Tiskane izdaje
Po nekaj mesecih od vzpostavitve sistema nove e-zemljiške knjige se številni poklicni uporabniki pritožujejo nad njim. Objavljamo primere iz prakse in stališča vrhovnega sodišča, ki je na podlagi zakonodaje projekt izvedel.
Od prvega maja, ko se je začela uporabljati novela zakona o zemljiški knjigi (ZK) in s tem nova elektronska aplikacija, je glede na odziv na nogah dobršen del zainteresirane javnosti. To so ljudje različnih poklicev, ki imajo dnevni stik z zdaj elektronsko ZK po službeni dolžnosti.
Tisti, ki se oglašajo – tudi v imenu svojih poklicnih kolegov – pravijo, da nenadoma ne znajo več rokovati z elektronsko ZK, ne znajo pridobiti želenih izpiskov, vložiti zemljiškoknjižnega predloga, če ne gre za zelo preprost primer. Tako jih, kot pravijo, vsaj prepričujejo tisti, ki so novi sistem vzpostavili. A če so notarji, odvetniki in drugi, ki po novem smejo vlagati zemljiškoknjižne predloge, tako nesposobni, bi jim odgovorni morali ponuditi sistem, ki bi mu bili dorasli, razlagajo uporabniki.
Pravijo, da je elektronska ZK v določenih delih dobro zamišljena in ji ne nasprotujejo – ne nazadnje jim v nekaterih primerih prihrani čas in tudi denar –, a kaj, ko je takšnih primerov malo. Ugotavljajo, da zamisli o rešitvah, ki se nakazujejo v javno dostopnem sistemu na spletni strani vrhovnega sodišča, verjetno niso slabe, vendar izvedbena plat ne služi svojemu namenu. Poleg aplikacije mnogi izvor težav vidijo v odpravi ZK vložkov v kombinaciji z odpravo krajevne pristojnosti zemljiškoknjižnih sodišč in tudi v odpravi možnosti popravljanja napak v zvezi z vloženimi predlogi.
Zaradi napak v ZK je v nekaj mesecih zaupanje v verodostojnost podatkov v njej upadlo, razlagajo predvsem odvetniki in bančniki, odgovorni pa pravijo, da kadar gre za napake, jih čim hitreje odpravljajo, in še: »Opažamo, da gre še vedno predvsem za težave, povezane z novim načinom vpisa, kjer pa ne gre za odpravljanje napak.«
Varno, hitreje, poceni?
»Menimo, da novi sistem e-ZK prinaša številne prednosti za državljane in pravno varnost prometa z nepremičninami. Poleg vzpostavitve brezplačnosti vpogleda bo na srednji rok predvsem omogočil hitrejše in enotnejše postopke vpisov predlogov, ki se bodo po predvidevanjih do konca leta skrajšali na okoli 15 dni. Ker morajo sodišča najprej razrešiti stare predloge, je v prehodnem obdobju povprečen čas reševanja med sodišči še vedno različen. Novo, samodejno dodeljevanje zadev vse predlagatelje postavlja v isto čakalno vrsto ter s tem v enak položaj, kar mogoče na nekaterih sodiščih daje vtis daljšega reševanja, vendar na pravno varnost predlagateljev prav gotovo ne vpliva,« so opisali prednosti novega sistema e-ZK na vrhovnem sodišču.
V sistemu so od 1. maja izvedli dve izboljšavi, in sicer »kljub temu, da je novela zakona v celoti odpravila ZK-vložke, smo na osnovi uporabniških izkušenj uporabnikom omogočili iskanje po vložkih za izpise do 30. aprila 2011, ko je začela veljati nova novela zakona, ki je ZK-vložke v celoti odpravila. Sistem smo na podlagi pravilnika o ZK prilagodili tako, da omogoča izpise za vse nepremičnine enega lastnika.« Dejali so še, da je sistem stabilen, visoko uporaben in uporabljan. »Napačen prenos podatkov se v posameznih primerih res zgodi, vendar ne množično. Če vrhovno sodišče prejme takšna vprašanja, se poveže s pristojnim sodiščem (glede na to, kje na primer objekt napačnega vpisa leži) in napako se čim prej odpravi. Nismo zaznali, da bi stranke več mesecev čakale na rešitev primera,« so še navedli.
Kaj pa praksa?
