Dokler občina sprejema akt, je čas za pripombe

Vpogled v register nepremičnin je marsikoga presenetil. Bralki, ki je bila, sodeč po obvestilu iz poskusnega vrednotenja, oktobra 2010 lastnica dveh sadovnjakov, vrednih 796 in 5330 evrov, se je po pripisu vrednosti njen nepremičninski portfelj vrednostno podvajseteril.

Človek najprej pomisli, da so se geodeti (spet, ne prvič, ne zadnjič) zmotili. Če to misel odženemo, pa gre presenečenje lahko v dve skrajnosti: smo zelo zadovoljni, ker smo čez noč postali bogatejši, ali pihamo od jeze, ker bomo od tega svojega premoženja nekoč skoraj zagotovo plačali (novi) davek na nepremičnine. In če je osnova tako poskočila, bodo seveda tudi dacarji vzeli sorazmerno več, kot bi po starem izračunu vrednosti.

Spremenjena raba

Kako je s tem, smo se pozanimali na Geodetski upravi RS (Gurs) in na ministrstvu za okolje in prostor. Kot izhodišče smo vzeli kar podatke, ki nam jih je posredovala naša bralka. Prva nepremičnina je v naravi sadovnjak površine dobrih 1000 kvadratnih metrov, ki je bil po izpisku iz oktobra 2010 vreden 796 evrov, zdaj so mu v registru nepremičnin pripisali vrednost 63.441 evrov. Drugo zemljišče je za malenkost manjši sadovnjak na zaščiteni kmetiji, katerega poskusna vrednost je bila 5330 evrov, zdaj pa so mu pripisali vrednost 57.771 evrov.

Zakaj tolikšno zvišanje vrednosti? Najprej: ni bilo napak, izračuna sta bila oba korektna. Vrednost nepremičnin se je povečala zaradi spremenjene namenske rabe zemljišča. Na obvestilu iz poskusnega izračuna vrednosti sta bili zemljišči po namenski rabi v celoti stavbno zemljišče, zato so ga vrednotili po dejanski rabi. Tako se je prva parcela v poskusnem izračunu vrednosti vrednotila po modelu za kmetijstvo, druga parcela pa deloma po modelu za kmetijstvo in deloma po modelu za druga zemljišča.

Med poskusnim in končnim izračunom posplošene tržne vrednosti pa je geodetska uprava od občine, v kateri ležita nepremičnini, dobila nove podatke o namenski rabi zemljišča (iz 100-odstotno stavbnega zemljišča se je spremenila v 100-odstotno površino podeželskega naselja – zemljišče za gradnjo stavb). Zato so vrednost izračunali po modelu vrednotenja za zemljišča za gradnjo stavb in vrednost obeh se je skokovito povečala – preprosto zato, ker je zemljišče za gradnjo stavb vrednoteno tudi nekajdesetkrat višje kot kmetijsko zemljišče, odvisno seveda tudi od vrednostne cone, v kateri leži.

Nauk, ki sledi iz odgovora: podatek o namenski rabi dobijo geodeti od konkretne občine in ta je edina pristojna za njegovo spremembo. Kaj torej ostane lastnikom nepremičnin? Izhajati je treba iz zatečenega stanja, zato naj najprej preverijo, pri čem so. Namreč, kakšna je namenska raba njihovih nepremičnin in, če so to zemljišča, kaj je z občinskim prostorskim načrtom.

Večina občin še brez OPN

Občinski prostorski načrt (OPN) je temeljni prostorski akt lokalne skupnosti, ki omogoča njen prostorski in na tej podlagi tudi gospodarski razvoj z upoštevanjem varstvenih in drugih omejitev v prostoru. OPN morajo sprejeti vse občine po zakonu o prostorskem načrtovanju iz leta 2007 in z njim nadomestiti stare prostorske načrte. Pravzaprav je zakon določil instrukcijski rok: občine bi morale to nalogo opraviti do 14. novembra 2009, vendar jih je do roka to storila le peščica.

Po podatkih ministrstva za okolje in prostor je do konca januarja 2012 OPN sprejelo 34 slovenskih občin, od teh so štiri začele nove načrte že spreminjati in dopolnjevati. Zdaj z različno dinamiko OPN pripravlja še 145 občin, od tega jih je 36 v zaključni fazi, 32 občin pa priprave OPN še ni začelo. V praksi imajo občine številne težave pri sprejetju OPN, od kadrovskih do finančnih, vsebinsko-prostorskih in postopkovno-birokratskih, ovirajo jih tudi interesi kapitala in posameznikov, ki poskušajo uveljaviti svoje pripombe ali doseči spremembo že sprejetega načrta, pri čemer jim nekatere občine bolj, druge manj voljno prisluhnejo.

