Delova tema: Neurejena zemljiška razmerja v zemljiški knjigi

Ljubljana – V preteklosti številni lastniki nepremičnin niso bili pozorni na to, da bi svoj nakup nepremičnine potrdili še z vpisom v zemljiško knjigo (ZK). Predvsem lastniki v večstanovanjskih objektih imajo lahko veliko težav pri vzpostavljanju etažne lastnine, na podlagi katere se je mogoče z ustreznimi dokumenti v ZK vpisati kot lastnik nepremičnine, ki je pogosto še vedno napisana na vlagatelja.

Ob tem je treba spomniti še na zemljišča, ki smo jim v preteklosti dejali funkcionalna oziroma pripadajoča, torej na površine ob objektih, ki jih lastniki uporabljajo za skupna parkirišča, zelenice, otroška igrišča, dovozne poti in podobno. Te so še pogosteje kot večstanovanjski objekti vknjižene na investitorje, solastniki bivalnih enot ob njih pa tega mogoče niti ne vedo.

V preteklosti smo že bili priče težavam, ki so jih imeli stanovalci posameznih sosesk, ker je lastnik, naveden v ZK, takšno zemljišče prodal tretji osebi ali podjetju, ki je na njem želel urediti parkirišče ter od stanovalcev zanje zahteval najemnine. Zato je treba v ZK preveriti lastništvo funkcionalnih zemljišč ter po potrebi začeti postopke za prenos lastništva na vsakokratne lastnike stanovanj. Že tako pričakovani dolgotrajni postopki se lahko še zavlečejo v primeru, da je podjetje, ki je lastnik teh zemljišč, v stečajnem postopku. Lastniki v tem primeru morajo pravočasno oddati vloge za izločitev zemljišča iz stečajne mase, odločitev na podlagi dokazil pa je v rokah stečajnega upravitelja.

Zapleti pri zemljiščih podjetij, ki so v stečaju

Po spremembi lastništva na nepremičninah zlasti v preteklosti lastniki zaradi različnih vzrokov pogosto niso poskrbeli za ureditev stanja v zemljiški knjigi (ZK). Stečaji gradbenih podjetij, ki so tako lahko uradno še vedno lastniki, so opomin, da te nepravilnosti uredimo. Stanje pa je smotrno preveriti tako za stanovanja kot tudi za zemljišča v neposredni bližini, ki jih že vrsto let uporabljamo za parkirišča, otroška igrišča, zelenice. Priporočilo vseh, ki se ukvarjajo s tem področjem, je, naj se nepravilno stanje v ZK čim prej uredi zaradi morebitnih prodaj drugim kupcem in zaradi možnosti propada podjetij, ki so vpisana kot lastniki.

Kako ravnati, če je podjetje, ki je po ZK lastnik takšnega zemljišča, v stečajnem postopku?

Da je zemljiška neurejenost tako imenovanih funkcionalnih ali pripadajočih zemljišč velika, kaže podatek stečajne upraviteljice Gradbenega podjetja Grosuplje (GPG) Melite Butara. Povedala je, da je samo v lasti tega podjetja po podatkih zemljiške knjige približno tisoč nefunkcionalnih zemljišč. Med njimi so verjetno tudi tista ob večstanovanjskih objektih, ki jih je GPG v preteklosti gradil. Vredno je omeniti, da zakoni funkcionalnih ali pripadajočih zemljišč ne definirajo več, razen zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL). Tudi če je bila ustanovljena etažna lastnina, na podlagi katere so se kupci stanovanj lahko vpisali v ZK, ni nujno, da je urejeno tudi lastništvo zemljišč, ki jih lastniki uporabljajo.