Izkušnje posameznikov navedb vrhovnega sodišča ne potrjujejo – nekateri izmed njih (predvsem javni uslužbenci) so želeli ostati anonimni, zato nikogar ne navajamo po imenu.
Eden izmed notarjev o ureditvi nove ZK pravi, da je ukinitev ZK vložkov povzročila nepreglednost ZK in ogromno dodatnega dela pri pregledovanju stanja, izdelavi zemljiškoknjižnih izpiskov, in s tem dodatne stroške strankam in vsem drugim, ki imajo opravka s tem sistemom. Zemljiškoknjižni izpiski so bili razumljivi laikom, profesionalnim uporabnikom pa so omogočali zanesljiv in hiter pregled stanja. Sedanji izpiski so v obeh pogledih pravo nasprotje. »Uslužbenka se je na primer morala lotiti ročnega izpisovanja podatkov, ker bi tiskanje vseh izpiskov za stranko, ki je solastnica manjšega solastnega deleža pri več kot 300 parcelah, pomenilo skoraj 13.000 strani (po starem bi jih bilo 86).«
Inflacija papirja in časa
Zemljiškoknjižni sodnik pritrjuje, da z ukinitvijo vložka tudi on pogreša preglednost. »Ker je parcela vezana na lastnika, moram naročiti izpiske za deset parcel, prej sem lahko dobil vse na enem ali dveh. Ne samo, da je vse skupaj nepregledno, porabim več časa, potrošimo več papirja, kar obremenjuje tudi proračun. »Obravnaval sem zaščiteno kmetijo z 20 parcelami. Ker so bile obremenjene s hipotekami, je bil izpis za eno dolg devet strani, torej sem moral pregledati 180 listov, pred 1. majem bi jih bilo devet. Zaradi količine informacij, ki se tudi ponavljajo ali pa sploh nimajo povezave z obravnavano parcelo, se lahko hitro kaj spregleda.«
Odvetnik piše o neracionalnosti, da je treba za predlaganje vknjižbe na podlagi ene zasebne listine vložiti več zemljiškoknjižnih predlogov (včasih le enega), ki se rešujejo tudi pri več različnih sodiščih. »To pa ni največji absurd. V drugi polovici aprila smo vložili ZK-predlog za izbris služnosti stanovanja v korist štirih imetnikov v breme sedmih parcel (v dveh zemljiškoknjižnih vložkih), na njegovi podlagi pa je bilo oziroma bo izdanih kar osem sklepov (vsaka služnost v korist določenega imetnika pri določenem starem ZK-vložku ima namreč svojo ID, torej jih je osem, pri čemer je za izbris vsake od teh po novem treba vložiti nov predlog.«
Na enako težavo opozarja tudi odvetnica iz Ljubljane. »Verjetno je bilo mišljeno, da bo ena hipoteka, ustanovljena na več nepremičninah, dobila eno ID-številko in se bo izbrisala z enim predlogom, kar bi bilo seveda v redu. Vendar žal ni tako. Ena in ista hipoteka je pri več nepremičninah vpisana z različnimi ID-številkami, kar pomeni, da mora dolžnik oziroma predlagatelj poiskati vse ID-številke in vložiti toliko predlogov za izbris, kolikor je ID-številk, kar pomeni višje stroške izbrisa. Včasih smo napisali eno izbrisno pobotnico za vse nepremičnine, obremenjene s hipoteko upnika, ki dovoljuje izbris, vložili en predlog, ta pa je bil do rešitve zaznamovan pri vseh nepremičninah. Verjetno pomanjkljivost izvira že iz slabosti prejšnjega sistema e-ZK, kjer so se vpisi nenadzorovano množili, kadar se je parcela delila.«
»Sistem je tako zamuden, da sem po novem za vložitev predloga za prepis zaščitene kmetije porabila več časa kot za sestavo ne najbolj preproste izročilne pogodbe, ki sem jo morala v treh dneh po vložitvi predloga vrniti notarju, da jo skenira in tako dopolni (?) moj ZK-predlog. Odvetniki smo očitno že tako na psu z ugledom, da nam ni mogoče zaupati niti skeniranja pogodb, ki smo jih sami sestavili, v nasprotju z notarji, ki pa so slej ko prej vredni javnega zaupanja.«
Krajevna pristojnost – vsak predlog drugam
Kot se strinjata prej omenjena sodnik in notar, tudi odprava krajevne pristojnosti nima pozitivnih učinkov. Notar pojasnjuje s primerom: »Stranka je s hipotekarnim kreditom kupila novo stanovanje in garažo, ki sta obremenjena z dvema hipotekama, s katerima je investitor zavaroval kredite pri banki. Prej bi vložili največ dva predloga, ki bi ju reševalo isto sodišče (enega za izbris hipotek in hkrati vpis lastninske pravice kupca, drugega za vpis nove hipoteke). Po novem je treba vložiti šest predlogov (za izbris vsake od dveh »starih« hipotek pri stanovanju in garaži posebej, enega za vknjižbo lastninske pravice in enega za vknjižbo nove hipoteke). Pravi absurd pa šele sledi: sistem razpošlje te predloge v reševanje šestim različnim sodiščem po vsej Sloveniji, in vsak od šestih referentov bo moral preveriti obstoječe zemljiškoknjižno stanje, posredovane listine, predlog in o njem odločiti. Tako v fazi vložitve predloga kot tudi reševanja se je delo v tem primeru pošesterilo – seveda je prikazani primer, ki ga navajam kot ponazoritev, še zelo daleč od nekaterih bistveno bolj skrajnih, ki pa se pogosto pojavljajo.«
Pravna (ne)varnost?
