Tiskane izdaje
Evropska komisija je uvedla nova pravila za gospodarsko upravljanje, katerih sestavni del je postopek pravočasnega odkrivanja in preprečevanja makroekonomskih neravnovesij. Pred kratkim je komisija predstavila prvo poročilo, v katerem so na podlagi preglednice desetih makroekonomskih kazalnikov za leto 2010 izluščili države, katerih makroekonomski položaj je treba podrobneje analizirati. Med dvanajstimi »potencialnimi bolnicami« je tudi Slovenija. Utemeljitev: hitro kopičenje notranjih neravnovesij z velikim povečanjem stroškov na enoto dela, posojil v zasebnem sektorju in cen nepremičnin. Pogledali smo del zgodbe - kaj se dogaja s cenami stanovanjskih nepremičnin - ali drugače, kaj bodo izvedeli evropski nadzorniki, ko bodo začeli brskati globlje po slovenskih nepremičninskih podatkih in evidencah. Navsezadnje je preseganje omenjenih evropskih meril lahko tudi kaznovano.
Cene vztrajne zaradi bank
Cene nepremičnin v Sloveniji so (pre)visoke, v letih razcveta gradbeništva je ponudba stanovanj narasla, a se po izrazitem poslabšanju gospodarskih razmer in krčenju panoge cene niso prilagodile okoliščinam in manjšemu povpraševanju. Banka Slovenije v svojem poročilu o stabilnosti slovenskega bančnega sistema ugotavlja, da so cene slovenskih nepremičnin do leta 2008, ko so dosegle vrhunec, naraščale veliko hitreje kot v državah evroobmočja. Od takrat se - kljub veliki zalogi neprodanih stanovanj - niso pomembno znižale. V skoraj štirih letih so se novozgrajena stanovanja pri nas pocenila za skupno 15,5 odstotka, rabljena pa za 6,4 odstotka.
Pravzaprav je bilo lani kljub skromnemu obsegu transakcij po tretjem kvartalu zaznati celo ponovno rahlo rast cen. A to je, po mnenju BS, predvsem posledica spremenjene strukture povpraševanja: premožnejši kupci, ki so še imeli denar, so kupovali stanovanja na izbranih lokacijah. Manj je bilo prodaj stanovanj srednjega cenovnega razreda, saj so jih večinoma gradila podjetja, ki so šla v stečaj.
V zadnjih mesecih se je končno začela prodaja stanovanj obubožanih gradbincev, a je še zelo okorna in počasna. Razlog je preprost: bankirji, ki imajo svoja posojila gradbincem zavarovana s temi stanovanji, nočejo privoliti v pomembnejše znižanje cen (kar bi edino privabilo kupce), saj bi si s tem poslabšali zavarovanja in povečali potrebe po novih slabitvah.
Cenovni trendi se sicer obračajo navzdol, a prepočasi
Poročilo BS o stabilnosti slovenskega bančnega sistema kaže cene nepremičnin za lansko tretje četrtletje, Gurs pa tudi za četrto. Pomembnejših odstopanj ni, nekoliko večje pocenitve v zadnjih mesecih leta pa so povprečno ceno stanovanj znižale tudi na letni ravni.
»Na trgu stanovanj, ki predstavlja največji in najpomembnejši nepremičninski trg v državi in najbolj narekuje tudi dogajanje na trgih preostalih stanovanjskih nepremičnin in zemljišč za gradnjo, je bilo konec lanskega leta sicer zaznati nekoliko močnejši trend padanja cen ob hkratni rasti prometa, a to za zdaj še ni zanesljiv kazalnik nadaljnjega padanja cen,« so zapisali analitiki Geodetske uprave RS (Gurs). Njihove ugotovitve in podatke iz evidence trga nepremičnin sicer vedno povzema tudi Banka Slovenije v svojih publikacijah.
Po podatkih Gursa so bile cene rabljenih stanovanj konec tretjega kvartala 2011 od vrhunca v drugem četrtletju 2008 nižje za osem odstotkov, v Ljubljani pa za 9,6 odstotka. Nova stanovanja so se v omenjenem obdobju pocenila za 11 odstotkov. Povedati pa je treba, da se je lani glede na leto prej za več kot desetino zmanjšal tudi obseg transakcij. Po statističnih podatkih so se v tretjem kvartalu po devetih mesecih rasti znižale tudi cene novih stanovanj.
Posojila predvsem premožnim
Še nekaj zanimivih ugotovitev centralnobančnega poročila o ozadju transakcij na nepremičninskem trgu. Stopnja rasti stanovanjskih posojil prebivalstvu se je lani umirila pri desetih odstotkih, upočasnilo jo je nižje povpraševanje gospodinjstev zaradi negotovosti na trgu dela in nizke rasti razpoložljivega dohodka. Zadolževali so se v glavnem premožnejši komitenti. Čeprav banke zaznavajo manjše povpraševanje, si skorajda ne konkurirajo z obrestnimi merami. Te so v povprečju nekoliko višje kot v državah evrskega območja, sicer pa so domače banke malo dražje kot banke v tuji lasti.
