Tiskane izdaje
Ljubljana − Velik del težav v stanovanjski oskrbi v Sloveniji izvira iz lastniške strukture stanovanj: samo slaba desetina jih je najemnih. Zato bo nova stanovanjska strategija prevetrila najemni trg in spremenila najemninsko politiko tako, da bo motivirala investitorje za naložbo v najemna stanovanja in ta približala vsem skupinam prebivalstva.
V mednarodnem merilu spada Slovenija v vrh držav z največjim deležem lastniških stanovanj. Več kot tri četrtine jih imajo še nekatere bivše socialistične države na vzhodu, ki so prav tako kot Slovenija izpeljale privatizacijo, sledijo države na jugu Evrope, preostale jih imajo manj. V Nemčiji, denimo, je lastniških stanovanj manj kot polovico.
Le desetina stanovanj z najemnino
Pravzaprav je v Sloveniji po podatkih popisa iz leta 2011 okoli 78 odstotkov stanovanjskih enot zasedenih z njihovimi lastniki, v 13 odstotkih stanovanj živijo npr. sorodniki ali prijatelji lastnikov (ki ne plačujejo najemnine), samo devet odstotkov (okoli 62.000 stanovanj) pa je pravih najemnih: neprofitnih, tržnih, službenih ali namenskih. Od tega jih je bilo v opazovanem času v javni lasti (občin in javnih stanovanjskih skladov) 20.460.
Mladi in družine, ki se osamosvajajo, pri prvem reševanju stanovanjskega vprašanja torej nimajo kaj dosti izbire. Nakup stanovanja je izjemno veliko finančno breme, tudi zato, ker so v preteklosti cene nepremičnin zaradi presežnega povpraševanja in skromne ponudbe zrasle v nebo in se šele po več letih relativnega mrtvila na trgu zdaj približujejo znosnejšim ravnem. Tržni najem je iz istega razloga drag, neprofitnih stanovanj pa tam, kjer so potrebe (in zaposlitev), ni dovolj.
Stanovanjski sklad RS (SSRS) ter ministrstvo za okolje in prostor z anketami zbirata podatke o potrebah po neprofitnih najemnih stanovanjih. Po njunih ocenah iz leta 2010 in 2011 je v Sloveniji primanjkovalo več kot 7000 neprofitnih najemnih stanovanj in bivalnih enot, od tega okoli 2500 v Ljubljani. Kljub potrebam ne država ne lokalne skupnosti vse do zdaj niso imele interesa za gradnjo neprofitnih najemnih stanovanj, saj je taka naložba prinašala izgubo in izčrpavala njihovo premoženje. Neprofitne najemnine so namreč administrativno določene. Niti z inflacijo se ne usklajujejo, ampak realno padajo. So na ravni, ki pokriva tako rekoč le še gradbeno vrednost stanovanja, ne pa tudi komunalno opremljenega zemljišča, na katerem stavba stoji. Po trenutni vrednosti stanovanjske točke je neprofitno stanovanje vredno 920 evrov na kvadratni meter, starejše pa celo samo 710 evrov, ne glede na lokacijo. Nič čudnega torej, da so občine stanovanja odprodajale, namesto da bi jih gradile.
Tržne najemnine so sicer veliko višje, a interes za oddajo krni izjemno neurejen in nepregleden trg. Resorno ministrstvo ocenjuje, da se skoraj četrtina najemnih stanovanj oddaja nelegalno. S tem se slabša položaj najemnikov, med najemniki in najemodajalci ni zaupanja, pogosto nastajajo konflikti. Zato so najemna razmerja nestabilna, kratkoročna. Država je ob davek, veliko lastnikov pa stanovanja raje pušča prazna.
Pospešiti krivdne odpovedi
Prva poteza, ki jo načrtuje država za povečanje ponudbe najemnih stanovanj (spodbujanje oddaje praznih, zamenjave prevelikih za manjša stanovanja, pa tudi legalizacija najemnih razmerij), je prenova stanovanjskega zakona, s katero bi okrepili varnost najemnih razmerij. To bodo storili z mehanizmi za pospešitev sodnih postopkov pri odpovedi najemnih pogodb iz krivdnih razlogov (recimo zaradi neplačila najemnine, neustreznega ravnanja z nepremičnino). NSP pri tem omenja možnost uvedbe izpraznitvenega naloga, ki bo pospešil izselitev, zmanjšal stroške najemodajalca, najemniku pa bo zagotovil določeno časovno varstvo. Tveganja za obe strani bi zmanjšali tudi s komercialnim zavarovanjem za kritje stroškov morebitne prisilne izselitve. Povečati bi morali inšpekcijski nadzor nad najemnimi razmerji, s ciljnimi davčnimi ukrepi pa bi spodbudili oddajo praznih stanovanj. Da bi sistem deloval, bo treba urediti obstoječe evidence najemnih in prodajnih poslov ter lastništva stanovanj.
Z istim namenom NSP postavlja tudi javno službo za najemniško upravljanje. Z njo bi dobili najemna stanovanja po ceni, ugodnejši od tržne. Za kaj gre? Nekdo, ki ima prazno stanovanje, pa se sam noče ukvarjati z oddajanjem, bo to delo lahko prepustil javni profesionalni organizaciji. Ta bo posrednik, upravitelj in vzdrževalec najemnega fonda. Lastniku bo za stanovanje plačal najemnino, nekaj nižjo od tržne, in ga nekoliko dražje oddal v najem. Za razliko v najemnini bo lastniku jamčil redno plačilo in prevzel vsa tveganja v zvezi z uporabo stanovanja. Država v tej vlogi vidi Stanovanjski sklad RS, ki že upravlja več kot 3700 najemnih stanovanj. Zamisel naj bi preizkusili skozi pilotni projekt na manjšem vzorcu stanovanj in tako ugotovili tudi, s kakšno razliko v najemnini bi lahko delal posrednik.