Po informacijah ministrstva je zanimanje javnosti za pripravo prostorskih aktov precej veliko, saj občanom ni vseeno, kaj se načrtuje na njihovem območju, predvsem pa na njihovih zemljiščih in bližnji okolici. Opažajo tudi, da je zavedanje javnosti o pomenu prostorskega razvoja države in občin čedalje večje, saj tudi ministrstvo dobiva čedalje več pripomb in predlogov občanov v zvezi z urejanjem prostora, ki se nanašajo na njihovo ožjo ali širšo okolico.

Zadošča razgrnitev

Zakon ne določa, da bi bilo treba posamezne lastnike zemljišč obveščati o spremembah, ki nastanejo s sprejetjem novega OPN, čeprav lahko načrt velikemu številu zemljišč v lasti številnih posameznikov spremeni dosedanjo osnovno namensko rabo (iz kmetijskega v stavbno zemljišče ali obratno...) ali pa podrobnejšo namensko rabo (na primer iz območij, namenjenih za stanovanja, v območja, namenjena centralnim, proizvodnim ali drugim dejavnostim, prometnim površinam...). Zadoščajo javne objave v posameznih fazah postopka sprejetja (začetek postopka, razgrnitev načrta za najmanj 30 dni, stališča do pripomb posameznikov...) in nato objava sprejetega OPN.

Ko občina pripravlja spremembe obstoječega načrta, mora v obvestilu o javni razgrnitvi navesti tudi vse številke zemljiških parcel, katerih namenska raba se s tem aktom spreminja. Poleg tega mora občina lastnike zemljišč, ki so v javni razgrnitvi podali pripombe in predloge na razgrnjeni prostorski akt, pisno seznaniti s svojimi odgovori. Namen tega je zgolj boljša obveščenost, nimajo pa ti lastniki kakšnih posebnih pravic odločanja o namenski rabi zemljišča oziroma pogojih poseganja v prostor na teh zemljiščih, niti nimajo možnosti pritožbe.

Ali torej lahko občina izvede spremembo, čeprav se lastnik z njo ne strinja? Kaj potemtakem lastnik lahko stori? Po razlagi ministrstva zakon določa, da morajo pristojni organi pri prostorskem načrtovanju upoštevati tako javne kot tudi zasebne interese, vendar velja temeljno načelo prevlade javnega interesa. Če je za prostorski razvoj občine ključno, da se določeno območje nameni za gradnjo novih stanovanjskih, poslovnih, industrijskih in drugih objektov ali pa objektov prometne, energetske in druge infrastrukture, bo to občina vključila v načrt, če bodo le dopuščali varstveni predpisi (s področja varstva okolja, ohranjanja narave, varstva kmetijskih zemljišč...). Tako lahko občina spremeni namensko rabo prostora, čeprav se s tem posamezni lastniki zemljišč ne strinjajo in čeprav se bo s spremembo statusa teh zemljišč spremenila tržna vrednost njihovih zemljišč oziroma drugih nepremičnin. Kljub temu mora občina proučiti vse izražene zasebne interese v času javne razgrnitve prostorskega akta in jih, če je to mogoče, tudi upoštevati.

Brez možnosti pritožbe

Dokler postopek traja, ima lastnik zemljišča torej dovolj možnosti, da v njem sodeluje. Ko je postopek končan in novi akt sprejet, pa ni mogoče uveljavljati nobenih pritožb oziroma drugih pravnih sredstev. Posameznik, ki izkaže pravni interes, sicer lahko izpodbija zakonitost takšnega prostorskega akta pred ustavnim sodiščem, vendar ministrstvo opozarja, da »samo povečanje ali zmanjšanje tržne vrednosti posameznega zemljišča zaradi spremembe njegove namenske rabe in posledično sprememba višine prihodnjega davka na nepremičnine ne more biti razlog za nezakonitost prostorskega akta«. Lastnik pa lahko kadar koli poda občini pobudo za ponovno spremembo rabe svojega zemljišča, to pa bo občina proučila ob naslednji spremembi OPN.