Tiskane izdaje
Razmere kot pred 20 leti
»Dejstvo je, da novogradenj na trgu ni,« pritrjuje Zoran Madon, direktor nepremičninske družbe Metropola. Ljubljanska Situla, ki je eden zadnjih večjih projektov, je tik pred tem, da bo vsa zaloga prodana. Od 226 stanovanj jih je naprodaj še okoli 20. Po Madonovi oceni bo skromna aktualna ponudba novih in tudi starejših, a še nikoli vseljenih stanovanj pošla najkasneje v letu dni. Investitorji sicer obstajajo, vendar jih banke finančno ne spremljajo, ne vlagajo v stanovanjske novogradnje, saj hočejo, da se najprej proda to, kar je na trgu. Potem bodo začele financirati novo ponudbo.
Po trgu pa se že ozirajo tujci. »Delamo že z dvema tujima investitorjema, eden z območja Avstrije, drugi iz Nemčije, oba imata financiranje urejeno. Tujci so zaznali, da bo v prihodnjem letu, še bolj pa v 2018 in 2019, v Sloveniji primanjkovalo novogradenj, zato iščejo primerne projekte, velike do 50, 60 stanovanj. Raje se osredotočijo na več manjših gradenj in razpršijo ter s tem zmanjšajo tveganje. Verjamejo naši analizi stanovanjskega trga. Na drugi strani je armada kupcev, ki zaradi krize že pet let čakajo, kaj se bo zgodilo, upajo, da bodo cene padle. To povpraševanje se bo sprostilo, poleg tega so stanovanjski krediti zdaj zgodovinsko najugodnejši.« Težko bi rekli, da tuji investitorji čakajo v vrsti, pojavljajo pa se. Imen in projektov oziroma lokacij, ki jih je priporočila Metropola, Madon še noče izdati, saj izbira še poteka.
Kakšna stanovanja pa bodo gradili, luksuzna, povprečna? Odvisno od povpraševanja in ciljne skupine, na katero se bodo usmerili, pojasnjuje sogovornik. Kupci bodo iskali tako klasična družinska stanovanja, dobro situirani pa tudi dražja, boljša, običajno v vila blokih na boljših lokacijah, po temu primernih cenah. Za večje projekte, kakšne je Situla, trenutno Madon ne vidi možnosti.
Bodo tuji investitorji lahko zadovoljili vse to povpraševanje? »Mislim, da ne − ob tem tempu in potrebah. Tujci bodo izboljšali ponudbo, a bo ta še daleč od realnega povpraševanja. Nujna posledica bo ponoven dvig cen. Razmere so podobne, kot so bile med letoma 1996 in 2003, ko je bila ponudba daleč pod povpraševanjem, je pritisnila na cene. Pravzaprav že zdaj pri manjših, kvalitetnejših stanovanjskih gradnjah cene v Ljubljani dosegajo okrog 3000 do 3500 evrov. Celo v Situli so že začele rasti; če je bilo za isto stanovanje več željnih kupcev, je cena z zbiranjem ponudb zrasla.
Dražijo tudi rabljena stanovanja
Precej je kupcev, ki bi raje kot rabljeno kupili novo stanovanje, a teh je na trgu premalo in so pogosto predraga, pravi Vesna Levstek iz družbe Nepremičnine Plus. Če se pojavijo taka po razumnih cenah, pa je gneča na strani povpraševanja velika. Nova stanovanja, zlasti modernejša, so dražja od rabljenih; vsaka od obeh skupin pa nagovarja različne ciljne skupine kupcev. Če bi bila ponudba obojih dovolj velika, bi najbrž okoli 30 odstotkov kupcev poseglo po novih enotah. Ker ni tako, pa kupujejo večinoma stara in jih prenovijo. Tako je veliko zanimanja za starejša stanovanja v središču mesta, ki so temeljito energetsko obnovljena. Vsega udobja pač nimajo (lahko so brez dvigala, parkirišča, toplovoda), imajo pa dobro lokacijo.