BS ugotavlja tudi, da so bile banke bolj naklonjene odobravanju posojil komitentom najvišjega dohodkovnega razreda, saj tako zmanjšujejo kreditno tveganje. Štiri petine posojil je zavarovanih s hipoteko na stanovanjsko nepremičnino, banke v tuji lasti pa so pri tem bolj previdne in pogosto zahtevajo še različna druga zavarovanja.
Umirja se tudi poslabševanje kazalnikov zadolženosti gospodinjstev. Slovenska gospodinjstva ostajajo s 26,4 odstotka posojil v BDP precej manj zadolžena od gospodinjstev v območju evra, kjer je zadolženost 65,4 odstotka BDP.
Kakšna pa so razmerja med bankami in gradbinci? Likvidnostne težave v gradbeni panogi so se nadaljevale. Izpostavljenost bank do gradbeništva je septembra lani znašala 3,7 milijarde evrov ali 14 odstotkov vseh razvrščenih terjatev bank do nefinančnih družb, od tega večino - dobri dve tretjini - v velikih domačih bankah. Kar 23 odstotkov omenjene vsote (okoli 850 milijonov evrov) je bilo razvrščenih terjatev do gradbincev v stečaju, skoraj milijarda (27 odstotkov) pa je bila izpostavljenost bank do novih kandidatov za insolvenčne postopke, namreč gradbenih podjetij, ki so s plačevanjem obveznosti zamujala več kot 90 dni. Počasnost pri reševanju bilančnih težav podjetij bo po mnenju BS vplivala na cene nepremičnin.
V zadnjih dveh letih je šla v stečaj več kot petina podjetij iz gradbene panoge (21 odstotkov bilančne vsote po podatkih za leto 2009 in 22 odstotkov po zalogah dokončanih, nedokončanih in naložbenih nepremičnin). V prvih treh kvartalih lani se je gradbeništvo skrčilo za več kot četrtino, manjša ponudba stanovanj pa bi lahko čez nekaj let vplivala na rast cen novogradenj.
Cene, ki bodo zbudile trg
Tak scenarij seveda ni dober, ne pri nas ne v okviru EU. Ekonomist dr. Bogomir Kovač zato razume, da evropska komisija budno spremlja nepremičninski trg, saj je ta lahko gojišče »za balone in poke in začetek svetovne finančne krize«. Slovenija je pod drobnogledom, saj je ena od držav, kjer so bile cene nepremičnin v kritičnem obdobju, od 2005 do 2008, visoke in hitro rastoče.
Trg sam se na spremenjene okoliščine v času finančne krize ni odzval dovolj učinkovito. Po eni strani, ko gre za razpršeno in individualno povpraševanje in ponudbo, so bila poglavitna ovira pričakovanja udeležencev trga (kupci so čakali nižje cene, prodajalci so menili, da se bodo cene ohranjale na visoki ravni, zato je bilo transakcij malo). Pri institucionalnih ponudnikih pa se je, pojasnjuje Kovač, zapletalo zaradi posebnosti našega načina investiranja. V Sloveniji namreč ni bilo tipičnih developerjev, ampak so njihovo vlogo prevzela gradbena podjetja; investirala so, gradila in prodajala nepremičnine.
Ko so ta podjetja zašla v hude finančne težave in začela propadati, je veliko nepremičnin nasedlo v bankah-upnicah. Banke so tako rekoč postale lastnice, ne da bi si to želele ali bile za novo nalogo, za aktivno vlogo prodajalca, ustrezno ekipirane. Hkrati so se znašle v precepu, saj bi prodaja stanovanj lahko stekla le ob znatnem znižanju cene. Kar pa bi znižalo vrednosti v bančnih bilancah in zahtevalo slabitve. Dodatno zapleta zadevo, da je v posamezni objekt vključenih več bank in bi se morale povezati v prodajne konzorcije. Skratka, banke si nočejo privoščiti odpisov, zato prodaja stoji. »Če bo šlo tako naprej, bomo imeli čez dve, tri leta morda enako visoke cene nepremičnin, nič se ne bo prodajalo in kupovalo, banke bodo še naprej pasivne in v še slabšem stanju, gradbenega sektorja pa sploh ne bo več,« razmišlja Kovač.
»Zato,« meni ekonomist, »bi morala gordijski vozel presekati država. Ne z odkupom tržnih presežkov stanovanj, ker denarja za to ni, ampak s prisilo, z neko pomočjo, da bi se pojavila kot partner, koordinator, da bi posredno prisilila banke k hitrejšemu obratu.« Navsezadnje bi s tem razrešila tudi položaj državnih bank, ki sta globoko vpeti v gradbene posle. Cene bi morali znižati na tako raven, da bodo oživile stanovanjski oziroma nepremičninski trg in da se bo nanje odzval tudi gradbeni sektor. To je nujni, ne pa zadostni pogoj; za oživitev bo treba sprejeti še vrsto ukrepov za obuditev povpraševanja.