Odvetniki, notarji, nepremičninarji, bankirji pravijo, da v ZK odkrivajo nove in nove napake. Pravna varnost te evidence se poslabšuje, »kar pa ne velja le za sistem, ki je bil uveden s 1. majem letos. Tudi e-ZK pred tem je vsebovala nekatere računalniško neustrezno izvedene rešitve,« priznavajo kritiki. Odgovorni se sklicujejo na to, da je sistem zdaj med drugim široko dostopen in brezplačen za uporabnike, a kaj, ko najmanj vzbuja občutek o tem, da vsi podatki v njem niso popolnoma zanesljivi.
Odvetnica iz Ljubljane pravi, da bi storitev raje plačala, samo da bi bila prepričana o vsebini ZK. »Plombe glede začetih ZK-postopkov, ki so bile v ZK zavedene po stanju na dan 1. maj 2011, v včasih na novejših izpiskih ne pojavljajo več. Pri določeni parceli, glede katere teče ZK-postopek iz časa pred tem datumom, na novem izpisku preprosto piše »z nepremičnino ni povezana nobena zadeva, o kateri še ni pravnomočno odločeno«. To pa je z vidika pravne varnosti zagotovo slabo in od uporabnikov e-ZK terja tudi vsakokratno pridobitev historičnega z. k. izpiska,« piše eden izmed odvetnikov.
Druga odvetnica temu pritrjuje in ugotavlja, da se je lahko v primerih, ko je bila hipoteka vpisana na več nepremičnin, v novi sistem prenesla samo ena, na tako imenovano glavno nepremičnino. Dogaja pa se tudi obratno. Lastniki so imeli hipoteko ne eni nepremičnini, zdaj je zaradi napake lahko prepisana kar na vse. Zgodilo se je tudi, da je posameznik, ki mu je bila še v starem sistemu hipoteka izbrisana, zdaj ponovno »obremenjen« z njo. »Od 1. maja žal nikoli ne vemo, ali kupujemo obremenjeno nepremičnino ali ne. V resnici se moramo zanesti na prodajalčevo poštenost, kar pa ne more biti smisel javne evidence o nepremičninah; v tem primeru je pač ne potrebujemo,« je dejala odvetnica.
Na vrhovnem sodišču pa pišejo: »Velika večina uporabnikov s prenovljenim sistemom nima posebnih težav in ga uspešno uporabljajo v velikem obsegu, zato posamičnih občutkov povečanega obsega dela ali nepreglednosti ne moremo ocenjevati kot sistemsko težavo ali napako. Takšen odnos praviloma nastane pri vseh spremembah kompleksnih sistemov, še posebno, kadar ti postanejo brezplačni, oziroma kadar omogočijo dostop bistveno širšemu krogu uporabnikov, dokler ti ne pridobijo dovolj izkušenj. Sprememba načina dela prav tako terja lastno aktivnost oziroma prilagoditev pri kvalificiranih uporabnikih, med katere vsekakor sodijo tudi notranji uporabniki na sodiščih. Pričakovati velja, da prilagajanje vseh uporabnikov zahteva svoj čas in da se bodo kmalu navadili na nov način dela, videz in sestavo izpisov ter upoštevali tudi prednosti, ki jih prinaša prenovljeni sistem.«
