Tiskane izdaje
Ljubljana – »Na davčnem uradu so mi svetovali, naj s starši sklenem pogodbo o osebni služnosti,« pravi mladenka, ki živi v »dodatni«, nerezidenčni nepremičnini svojih staršev. Tako bodo plačali davek, kakršen po zakonu o novem davku na nepremičnine velja za rezidenčna bivališča, v katerih lastniki živijo. Služnost oziroma užitek je cenejša izbira. Stanovanjske nepremičnine, kjer živijo sorodniki lastnikov, bodo z sutanovitvijo osebne služnosti štele za nižje obdavčene rezidenčne
Užitek je ena od oblik osebne služnosti
»Vprašanje služnosti ureja stvarnopravni zakonik, ki pozna tri vrste osebne služnosti. Ena od njih je (pre)užitek, ki je najvišja oblika služnosti. Tega bodo morali v zemljiško knjigo vpisali tudi lastniki, ki bodo pogodbo o služnosti sklenili s svojimi otroki ali drugimi družinskimi člani, ki v stanovanju živijo, tako da bo stanovanje štelo za rezidenčno nepremičnino,« pravi davčna svetovalka Simona Štravs. Strinja se, da je zakonodajalec z zakonom o davku na nepremičnine po nepotrebnem povzročil stroške in zamudne opravke z urejanjem služnosti lastnikom nepremičnin, v katerem živijo njihovi sorodniki. »V zbornici davčnih svetovalcev smo v razpravi o davku na nepremičnine predlagali, naj po zakonu za rezidenčne veljajo tudi nepremičnine, v katerih imajo stalno bivališče sorodniki prvega in drugega dednega reda, a nas predlagatelji zakona niso upoštevali. Tako bi se izognili zapletom, ki jih bodo zdaj reševali prek služnosti.« Za rezidenčne bodo lastniki za davek plačali 0,15 odstotka davčne osnove, za nerezidenčne 0,5 odstotka.
Prva pot k notarju
Zakon o davku na nepremičnine sicer zagotavlja nižjo, rezidenčno stopnjo obdavčitve lastnikom, ki nepremičnino, v kateri nimajo bivališča, oddajajo najemnikom. Takšna rešitev ni zanimiva za lastnike nepremičnin, v katerih živijo njihovi ožji družinski člani, ki ne plačujejo najemnine. Ti bodo torej za nižjo obdavčitev poskrbeli z osebno služnostjo, ki jo bodo vpisali v zemljiško knjigo: tako bo nepremičnina štela za manj obdavčeno rezidenčno. Družina bo morala najprej k notarju bodisi po overitev podpisa bodisi po notarski zapis, šele potem bo mogoče v zemljiško knjigo vpisati osebno služnost. »Zanjo morata biti izpolnjena dva pogoja. Služnost se mora nanašati na celotno nepremičnino. Drugi pogoj je, da ima preužitkar v njej stalno bivališče,« pojasnjujejo strokovnjaki.
Brez stroškov ne bo šlo
Lastniki nepremičnin morajo upoštevati, da osebne služnosti ne bo mogoče urediti brez stroškov, a bodo verjetno nižji od obdavčitve z 0,5 odstotka davčne osnove na leto. »Stroški so odvisni od zapletenosti primera, najmanj 140 evrov pri notarju, in od sodne takse za vpis v zemljiško knjigo, ki znaša 20 evrov,« pravi predsednica Notarske zbornice Slovenije Marjana Tičar Bešter. Odvisni bodo seveda od storitve, ki jo bo opravil notar: »Če gre za pogodbo o ustanovitvi služnosti stanovanja med zakoncema, mora biti obvezno sestavljena v obliki notarskega zapisa. Če je sestavljena v obliki zasebne listine, pa je treba overiti podpis pri notarju.« Pri ustanovitvi osebne služnosti med zakonci je notarski zapis torej obvezen, pri služnosti za otroka pa bo zadoščala pogodba, ki jo bo lastnik nepremičnine morda sestavil sam in overil pri notarju. »Notar po sestavi notarskega zapisa ali po overitvi podpisa lastnika nepremičnine na pogodbi še uredi vpis v zemljiško knjigo. Za ureditev postopka stranke potrebujejo osebne dokumente in podatke o nepremičnini – parcelno številko in katastrsko občino oziroma številko in naslov stanovanjske nepremičnine –, če seveda iz zemljiške knjige ne izhajajo kakšne ovire.«
Obvezen vpis v zemljiško knjigo
Za splošna vprašanja o zemljiški knjigi in vpisih vanjo je pristojno ministrstvo za pravosodje, kjer je mogoče dobiti obsežna pojasnila o postopkih za vpis osebne služnosti. Na ministrstvu za pravosodje poudarjajo, da je pogodba o ustanovitvi osebne služnosti prva stopnica na poti do vpisa v zemljiško knjigo, ki je nujen za veljavno ustanovitev osebne služnosti. O vpisu pojasnjujejo še: »Predlog za vpis osebne služnosti v zemljiško knjigo je mogoče vložiti le v elektronski obliki. Predlog lahko za stranko vloži notar, ki hkrati pretvori služnostno pogodbo v elektronsko obliko in jo hrani do pravnomočnosti. Strošek tega znaša 45,10 evra. Stranka pa lahko vloži predlog za vpis v zemljiško knjigo v elektronski obliki tudi sama, vendar mora v tem primeru služnostno pogodbo predložiti notarju v elektronsko pretvorbo in hrambo v treh dneh po predlaganem vpisu. Strošek pretvorbe in hrambe služnostne pogodbe pri notarju znaša 30,50 evra.«
Povprečni čas odločanja zemljiškoknjižnih sodišč o vpisu je zdaj manj kot 14 delovnih dni, »če je zadeva prva v vrsti, torej da ni predplomb«, pojasnjujejo na ministrstvu o rokih za vpis osebne služnosti, sicer pa je pomemben datum oddaje predloga za vpis: »Vpisi v zemljiško knjigo učinkujejo od trenutka vložitve zemljiškoknjižnega predloga. To pomeni, da tudi vpis osebne služnosti učinkuje od časa oddaje predloga.«
