Tiskane izdaje
Ljubljana – Ob razpravi o prenovi množičnega vrednotenja nepremičnin je spet prišla na plan problematika nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ). Kaotičen, napol pokopan sistem, ki lahko zaradi nezakonitih občinskih odlokov ogrozi financiranje polovice lokalnih skupnosti, je pravzaprav postal vzvod, ki bo omogočil nadaljevanje prenove vrednotenja in nato tudi obdavčitve nepremičnin.
Koncept NUSZ je neustrezen, arbitraren, krivičen, pravi stroka. Odloki o NUSZ v več kot polovici slovenskih občin so po sodbi upravnega sodišča (v primeru Nove Gorice) neskladni z ustavo, kar odpira vprašanje zakonitosti izdajanja odločb o NUSZ za vse zavezance v omenjenih več kot sto občinah in povečuje tveganje, da bodo ostale brez dela proračunskih prilivov od NUSZ, ki je ob povprečnini drugi največji vir financiranja občin.
Strah pred sesutjem občinskih financ ni odprl poti samo predlogu zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN), ampak bo trasiral tudi nujne popravke NUSZ. Skupnosti oziroma združenja občin − ki še nedolgo tega niso bile pripravljene zagristi v to kislo jabolko − zdaj od vlade zahtevajo, naj pripravi okvir za uskladitev sedanjega NUSZ.
Kaj je NUSZ
Je najpomembnejša od treh dajatev, s katerimi so zdaj obremenjene nepremičnine. Po vsebini je davek (na nepremičnine), čeprav ima drugačno ime ter je bil prvotno namenjen razvoju in vzdrževanju komunalne infrastrukture. Plačujejo ga lastniki oziroma uporabniki stavbnih zemljišč (fizične osebe in podjetja) na območju urbanih naselij, pripada pa občini. Lani ga je po podatkih finančnega urada (Furs) plačalo 721.138 posameznikov in 31.934 podjetij.
Območje plačevanja nadomestila določi občinska skupščina, prav tako opredeli izjeme. Osnova za plačilo davka je v 80 odstotkih klasifikacija zavezanca in lega nepremičnine v občini, preostanek pa se določi glede na komunalno opremljenost stavbe ali zemljišča. Vsota obeh v točkah se pomnoži s površino stavbe, kot je razvidna iz občinske evidence. Vsaka občina ima svoj sistem zajemanja podatkov o površinah, pri tem pa so nekatere pri zbiranju in preverjanju podatkov zelo vestne, druge pa daleč od tega. Občina določi tudi svojo vrednost točke, upoštevaje lastne proračunske potrebe in prioritete. Pobiranje in izterjava nadomestila je naloga Fursa, pri tem pa upošteva podatke, ki mu jih dostavijo občine.
Zakaj ga je treba prenoviti?
Ureditev NUSZ je zelo zastarela in podnormirana. Izhaja iz zakona o stavbnih zemljiščih iz leta 1984, vzpostavljena je bila v začetku devetdesetih. Z NUSZ se zakonodajalec vse do danes ni posebej ukvarjal, ni preverjal, kako deluje, ni ga posodabljal; tako ali tako je že 15 let na pragu smetišča zgodovine, ker se čaka, da ga bo nadomestil davek na nepremičnine. Zakonsko so določene le nekatere, zdaj že zastarele definicije, podrobnejših meril za odmero ni, zato je vsaka občina napisala svojo zgodbo.
Ena od malih občin, Rogašovci, nadomestila, denimo, sploh ne odmerja. Imamo 211 različnih sistemov NUSZ, različnih načinov evidentiranja in vzdrževanja podatkov o nepremičninah, točkovanj in vrednosti točke ter povsem neprimerljive obremenitve zavezancev po občinah. Po podatkih, ki jih je v analizi NUSZ zbral član slovenskega nepremičninskega združenja Fiabci Marko Novak, na primer Koper z nadomestilom zbere 17 odstotkov občinskega proračuna, Kranj pa zgolj osem odstotkov. Ali Koper pobere preveč ali Kranj premalo, je vprašanje, ki terja dodatne analize.
Lani je ministrstvo za okolje in prostor na pobudo nekaterih zavezancev iz Maribora in Lukovice vendarle sklenilo pregledati občinske odloke o NUSZ. Po omenjenih dveh so letos na vrsti še Ankaran, Brezovica, Kostanjevica na Krki, Litija, Markovci, Miren - Kostanjevica, Mirna, Odranci, Postojna, Radlje ob Dravi, Radovljica in Šoštanj. Nadzor še ni končan, zato ugotovitev še ne razkrivajo. Neuradno se je potrdilo, da vsaka občina dela po svoje, brez nadzora in da je sistem določen arbitrarno.
Manjka 25 do 30 odstotkov nepremičnin
Osnova za odmero nadomestila so v večini občin njihove lastne evidence zemljišč in stavb. Te so različne kakovosti, od zelo slabih do dobrih. Večina mestnih občin ima slabe baze. Marko Novak pojasnjuje: »Prijava v sistem NUSZ je prostovoljna, zato se »južno od Špilj« zavezanci sami prijavi praviloma izogibajo. V občinskih evidencah zato manjka od 20 do 30 odstotkov stavb, tako stanovanjskih kot poslovnih. Ko je hiša ali poslovni objekt zgrajen, lastnika nihče ne sili, da bi se prijavil v sistem NUSZ, ampak lahko čaka, da ga po naključju odkrijejo. Evidence so nastajale večinoma med letoma 1992 do 1995. Če si takrat zajet, si v sistemu, sicer navadno nisi. Zato velikanski izpad prilivov v občinske proračune.«
Leta 2008 je država s popisom vzpostavila register nepremičnin, ki je za nekaj stopenj boljša evidenca, a jo je za potrebe odmere nadomestila prevzela samo peščica občin. Te občine predstavljajo primer dobre prakse. Med manjšimi, ki so lahko za vzor − lastne podatke o nepremičninah so primerjale s podatki iz REN in tako izpopolnile svoje evidence − je, denimo, Rogaška Slatina. Nekatere (velike mestne) občine so to menda celo storile, a so ugotovitve raje pospravile v predal. Da ne bi vznemirjale zavezancev pred volitvami, da ne bi bilo treba razdirati postavljenih razmerij in utečenih odnosov, sistema postavljati na novo? Kdo ve.
Milijoni uhajajo
Po grobi oceni poznavalcev slovenske občine tako izgubijo kar od 40 do 50 milijonov evrov na leto, še posebno če upoštevamo, da mnoge ne odmerjajo nadomestila na nezazidana stavbna zemljišča preprosto zato, ker nimajo urejenih evidenc stavbnih zemljišč. Dva vnebovpijoča primera iz Novakove analize: v Mestni občini Maribor je v REN vključenih vsaj deset odstotkov več površin kot v občinski evidenci za NUSZ, kar pomeni, da bi, če bi uporabili Gursove podatke, lahko pobrali dodaten milijon in pol evrov nadomestila, ali bi za tak znesek znižali dajatev nesorazmerno močno obremenjeni predelovalni industriji. V Mestni občini Ljubljana v evidenci za NUSZ ni zajeta okoli petina površin stavb. Če bi jih zajeli, bi bil lahko 50-milijonski znesek pobranega NUSZ kar deset milijonov evrov višji.
