Tiskane izdaje
Ljubljana – Ministrstvo za finance je pripravilo predlog zakona o spremembah in dopolnitvah zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin, ki ga je vlada objavila danes. Besedilo predloga se pomembno razlikuje od osnutka, ki ga je ministrstvo za finance 16. decembra objavilo za javno razpravo.
Vlada bo državnemu zboru predlagala, naj o predlogu zakona odloča po nujnem postopku. Geodetska uprava bo sredi februarja skoraj 1,2 milijona lastnikom nepremičnin in drugih zavezancev za davek na nepremičnine izdala obvestila o njihovem premoženju v registru nepremičnin in informativne izračune novega davka. Davčna uprava bo davek na nepremičnine za leto 2014 odmerila do konca maja, kot predvideva zakon o novi dajatvi.
Ob naravnih nesrečah in drugih nesrečah bo Gurs sam popravil vrednost
Za naravne nesreče, med katere šteje žled, ki ji opustišil slovenske gozdove in tudi drugo nepremično premoženje, so pomembne določbe 19. ce člena predloga zakona o spremembah in dopolnitvah zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin, saj določa, v katerih primerih bo geodetska uprava po uradni dolžnosti spremnila posplošeno tržno vrednost nepremičnine. Člen določa postopek za spremembo vrednosti nepremičnine ob naravnih in drugih nesrečah: »Geodetska uprava na podlagi ocene škode, ki jo ocenijo državna in regijske komisije za ocenjevanje škode, imenovane v skladu s prepisi, ki urejajo ocenjevanje škode ob naravnih in drugih nesrečah v primeru naravnih in drugih nesreč po uradni dolžnosti spremeni vrednosti nepremičnin.«
Omenjene komisije bodo geodetski upravi izročile podatke o nepremičninah (identifikatorjih nepremičnin), »na katerih je nastopila škoda, o vrsti in višini ocenjene škode«.
Predlog zakona izrecno ne našteva naravnih in drugih nesreč, ki lahko pomembno spremenijo vrednost nepremičnine, ampak na splošno določa, katere ustanove bodo ob naravnih nesrečah opravile postopek za oceno spremembe vrednosti in kako bo Gurs popravek izpeljal. V pojasnilih k zakonu predlagatelji pojasnjujejo, da naravne nesreče našteva zakon o varstvu pred naravnimi in drugimi nesrečami. Ta med naravne nesreče med drugim vključuje: žled, visok sneg, sušo, požar v naravnem okolju, poplave, potres, zemeljski plaz, snežni plaz ...
Davek na nepremičnine je odvisen od množičnega vrednotenja
Zanimivo naključje je, da je vlada zakon o spremembah in dopolnitvah zakona o množičnem vrednotenju objavila prav danes, ko javnost pričakuje tudi novice z ustavnega sodišča. To bo danes sporočilo, kako so se ustavni sodniki odločili o več predlogih za začasno zadržanje zakona o novem davku na nepremičnine, ki velja od 1. januarja. Novi davek in zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin sta neločljivo povezana: osnova za davek je posplošena tržna vrednost nepremičnin, ki jo geodetska uprava določa po zakonu o množičnem vrednotenju.
S spremembami in dopolnitvam zakona o množičnem vrednotenju namerava vlada tudi v ta zakon vključiti pravico lastnika do pritožbe na ugotovljeno posplošeno tržno vrednost.
Tudi s predlogom zakona, enako kakor je z osnutkom, ministrstvo za finance spreminja in dopolnjuje zakon o množičnem vrednotenju na več področjih. Med temeljne vzroke za posege v veljavni zakon iz leta 2006 še vedno uvršča: enotno ureditev definicije javnega dobra za namene evidentiranja, vrednotenja in obdavčitve nepremičnin; bolj operativno ureditev evidentiranja zemljišč za gradnjo stavb; nadgraditvi postopka ugovora na posplošeno tržno vrednost in jasnejšo opredelitvi vrst poslov, ki se evidentirajo v evidenci trga nepremičnin in po določitvi merila za preverjanje tržne najemnine.
Spremembe zaradi davka na nepremičnine
»Cilj zakona je jasno določiti javno dobro za namene evidentiranja, vrednotenja in obdavčenja nepremičnin, povečanje operativnosti evidentiranja zemljišč za gradnjo stavb, nagraditi postopek ugovora na posplošeno tržno vrednost na način, ki bo omogočal ustrezno znižanje ali zvišanje vrednosti ob upoštevanju dokazanih posebnih okoliščin in jasneje določiti vrste najemnih poslov, ki se evidentirajo v evidenci trga nepremičnin ter za namene davka na nepremičnine urediti merilo za presojanje, kdaj se najemni posel lahko šteje za oddajanje na prostem trgu,« pojasnjujejo predlagatelji zakona.
