Draveljski vrtovi: vlaga, plesen in voda v novogradnjah

Ljubljana − Padajoč omet, madeži na stenah, plesen, uničen parket, namočena fasada. Vse to je posledica vdora vode v tri leta starem stanovanju v ljubljanski soseski Draveljski vrtovi. Podobne težave imajo številni stanovalci v novogradnjah.

Naliv, ki je lani oktobra prizadel osrednjo Slovenijo, je posledice pustil tudi v stanovanju Dube Sambolec v soseski Draveljski vrtovi. »Brez elektrike sem bila 48 ur, voda pa je tekla iz glavne električne omarice, po varovalkah, v vso električno napeljavo v stanovanju in iz nje, iz zračnikov, po plinski peči, tako rekoč iz vseh lukenj v stropu. Dva dni in noči brez spanja sem lovila in brisala vodo. V stanovanju je kapljalo še en mesec po nalivu in postalo mi je jasno, da nimam strehe nad glavo ampak cedilo.« pripoveduje Duba Sambolec. Po več mesecih od vdora vode se pojavlja vedno več nabreklin in razpok na zidovih in na zunanjih stenah ob vhodu v stanovanje, pripoveduje stanovalka in dodaja: »Vonj po vlagi in plesen kažeta, da je celotno stanovanje kljub izsuševanju še vedno močno namočeno.« Duba Sambolec je stanovanje v pritličju novogradnje za 193.000 evrov kupila lani junija, zdaj pa odgovornost terja od investitorja CGP-GIP, ki pa reklamacije ne prizna. Stanovalka toži investitorja in zahteva vračilo kupnine. Stroški tožbe bodo znašali okoli 3800 evrov, ki jih nimam, zato sem sodišče zaprosila za oprostitev stroškov tožbe in sodnih taks, pravi razočarana sogovornica in pristavlja: »Zaradi katastrofe sem prisiljena reševati osnovno eksistenco in ponovno stanovanjski problem, o katerem sem menila, da je urejen.«

V CGP-GIP reklamacije ne priznajo in trdijo, da se je vdor vode zgodil, ker je ena od etažnih lastnic (ne gre za našo sogovornico, op. p.) izvedla nepooblaščen poseg v hidroizolacijo pred njenim stanovanjem, ki predstavlja skupen gradbeni del, na terasah objekta pa so bili zamašeni tudi odtoki z listjem in smetmi, katerih čiščenje je v pristojnosti lastnikov stanovanj: »Proti etažni lastnici teče tudi sodni postopek, v katerem se zahteva vzpostavitev prejšnjega stanja, z namenom rešitve nastale situacije pa je bilo že več sestankov med etažnimi lastniki, družbo CGP-GIP in upravnikom, ki iščejo rešitve.« V CGP-GIP še pravijo, da je odvodna sposobnost objekta ustrezna ter da so ponudili povečanje prelivov, ki bi omogočili odvajanje vode tudi ob zamašenih odtokih, vendar pod pogojem, da etažna lastnica vzpostavi prejšnje stanje hidroizolacije terase.

Od garancij do sodišča

Direktor ljubljanskega stanovanjskega sklada Sašo Rink ugotavlja, da izvajalci ponavadi zavračajo garancijske zahtevke z utemeljitvijo, da so določeni pojavi posledica neprimerne rabe stanovanj oziroma neustreznega vzdrževanja stavbe kot celote. Izvajalci oziroma prodajalci se pogostokrat tudi sklicujejo na potek garancijskih rokov. »Če izvajalec ne ugodi odpravi napake po garancijskem zahtevku, se kupec ali investitor (v razmerju do izvajalca) lahko posluži vseh instrumentov za zavarovanje odgovornosti za odpravo napak v garancijski dobi, ki jih je prejel v skladu s pogodbo, denimo bančne garancije, oziroma jamstev, ki mu jih nudi veljavna zakonodaja, in sicer obligacijski zakonik ter zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, kot sta zmanjšanje kupnine in odprava napak na stroške izvajalca ali prodajalca. V primeru spora oziroma nasprotujočih si stališč glede narave pojava oziroma napake lahko nestrinjanje privede tudi do tega, da je treba pravice uveljavljati v sodnih postopkih,« pojasnjuje.