Na vprašanje, ali lastniki nepremičnin, ki takšna zemljišča, ki so še vedno v lasti podjetij v stečaju, uporabljajo, lahko prav tako kot za stanovanja napišejo vlogo za izločitev iz stečajne mase in jo pošljejo na sodišče, ki vodi stečajni postopek podjetja skupaj z ustrezno dokumentacijo, je Melita Butara za primer GPG dejala, da ne. »Ker so zemljišča napisana na GPG, bodo predmet cenitve in nato prodaje, izkupiček pa bo šel v stečajno maso.« Razen če je iz pogodbe razvidno, da je nekdo zemljišče kupil, ni pa poskrbel za vpis v ZK - v tem primeru se vloga za izločitev z dokazili odda. Dejala je še, naj lastniki nepremičnin, ki ugotovijo, da je zemljišče, ki ga uporabljajo na primer za otroško igrišče, zelenico, v lasti GPG, spremljajo spletne strani Ajpesa. Tam so objavljena vabila za zbiranje ponudb oziroma za pristope na dražbe z izklicnimi cenami, na katere se lahko odzovejo tudi sami. Poudarila pa je, da bodo zemljišča prodana najboljšim ponudnikom.

Sodne prakse na tem področju še ni

Odvetnica Janja Žejn je pojasnila, da takšen razplet, če torej zemljišče kupi tretja oseba ali podjetje, ne pomeni, da bi lahko z njim počel kar koli. Lastniki bi lahko proti vsakokratnemu lastniku (kupcu) sprožili sodni postopek po zakonu ZVEtL, v katerem bi morali dokazati, da je zemljišče pripadajoče zemljišče k stavbi v etažni lastnini, z upoštevanjem vseh pogojev, ki jih za pripadajoče zemljišče določa ZVEtL. Priznava pa, da sodne prakse na tem področju še ni in da bi kljub vsemu lastniki nepremičnin lahko vložili zahtevke za izločitev zemljišč iz stečajne mase.

Tudi odvetnik Andrej Kirm meni, naj lastniki stanovanj (oziroma zanje verjetno upravniki), ko je podjetje v stečajnem postopku, prijavijo izločitveno pravico, pridobljeno na podlagi priposestvovanja oziroma na drug izviren način za nepremičnine, ki predstavljajo funkcionalno oziroma pripadajoče zemljišče k večstanovanjskim objektom. »Pridobitev lastninske pravice na izviren način s priposestvovanjem je treba uveljavljati v stečajnem postopku in prijaviti izločitveno pravico, poznejše uveljavljanje priposestvovanja ne bo uspešno. Na skupnih delih večstanovanjskega objekta, kamor spadajo funkcionalna oziroma pripadajoča zemljišča, imajo etažni lastniki solastninsko pravico, kar po mojem mnenju pomeni, da lahko uveljavljajo solastninsko pravico v višini vsak svojega solastnega deleža, vendar za uveljavljanje izločitvene pravice na funkcionalnih zemljiščih po navadi poskrbijo upravniki, ki pa potrebujejo pooblastila vseh etažnih lastnikov, če se uveljavlja izločitvena pravica na celotni nepremičnini.«

Brez dokazil ne gre

Odgovor ministrstva za pravosodje potrjuje Kirmovo stališče o lastninski pravici na podlagi priposestvovanja ali drugega izvirnega načina. Vendar izločitveno pravico lahko upravičenci prijavijo v treh mesecih po objavi oklica o začetku stečajnega postopka, kar pomeni oviro za prodajo premoženja, na katerega se nanaša. »Če upnik izločitvene pravice ne prijavi v trimesečnem roku, ta ne preneha, preneha pa ovira za prodajo premoženja, ki je predmet izločitvene pravice. Upravitelj lahko to premoženje proda, upnik pa ima v tem primeru namesto izločitvene pravice pravico zahtevati, naj se mu plača denarni znesek, dosežen s prodajo tega premoženja, zmanjšan za stroške v zvezi s prodajo. To denarno terjatev mora upnik prijaviti najpozneje do objave načrta prve splošne razdelitve, sicer izgubi tudi to pravico.«

Predsednica Okrajnega sodišča v Ljubljani Vesna Pavlič Pivk pa je pojasnila, da je izločitveno pravico treba dokazati, o priznanju ali nepriznanju odloča stečajni upravitelj.«