V povezavi z posplošeno tržno vrednostjo nepremičnin, ki jo po modelih iz zakona o množičnem vrednotenju ugotavlja geodetska uprava (Gurs), predlagatelji zakona pojasnjujejo, da nameravajo s spremembami in dopolnitvami zakona omogočiti »spremembe posplošene tržne vrednosti (zvišanja ali znižanja) za omejeno obdobje, če se dokaže obstoj posebnih okoliščin, ki imajo omejen lokalni in časovni vpliv«.
Za popravek posplošene tržne vrednosti 40 odstotkov razlike
Predlog zakona predvideva, da bo predlog za spremembo posplošene tržne vrednosti mogoče vložiti v primeru posebnih okoliščin, ki spreminjajo posplošeno tržno vrednost za več kot 40 odstotkov: »Za ugotovitev višine vpliva bo moral oceno izdelati ustrezen strokovnjak za ocenjevanje vrednosti nepremičnin, ki bo moral za izvajanje teh nalog pridobiti dodatna znanja s področja množičnega vrednotenja. Ocena vpliva namreč ne temelji na posamični cenitvi tržne vrednosti nepremičnine, ampak na upoštevanju modela vrednotenja in na tej podlagi ocenjenega odstopanja vrednosti v primeru upoštevanja posebnih okoliščin. Na podlagi ocene se bo v registru nepremičnin posplošena tržna vrednost za obdobje trajanja posebne okoliščine ustrezno povišala ali znižala.«
O posebnih okoliščinah predlog zakona v 19. a členu iz poglavja o spremembah vrednosti nepremičnine tako pojasnjuje: »Posebne okoliščine so tiste značilnosti nepremičnine (parcele, stavbe ali dela stavbe) oziroma tisti pogoji, povezani z nepremičnino, ki zaradi svojih posebnosti, navezave na posamezno nepremičnino ali manjše število nepremičnin, objektivnega učinka, na katerega lastnik ni mogel vplivati in praviloma omejenega trajanja vpliva niso vključene v model vrednotenja, se pa z upoštevanjem njihovega vpliva vrednost nepremičnine, določena z modelom vrednotenja, spremeni za več kot 40 odstotkov.«
Lastnik bo moral oddati vlogo na geodetski upravi
Predlgo zakona torej predvideva, da bo ob anravnih ind rugih nesrečah vrednost nepremičninepo uradni dolžnosti popravil Gurs, ki bo upošteval mnenje pristojnih komisij, sicer pa bo moral lastnik sam poskrbeti, da bo geodetsko upravo opzoril na okoliščine, ki bodo pomembno vplivale na vrednost nepremičnine. Predlog za spremembo posplošene tržne vrednosti bo po predlogu zakona oddal »lastnik nepremičnine ali druga oseba, ki je v skladu z zakonom, ki ureja davek na nepremičnine, v registru nepremičnin evidentirana kot davčni zavezanec«. Predlagatelj bo, kot predvideva predlog zakona, »pri Geodetski upravi Republike Slovenije vložili predlog za spremembo podatka o vrednosti nepremičnine zaradi posebnih okoliščin.«
Cenilca s seznama pri Gursu bo plačal naročnik
K predlogu za spremembo vrednosti bo treba priložiti mnenje strokovnjaka za ocenjevanje vrednosti nepremičnin, cenilca: »Cenilsko mnenje mora biti izdelano tako, da upošteva model vrednotenja, uporabljen za vrednotenje konkretne nepremičnine in metodo vrednotenja, uporabljeno za določitev modela vrednotenja za konkretno nepremičnino. Cenilsko mnenje lahko izdela cenilec s potrdilom o opravljenem izobraževanju in preizkusu znanja s področja množičnega vrednotenja. Vsebino, postopek opravljanja in druga vprašanja, povezana z izobraževanjem in preizkusom znanja ter način delovanja cenilcev, predpiše minister, pristojen za infrastrukturo.«
Geodetska uprava bo po predlogu zakona vodila evidenco o cenilcih, ki bodo izpolnjevali pogoje iz zakona. Po predlogu zakona bo geodetska uprava tudi nadzorovala delo cenilcev.
Stroške cenilskega mnenja o posebnih okoliščinah bo moral plačati lastnik nepremičnine oziroma predlagatelj cenitve.
