Lastniki naj preverijo EMŠO v zemljiški knjigi

Ljubljana – Decembra še skoraj 44.000 nepremičnin ni imelo pripisane posplošene tržne vrednosti v registru nepremičnin (REN). Najpogostejša razloga sta, da v evidenci ni podatka o letnici gradnje ali dejanski rabi dela stavbe. Če lastnik ugotovi, da so v REN napačni podatki o lastništvu, preverimo pravilnost vpisa v zemljiški knjigi.

Tako navajajo na geodetski upravi (Gurs), kjer so po njihovih besedah v zadnjem letu dni z lastnimi ukrepi pripisali vrednost 34.000 nepremičninam. Lastniki, ki z vpogledom v REN na spletnem portalu Prostor ali s pomočjo aplikacije OVN (za vstop v aplikacijo potrebujejo geslo, ki so ga prejeli v postopku obveščanja oktobra 2010 na zbirnem seznamu nepremičnin lastniku) ugotovijo, da Gurs njihove nepremičnine ni ovrednotil, naj preverijo, kateri izmed podatkov o nepremičnini v registru manjka. Najpogostejša razloga sta manjkajoč podatek o letnici gradnje stavbe ali dejanski rabi stavbe, ugotavljajo na Gursu in pojasnjujejo, da se vrednost nepremičnine med drugim ne izračuna tudi, če podatki niso smiselni.

Ponovimo, da za izračun vrednosti vsake nepremičnine v skladu z modeli vrednotenja, potrjenimi na vladi, morajo biti v REN točno vpisani vsi podatki, ki vplivajo na vrednost. Za stanovanjske nepremičnine so to poleg lokacije (centroid) med drugim leto gradnje stavbe, velikost zemljišča pod njo ter velikost parcele, leto obnove fasade, strehe, vplivno območje, dejanska raba dela stavbe, leto obnove instalacij, oken, neto tlorisna in uporabna površina. Kateri podatki se uporabijo za izračun vrednosti posamezne vrste nepremičnin, je opredeljeno z uredbo o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin (Uradni list 95/2011).

Urediti je treba lastništvo

Pripis posplošene tržne vrednosti nepremičnin je lastnike, ki nimajo urejenega stanja v zemljiški knjigi (ZK) – če tam niso vpisani kot lastniki –, znova opomnil na to. Za vpogled v REN prek aplikacije OVN namreč nimajo gesla, ker je Gurs v postopku obveščanja informacije o nepremičninah poslal lastnikom, evidentiranim v ZK. Razen če so dejanski lastniki ob obisku popisovalca nepremičnin izpolnili poseben obrazec, v katerem so navedli, da so lastniki oni – v tem primeru je lastništvo urejeno, vendar le v registru nepremičnin, opozarjajo na Gursu, v ZK pa ne. Če dejanski lastnik stanja ni uredil niti v ZK niti v REN in če pravni lastnik (naveden v ZK) v postopku obveščanja Gursu ni sporočil, da ni več lastnik nepremičnine, je ta še vedno pripisana njemu.

Če lastnik želi vrednost njegove nepremičnine preveriti prek t. i. javnega vpogleda, kjer nepremičnino najde na podlagi naslova in/ali njene identifikacijske številke, bo podatek dobil. Vendar na podlagi začasne odločbe informacijske pooblaščenke ni več dostopen podatek o lastniku. Informacija o tem, kdo je naveden kot lastnik njegove zemljiškoknjižno neurejene nepremičnine, najde v elektronski zemljiški knjigi, na podlagi idetifikacijske številke nepremičnine. Na Gursu v takšnih primerih lastnikom svetujejo, da čim prej uredijo stanje v ZK in s tem poskrbijo za pravno varnost svoje nepremičnine. Ko bo postopek končan, se bo pravilen podatek o lastniku samodejno, z določenim zamikom (prenos zaradi težav na ZK še vedno ni elektronski, ampak v papirni obliki) prenesel tudi v evidenco REN. Podatek o lastništvu je mogoče popraviti tudi samo v registru – lastnik se z dokazili o lastništvu, npr. pogodbo o nakupu, in EMŠO oglasi na geodetski izpostavi –, vendar s tem pravni položaj v ZK ni urejen, opozarjajo na Gursu.

Napačnih EMŠO je veliko

V povezavi s povzemanjem podatkov iz zemljiške knjige geodeti sicer opozarjajo na še vedno velikokrat nepopolne podatke o lastnikovi EMŠO (oziroma matični številki pri podjetjih). Pojasnjujejo: če je lastnik vpisan v ZK, a je ob tem navedena njegova nepopolna EMŠO ali je sploh ni, se v registru nepremičnin to kaže kot napačen podatek. Ocena je, da v ZK približno 40 odstotkov lastnikov evidentiranih z napačno/nepopolno EMŠO. Ko je v preteklosti posameznik vpisoval lastnino na podlagi različnih poslov, recimo z dedovanjem, nakupom, se je vpisoval s trenutnimi naslovi, priimki itn. Če podatka o EMŠO ni, sistem to zazna kot več oseb.

Na Gursu vsem lastnikom priporočajo, naj v ZK preverijo, ali imajo tam pravilno vpisano lastništvo oziroma lastniške deleže. Pomembno je, da je pri vseh nepremičninah enega lastnika navedenih prvih sedem številk EMŠO (datum rojstva), preostale pa morajo biti prikazane z zvezdico. Več o tem je objavljeno na spletni strani Gursa, www.gu.gov.si/, med nasveti za ureditev podatkov o nepremičninah.

Spomnimo še: zakon o evidentiranju nepremičnin lastnikom nalaga, da uredijo podatke o nepremičninah, v nasprotnem primeru so predvidene tudi globe.