Bo energetska izkaznica zrušila trg nepremičnin?

Ljubljana – Čeprav so Hrvatje v Evropski uniji šele pol leta, so pri vnašanju nekaterih evropskih direktiv korak pred nami. S sankcijami podprte zahteve po energetski izkaznici, uveljavljene v začetku januarja, so povzročile pravi kaos na hrvaškem trgu. Bo tako tudi pri nas?

O tem, kako so v hrvaškem saboru barantali pri ureditvi energetskih izkaznic, je slovenska nepremičninska stroka izvedela iz prve roke na nedavni mednarodni nepremičninski konferenci v organizaciji Združenja Fiabci Slovenija in Inštituta za nepremičnine. Na kratko: Energetsko izkaznico (oziroma certifikat) za stavbe in dele stavb, ko so predmet prodaje ali oddaje v najem, predpisuje tamkajšnji zakon o gradbeništvu. Pravi, da so nepremičninski posredniki dolžni v oglasih navesti tudi energetski razred, ugotovljen s certifikatom. Zveza obstaja že od lani, sprememba zakona je zdaj dodala še globe. Ker večina stavb še nima izkaznic, so hrvaški nepremičninci v saboru zagnali vik in krik, češ da bo to ubilo trg in uničilo posrednike. A ker zakonodajalec z zakonom ni mogel odlašati, jih je potolažil z obljubami, da bo prepoved oglaševanja brez navedbe energetskega razreda veljala »le za objavo v medijih« ...

V začetku januarja je na hrvaškem trgu zavladal pravi kaos, saj posredniki niso bili prepričani, kaj zakonodajalec šteje med medije. Zaradi previdnosti in strahu pred globami so iz oglasnikov izbrisali skupno okoli 200.000 od več sto tisoč nepremičnin, nekatere posredniške agencije so umaknile del, druge celo vse svoje oglase.

Certificiranje, ki je steklo pred približno pol leta, pa je dejansko postalo najhitreje rastoča gospodarska dejavnost. Z njim se ukvarja prek 450 pravnih in skoraj toliko fizičnih pooblaščenih oseb, ki so opravili predpisano usposabljanje in dobili licence. Njihovi telefoni z naročili izkaznic pregorevajo. Ker bi bilo po oceni hrvaškega združenja nepremičninskih posrednikov potrebno pet do šest let, da bi pridobile certifikate vsaj nepremičnine, ki so na trgu, so posredniki zahtevali prehodno obdobje, slišati pa je bilo celo o pobudah za ustavno presojo zakona.

Ministrstvo za gradbeništvo je ta teden s salomonsko rešitvijo pomirilo posrednike. Objavilo je uradno tolmačenje: Agencije, ki oglašujejo nepremičnine brez navedbe energetskega razreda, ne kršijo zakona, lastniki, ki stavbe in dele stavb prodajajo brez energetske izkaznice, pa bodo kaznovani. In bistveno: portali nepremičninskih agencij niso medij, torej zanje zakonske zahteve ne veljajo.

Kazni so predpisane tako za lastnike nepremičnin, ki kršijo zakon, kot tudi za posrednike, ki nepačno oglašujejo v medijih, in sicer za fizične osebe do 10.000 kun, za pravne osebe pa do 30.000 kun. Izdelava certifikata stane na Hrvaškem v povprečju dva do tri tisoč kun.

Ivanom sledijo Janezi

Podobna epizoda čaka slovenski nepremičninski trg v kratkem, saj je energetski zakon, ki predpisuje energetsko izkaznico in kazni za kršitve, pred tretjo obravnavo v državnem zboru. To bo predvidoma (pogojno) na januarski seji. Bojazni, da bo zakon negativno učinkoval na nepremičninski trg so enake kot na Hrvaškem.

Za komentar smo prosili Branka Potočnika, predsednika združenja nepremičninskih posrednikov pri Zbornici za poslovanje z nepremičninami. »Na trgu je trenutno ponujenih več tisoč nepremičnin, prve izkaznice neodvisnim strokovnjakom pa so bile podeljene šele julija 2013. Takojšnja uvedba določil o energetski izkaznici bi začasno skoraj povsem ustavila promet z nepremičninami. Menimo, da je predlagatelj zato predvidel prehodno obdobje. Po zadnjih pogovorih na ministrstvu za infrastrukturo in prostor bo najverjetneje veljalo prehodno obdobje za stavbe, zgrajene pred letom 1980, do leta 2019, in za stavbe, zgrajene kasneje, do leta 2030. Odgovor ministrstva še čakamo.«

Prehodno obdobje tudi pri prodaji in oddaji nepremičnin? Seveda, se Potočnik začudi nad vprašanjem. V cehu razumejo, da bo časovni zamik, ki ga novela zakona predvideva za vse obstoječe (stare) stavbe, veljal tudi za oglaševanje energetskega razreda pri trgovanju. »Drugače tudi ne more biti. Na pogovorih na ministrstvu smo povedali, da bi v nasprotnem primeru trg povsem zastal. In mislim, da se tega zavedajo.«

Do številnih problemov lahko pride celo, če bi bilo prehodno obdobje prekratko, dodaja Potočnik. »Razen nezadovoljnih državljanov, kupcev in prodajalcev, bi brez dela za lep čas ostali tudi notarji, banke - kreditorice ter vsi oglasni mediji; zmanjšalo oziroma zaustavilo bi se oglaševanje. Brez dela prihodkov iz davka od prometa nepremičnin bi ostale občine, država pa bi bila ob dohodnino, od dobička iz kapitala ob odsvojitvi nepremičnine. Seveda pa bi to neugodno vplivalo tudi na poslovanje nepremičninskih družb.« Prodaje novogradenj, ki že imajo izkaznice, in z zemljišči, ki tega dokumenta ne potrebujejo, je pač izjemno malo.

Razlika v primerjavi s hrvaško ureditvijo pa je tudi v kazenskih sankcijah. Naše predvidevajo 200 evrov globe za lastnika stavbe, ki pri prodaji ali oddaji v najem ne predloži veljavne energetske izkaznice in 250 evrov za istega lastnika, ki ne zagotovi, da se pri oglaševanju navedejo energijski kazalniki. Če torej prodaja nepremičnino neposredno lastnik, ga določilo o oglaševanju zavezuje, nepremičninskih posrednikov pa zakon sploh ne omenja.