Težave v stanovanjskih blokih lahko nastanejo zaradi nepooblaščenih posegov stanovalcev, lahko pa tudi zaradi napak izvajalcev. Po Rinkovih besedah je ob ogledu večinoma mogoče zaznati pomanjkljivosti v stanovanjih in jih relativno hitro odpraviti, večje težave pa so z napakami v skupnih delih stavb, ki so pogosto skrite, njihove posledice pa se kažejo tudi v stanovanjih. »Tu imamo v mislih zlasti toplotne mostove, neustrezno fasadno izolacijo, neustrezno izvedena dela na strehah, zaradi katerih zamaka v objekte, neustrezno izolacijo temeljev stavbe, ki se kaže v nastanku vlage in posledično plesni v stanovanjih ... Veliko teh napak se pojavlja po določenem času, ko je objekt zgrajen in v uporabi,« našteval Rink in dodaja, da te skrite napake lahko pomenijo visoke stroške sanacije objekta.

Napakam se lahko izognemo

Dekan ljubljanske fakultete za gradbeništvo in geodezijo Matjaž Mikoš pravi, da k napakam lahko vodi tudi hitenje v gradnji zaradi kratkih izvedbenih rokov gradnje za trg, po drugi strani je slabo, če se gradnja prekine zaradi neusklajene dokumentacije in tudi izvajanje gradbenih del z velikim številom majhnih podizvajalcev, ki jih je težje usklajevati. »Na trg podizvajalcev ne vstopajo več le dobri gradbeni tehniki, zidarji, keramičarji in sorodni poklici. Ti poklici danes v slovenski družbi niso več priljubljeni, tako da dobrih poklicnih strokovnjakov primanjkuje in se ta znanja ne prenašajo na nove generacije,« še dodaja.

Po njegovih besedah ima gradbena stroka odgovor, kako večinoma omejiti napake pri gradnji: »To je BIM (Building Information Modelling): gre za računalniško integrirano gradnjo, ki temelji na podrobni 3D-koordinaciji arhitekture, gradbenih konstrukcij in inštalacij, ki jo lahko nadgradimo v 4D, torej virtualni zgradbi v 3D, ki je popolnoma usklajen model gradbenega projekta, dodamo pa lahko četrto dimenzijo (čas) in simuliramo izvedbo od temeljev do strehe ter pri tem spremljamo nastale stroške.« Projektant lahko naredi ves gradbeni projekt v virtualnem svetu, projektira vse podrobnosti in vidi vse potencialne napake stikov, izolacij, toplotnih mostov ... »S takim načinom projektiranja bi lahko privarčevali od tri do pet odstotkov vrednosti gradnje ali celo prihranili do deset odstotkov časa pri izvedbenem terminskem planu, saj se že med projektiranjem ugotovi neskladja in napove, kaj se bo dogajalo med gradnjo in kako lahko potek gradnje optimiziramo,« dodaja.

Direktor zbornice gradbeništva na GZS Jože Renar pojasnjuje, da avstrijska zbornica pripravlja strokovne analize izvedenih del njihovih izvajalcev in o tem redno obvešča svoje člane. V Sloveniji, kjer ni obveznega članstva v gospodarski zbornici in zato ne tako visokih prihodkov, tega ni mogoče izvajati, poudarja Renar in dodaja: »Presenetljivo pa je, da tega ne počno niti največji javni naročniki stanovanjskih gradenj, kot gospodarni naročniki, ki morajo čim bolj skrbno ravnati z denarjem davkoplačevalcev. Naročanje izključno po najnižji ceni oziroma sprejemanje tudi nenavadno poceni izvedb, ki jih ponujajo izvajalci, tako v fazi projektiranja kot v fazi izvedbe gradbenih projektov, izjemno povečuje tveganja za napake in nekakovostno izvedbo objektov.«