Pravica do pritožbe tudi v zakonu o množičnem vrednotenju
Ministrstvo za finance zdaj tudi v zakon o množičnem vrednotenju vključuje pravico lastnika do pritožbe zavezanca za davek na nepremičnine, saj veljavni zakon o množičnem vrednotenju takšne možnosti sploh ne predvideva: »Pritožba proti odločbi o odmeri davka na nepremičnine, ki se nanaša na posplošeno tržno vrednost, se šteje kot predlog za spremembo podatka o vrednosti nepremičnine v registru nepremičnin. Davčni organ pozove pritožnika, da v roku 30 dni vloži predlog za spremembo vrednosti nepremičnine pri geodetski upravi.«
MF namerava preprečiti širitev neobdavčenega javnega dobra
S predlogom zakona o spremembah in dopolnitvah množičnega vrednotenja nepremičnin ministrstvo za finance opredeljuje, kaj je mogoče šteti za javno dobro. Zaradi davka na nepremičnine so namreč občine začele kot javno dobro na ravni občine opredeljevati tudi šole, vrtce in druge stavbe, ki služijo občanom in občini. Zdaj namerava ministrstvo za finance preprečiti »razmah« neobdavčenega premoženja, za katerega so davčne zavezanke občine. Predlagatelji zakona v besedilu izrecno naštevajo, katera zemljišča, stavbe in dele stavb je mogoče opredeliti kot javno dobro s pravico splošne rabe, za vse druge nepremičnine v predlogu zakona določajo: »Druga zemljišča oziroma deli zemljišč in druge stavbe oziroma deli stavb se ne štejejo za javno dobro v smislu tega zakona.«
Z novelo zakona nad najemne pogodbe s preveč ugodno najemnino
Od julija lani Gurs izvaja določbo iz zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin, po kateri so jo lastniki nepremičnin dolžni obveščati o tako imenovanih najemnih pravnih poslih, torej o najemnih pogodbah za svoje nepremičnine.
Po zakonu o davku na nepremičnine pa šteje za nižje obdavčeno nerezidenčno tudi nepremičnina, ki jo lastnik v letu pred odmero davka vsaj šest mesecev oddaja v najem in o pogodbi obvesti geodetsko upravo. Ministrstvo za finance je že lani ugotavljalo, da so se precej razširile najemne pogodbe, v katerih je najemnina le simbolilčna, na primer ne evro.
Zdaj namerava z novelo zakona o množičnem vrednotenju omejiti uporabo takšnih »ugodnih« pogodb v povezavi z davkom na nepremičnine: » Dodajamo jasno definicijo oddajanja na prostem trgu ter varovalko nadzora nad tako vrsto najema, torej tržnega oddajanja v najem. In sicer s predlogom zakona določamo, da se kot oddajanje na prostem trgu šteje najem po najemnini, ki ni nižja od 50 odstotkov tehtanega povprečja najemnine v predhodnem letu za enake nepremičnine v vrednostni coni, v kateri se nahaja nepremičnina, ki se oddaja v najem. Tehtano povprečno tržno najemnino po vrstah nepremičnin in vrednostnih conah v predhodnem letu ugotovi geodetska uprava na podlagi podatkov o najemninah v vrednostni coni in jo javno objavi 15. februarja leta za preteklo leto.«
Geodetska uprava zdaj lahko preveri le, ali je pogodba v preteklem letu veljala vsaj šest mesecev, po spremembah in dopolnitvah zakona o množičnem vrednotenju pa bo dobila večje pristojnosti: vse pogodbe, pri katerih bo najemnina nižja od tržne, bo geodetska uprava lahko »prekvalificira v drugo odplačno oddajanje«. Za leto 2014 je v predlogu zakona predvidena prehodna ureditev, tako da bo geodetska uprava še vedno upoštevala vse pogodbe, v katerih je »najemnina različna od 0«.
Osnovni zakon iz leta 2006, pozneje popravki
Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin je državni zbor na predlog tedanje vlade Janeza Janše sprejel 3. maja 2006. Pet let pozneje, 19. oktobra 2011, je državni zbor glasoval za obsežne spremembe in dopolnitve zakona, pozneje, 12. maja 2012 pa je državni zbor glasoval za zakon za uravnoteženje javnih financ, ki je posegel tudi na področje zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin.
Najpomembnejši podzakonski predpis pri zakonu o množičenm vrednotenju nepremičnin je Uredba o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin. »Z njim so se določili modeli vrednotenja glede na vrste nepremičnin, za katere so analize pokazale, da zahtevajo posebne rešitve. Tako so z uredbo določeni modeli vrednotenja za stanovanja, za hiše, za garaže, za lokale, pisarne industrijske stavbe itd ... Z uredbo se tudi določa, za katere vrste nepremičnin se bo uporabil kateri model. Uredba je torej predpis, ki omogoča vsaki nepremičnini v registru nepremičnin pripisati ustrezno posplošeno tržno vrednost. Modeli vrednotenja so inštrument za ugotavljanje posplošene tržne vrednosti posameznih nepremičninam, z upoštevanjem podatkov o njihovih bistvenih značilnostih,« poudarjajo v ministrstvu za finance.
