Tiskane izdaje
Zavarovanje stanovanjskega posojila z zastavo nepremičnine je že vrsto let priljubljeno tudi v Sloveniji. Če nepremičnina ohranja svojo vrednost, je edina skrb kreditojemalca redno odplačevanje obrokov posojila, kadar pa cene bistveno padejo, banka lahko zahteva dodatno zavarovanje.
Da vrednost zastavljene nepremičnine ne dosega več zneska posojila, ki ga je kreditojemalec še dolžan banki, je najbolj verjetno v primeru večjih padcev cen kmalu po začetku odplačevanja. Takrat namreč velik del mesečnih obrokov predstavlja odplačilo obresti posojila, tako da glavnico kreditojemalec odplačuje počasi.
Ko je občuten del glavnice odplačan, je verjetnost podzavarovanja manjša, tudi če cene nepremičninam bistveno padejo.
Hipoteka še za največ 85 odstotkov vrednosti stanovanja
Banke lahko poskrbijo za zmanjšanje tveganja pri odobritvi kredita z ustreznim razmerjem med vrednostjo kredita in vrednostjo zastavljene nepremičnine. Vprašali smo jih, kolikšen del vrednosti so pripravljene financirati.
Odgovore je posredovalo nekaj bank, iz njih pa lahko povzamemo, da je najvišja vrednost posojil, zavarovanih s hipoteko, od 50 do 85 odstotkov vrednosti zastavljenih nepremičnin. Glavni dejavnik pri določitvi razmerja pa je boniteta posojilojemalca.
Pri tem spomnimo, da so bile banke pripravljene pred krizo financirati v povprečju precej večji delež nakupa nepremičnine, z ustrezno boniteto tudi sto odstotkov.
Po odobritvi kredita banke preverjajo vrednost nepremičnin različno pogosto. Na UniCredit banki pojasnjujejo, da vsako leto, na Poštni banki Slovenije (PBS) praviloma vsaka tri leta, nekatere banke pa cene preverjajo predvsem ob večjih spremembah na nepremičninskem trgu. Meja, pri kateri ukrepajo, če ugotovijo nesorazmerje med preostalim kreditom in kritjem, ki ga omogoča nepremičnina, je na PBS odvisna od višine preostalega kredita, razmerja med vrednostjo nepremičnine in višino kredita ter od bonitete kreditojemalca.
Ukrepi zaviti v »individualno reševanje«
Kadar banke ugotovijo, da je posojilo podzavarovano, od potrošnika ponavadi zahtevajo dodatno obliko zavarovanja. Na vprašanje, kakšni so ukrepi, kadar dozavarovanja stranka ne more izvesti, banke odgovarjajo, da ravnajo različno, kaj več pa od njih nam ni uspelo izvedeti.
Na NLB poudarjajo, da vsak primer obravnavajo individualno, posplošeni odgovori pa bi bili lahko neustrezni ali celo zavajajoči. Podobno na Abanki pravijo, da individualno poskušajo najti rešitev, primerno tako za banko kot za kreditojemalca.
Na Gorenjski banki pa pojasnjujejo, da banka ukrepov trenutno ne izvaja in da stališč do dozavarovanja kreditov še niso dokončno zavzeli. Na PBS pravijo: če kreditojemalec nima možnosti za dodatno zavarovanje, vendar je reden plačnik, verjetno ne bi ukrepali. Če redno odplačujejo svoje obveznosti, niti v Novi KBM in Volksbank od kreditojemalcev dodatnih zavarovanj ne zahtevajo.
Banke naj kontaminirane nepremičnine odkupijo
Neukrepanje bank je ob rednem odplačevanju posojil po oceni Francija Gerbca iz družbe Profundis primerno, vendar meni, da bi morale ustreznost zavarovanja kreditov preverjati vsako leto in v primeru večjih padcev cen od strank po potrebi zahtevati dodatna zavarovanja.
Opozarja, da bi pri tem morale tudi realno oceniti sposobnosti svojih strank, sicer lahko po nepotrebnem ogrozijo njihovo poslovanje. Banke bi po njegovem mnenju v številnih primerih po razumni ceni morale odkupiti »kontaminirane« nepremičnine in jih prodati ali pa jih začasno dati v najem, prodati pa pozneje, ko bi bile tržne razmere ugodnejše.
Kadar stranke kreditov niso sposobne dozavarovati, banke po Gerbčevem mnenju pogosto ukrepajo birokratsko in panično.
Po njegovi oceni je sicer smiselno, da v primeru, ko imajo potrošniki težave s plačevanjem, začnejo kmalu uporabljati formalne vzvode, saj naj bi se tako zmanjšala verjetnost, da bi kreditojemalec predolgo dajal neuresničljive obljube. Opozarja pa, da je samo formalna in rigorozna uporaba pravnih vzvodov banke pogosto slaba tako za kreditojemalca kot tudi zanjo.
Pomanjkljivo preverjanje bonitet?
Banke so po njegovem mnenju sicer organizacijsko in kadrovsko slabo usposobljene za upravljanje rizičnih naložb. Čeprav banke zatrjujejo nasprotno, Gerbec meni, da so bile višine hipotekarnih kreditov glede na vrednosti nepremičnin pred krizo pogosto previsoke.
Po njegovem mnenju so banke pri odobritvah kreditov pogosto pomanjkljivo preverile boniteto kreditojemalcev in realnost prodajnih možnosti. Skupaj z investitorji jih tako vidi kot glavne sokrivce za nepremičninsko krizo v Sloveniji.
Večina bank pravi, da večjih težav z odobrenimi hipotekarnimi krediti nima in jih niti ne pričakuje. Na Novi KBM kmalu pričakujejo stabilizacijo trga in izboljšanje razmer, na PBS pa, da tržne vrednosti nepremičnin ne bodo padale hitreje kot doslej oziroma bodo obstale blizu trenutne ravni.
Gerbec meni, da so napovedi o padanju cen nepremičnin, zaradi odvisnosti od številnih dejavnikov, nezanesljive. Bodo pa po njegovem mnenju zaradi nezmožnosti vračanja posojil številni investitorji v bližnji prihodnosti nepremičnine prisiljeni prodati po precej nižji vrednosti od sedanje ali pa bodo stečajni upravitelji to storili namesto njih.