Logično je torej, da so začele rasti tudi cene starejših stanovanj v Ljubljani. Če je ponudba sprejemljiva, stanovanje pa primerno, se kupec hitro najde. Če jih je več, se že dogaja, da prodajalec nepremičnino draži in doseže ceno, ki je lahko celo višja od oglaševane. Tako se krči tudi ponudba rabljenih stanovanj. Vesna Levstek: »Vprašanje, ali jih primanjkuje zato, ker je ponudbe v resnici manj, ali zato, ker nekateri prodajalci pretiravajo s cenami, ali preprosto zato, ker je več kupcev. Zagotovo drži zadnje, vsekakor pa ustrezna ponudba hitro poide.«
Trg bo postal dolgočasen
GH Holding se sicer ne ukvarja z gradnjo stanovanj, a je ob usihanju velikih infrastrukturnih projektov, ki so njegova glavna usmeritev, začutil poslovno priložnost na stanovanjskem trgu. Od Kraškega zidarja v stečaju je za 2,4 milijona evrov kupil nedokončani objekt Tribuna na ljubljanskih Prulah, kjer naj bi zraslo tudi več kot 70 stanovanj − kot naložbo, ki je sicer blizu njihove branže, pravi prvak holdinga Blaž Miklavčič. Za zdaj še rešuje odprte postopke s stečajno upraviteljico oziroma težave s sosedi. Po optimističnem scenariju bi bila stanovanja lahko gotova prihodnje leto, če se kaj zatakne, pa nemara še nekaj let ne. In kje bo dobil denar za naložbo? Pred časom je povedal, da bo − kot firma z dobrimi referencami − poskusil pri bankah, zlasti tujih, ki delujejo v Sloveniji. Te kažejo več interesa za vlaganje v perspektivne gradbene projekte.
Glede nadaljnjega razvoja trga Miklavčič ni zaskrbljen. Meni, da se bodo cene utrdile in diferencirale, Ljubljana bo postala »dolgočasen« nepremičninski trg. Dolgočasen v pozitivnem smislu. Ob nepremičninskem bumu so namreč ljudje kupovali stanovanja in druge nepremičnine kot naložbo, torej tudi špekulativno, zdaj pa prihajamo v obdobje, ko se bodo stanovanja kupovala kot družinska naložba, v kateri bo sodelovalo več generacij, torej za bivanje na daljši rok. »To je tudi pogoj, da nastane diferenciacija ponudbe; v vsako luknjo pač ne greš živet do konca življenja,« je pribil Miklavčič.
Čas je za ŠmartinkoZavarovalnica Triglav je zemljišče na obrobju BTC, prvotno namenjeno gradnji stanovanj, prodala investitorjem Ikee, kar je bilo, kot so nam povedali, skladno z njihovo poslovno politiko in strategijo, v kateri se osredotočajo »na osnovno zavarovalno dejavnost s poudarkom na dobičkonosnosti in varnosti poslovanja«. A Triglav ima v bližini še zemljišča, primerna za gradnjo, z že izdelanimi projekti. Kaj bodo z njimi?
»V Zavarovalnici Triglav zaznavamo rast povpraševanja po kakovostni stanovanjski ponudbi v Ljubljani, saj je zaradi finančne krize in razmer na trgu nepremičnin v zadnjih sedmih letih ponudba omejena. Večina nepremičnin, ki se danes prodajajo na trgu, so projekti, ki so bili razviti še pred krizo. Pogosto ne ustrezajo povsem trenutnemu povpraševanju − bodisi zaradi previsokih cenovnih pričakovanj investitorjev oziroma prodajalcev ali pa zaradi neustrezne gradnje in arhitekture stanovanj. Ocenjujemo, da je čas primeren za razvoj projekta soseske Šmartinka, vendar potrebuje obstoječi projekt ustrezno redefinicijo oziroma prilagoditev glede na trenutno povpraševanje na trgu. K temu nameravamo aktivno pristopiti.«
