni investitorji. Pot drugačnim – nepremičninskim in podobnim alternativnim naložbam odpirajo tudi drugi skladi, decembra lani so, na primer, KD Skladi pridobili status specialnega investicijskega sklada za KD Adriatic Value Fund.

V Adriaticu Slovenici menijo: »Sklad, ki je namenjen zgolj profesionalnim vlagateljem, že deluje in je v postopku zbiranja sredstev. Investiral bo v naložbene nepremičnine v Sloveniji, na Hrvaškem in v Srbiji, pri čemer se bo osredotočil predvsem na projekte, ki ustvarjajo denarni tok. Za Adriatic Slovenico je sklad zanimiv z naložbenega vidika, saj pomeni relativno manj tvegan način investiranja v nepremičnine kot diverzifikacijo investiranja v »tradicionalne« naložbene razrede obveznic, delnic in instrumentov denarnega trga, kjer so danes donosi nizki ali pa tveganja visoka.«

Nepremičninski naložbeni razred

Naložbene nepremičnine se v osnovi ne uvrščajo v tako imenovani »core« del naložbenih portfeljev zavarovalnic, saj gre za naložbeni razred, ki je manj likviden z manj predvidljivim donosom, brez zapadlosti, višjo kapitalsko zahtevo kot obveznice, vendar na ta račun praviloma tudi donosnejši od, denimo, obveznic, razlagajo v Adriaticu Slovenici: »Zato bodo naložbene nepremičnine vse bolj služile kot dodatek k naložbenem portfelju zavarovalnic. Ne glede na to je mogoče pričakovati, da se bo z nadaljnjo gospodarsko rastjo ob relativno nizkih obrestnih merah v prihodnje najverjetneje povečeval apetit po nepremičninah tako z vidika zavarovalnic kot z vidika drugih institucionalnih vlagateljev. Ne nazadnje je to tudi povezano z časovnim zamikom prebujanja in okrevanja slovenskega nepremičninskega trga.«