Tiskane izdaje
V proceduri evropskega parlamenta je predlog direktive, s katerim bi se na ravni EU uredilo kreditiranje stanovanjskih nepremičnin, ki jih kupci, fizične osebe, zavarujejo s hipoteko. Ustvariti bi bilo treba enotni trg in zagotoviti večjo zaščito potrošnika.
Hipotekarna posojila potrošnikom (celoten prispevek se nanaša zgolj na fizične osebe ter na stanovanjske nepremičnine in hipoteke nanje) so v 27 državah Evropske unije leta 2009 dosegla več kot 6000 milijard evrov, kar je bilo enako 52 odstotkom družbenega bruto proizvoda EU. V povprečju je 70 odstotkov ljudi lastnikov nepremičnin, v katerih bivajo, pri čemer so razlike med državami velike: v Nemčiji je več kot polovica trga najemnega, podobno kot v Sloveniji, ko je velika večina lastniških stanovanj, je še v Grčiji, Španiji, na Portugalskem in v baltskih državah.
Podatki, s katerimi razpolaga evropski parlament, ki obravnava predlog direktive o hipotekarnih kreditnih pogodbah za potrošnike, še kažejo, da v vsaki državi pet največjih bank obvladuje tri četrtine hipotekarnega trga, da je bilo v povprečju le polovica odobrenih hipotekarnih posojil v EU odobrenih na podlagi preveritve kreditojemalčeve plačilne sposobnosti. V Veliki Britaniji polovica takšnih posojil sploh ni ustrezno zavarovana, v nekaterih državah je bil v začetku krize velik delež teh posojil sklenjenih v tuji valuti – v Avstriji na primer 49 odstotkov v švicarskih frankih, v baltiških državah celo do 90 odstotkov.
Analize, ki jih prav tako navajajo v evropskem parlamentu, kažejo še, da 38 odstotkov državljanov EU težko primerja ponudbe bank za hipotekarna posojila, kar 59 odstotkov ljudi pa ima težave pri razumevanju, kako hipoteke delujejo in kakšna tveganja vključujejo.
To so najočitnejši povodi, zaradi katerih naj bi bila na ravni EU čim prej sprejeta direktiva, ki bi pripomogla k uravnavanju takšnih anomalij na področju hipotekarnega zadolževanja evropskih potrošnikov. Tudi v Evropski centralni banki to podpirajo, ker je glede na velikost trga – kot rečeno, predstavlja polovico evropskega BDP – nujno, da deluje tako, da prispeva k finančni stabilnosti, in ne obratno. Težave, ki so se v zvezi z nepremičninskim trgom pojavile v nekaterih državah – poseben primer je Španija –, v veliki meri izhajajo prav iz tega.
Razmere na hipotekarnem nepremičninskem trgu so v državah članicah različne. V Sloveniji tako na primer v preteklosti banke razen izjemoma niso odobravale hipotekarnih kreditov, če potrošnik ni imel določenega deleža lastnih sredstev – najpogosteje je moral imeti petino potrebnega denarja za nakup. Tudi posojilno sposobnost so banke natančno preverjale, medtem ko je bilo v določenem obdobju zelo zaželeno (tako pri nekaterih bankah kot strankah), da je bilo posojilo odobreno v tuji valuti (švicarskih frankih).
Izjeme so bile banke, ki teh posojil sploh niso imele v ponudbi in so jih strankam odsvetovale, medtem ko v posameznih primerih pri povpraševanju stranka sploh ni prejela informativnega izračuna v evrih, ker je bilo samoumevno, da bo posojilo vezala na vrednost švicarskega franka. Potencialna težava, na katero v evropskih institucijah posredno opozarjajo tudi Slovenijo, je, da na trgu tako rekoč ni ponudbe dolgoročnih hipotekarnih posojil z nespremenljivo obrestno mero. S tem se potrošnik za zelo dolgo dobo (posojila lahko najamemo tudi za 30 let) izpostavi tveganju bistvenih sprememb obrestnih mer, ki so posledica gibanja euribora (za posojila v evrih).
Predstavniki evropskega parlamenta, evropske komisije in evropske potrošniške organizacije, ki so sodelovali na predstavitvi predloga direktive medijem iz celotne Evropske unije, se strinjajo, da jo trg potrebuje. Poskusi, da bi to področje uredili, so že zadnjih deset let, a uspeha do zdaj ni bilo, sedanja kriza je priložnost za iskanje rešitev.
Cilja: zaščita potrošnika
in finančna stabilnost
Z zavezami, ki naj bi jih države članice uvedle v svojo zakonodajo, naj bi zajezili neodgovorno zadolževanje z zastavljanjem nepremičnin, zagotovili večjo zaščito potrošnika, povečali nadzor nad vsemi ponudniki z upoštevanjem posebnosti trga v posameznih državah ter njihovih dobrih in utečenih praks. To je eden pomembnejših poudarkov nekaterih evropskih parlamentarcev: regulacija mora biti dovolj ohlapna, da države lahko ohranijo dobre prakse in glede na različnost trgov nepremičnin ni možno sprejeti enotne rešitve za vse države.
Sicer pa je cilj direktive tudi, da se ustvarijo razmere za enoten trg, ki zdaj ne deluje – to dobro občutijo, denimo, izseljenci. »Vzpostaviti je treba učinkovit in konkurenčen enotni trg za potrošnike, kreditodajalce in kreditne posrednike z visoko stopnjo zaščite. Stranki je treba omogočiti mobilnost, prav tako naj se omogoči čezmejna aktivnost kreditodajalcev in pri tem zagotovi dostop do podatkov o potrošniku ob zagotavljanju osnovnih pravic, kot je pravica do zasebnosti,« je navedeno v predlogu direktive.
Večina ukrepov, ki so navedeni v predlogu direktive, se neposredno ali pa posredno nanaša na zaščito potrošnikov. Tako naj bi na celotnem območju EU obstajal enotni in standardizirani obrazec za odobritev hipotekarnega posojila, kar je sicer zgolj tehnična zahteva. Vsebinsko pa so s ciljem odgovornega hipotekarnega zadolževanja po predlogu direktive banke in drugih institucij, ki se ukvarjajo s posojanjem – za zadnje bi veljal tudi strožji nadzor poslovanja –, dolžne potrošnika seznaniti z vsemi pomembnimi pogoji in posledicami, ki jih ima oziroma bi jih lahko imela zanj sklenitev pogodbe.
Informacije morajo biti podane primerno potrošnikovi informiranosti. Takšne informacije morajo banke posredovati tudi, če se potrošnik zgolj zanima za pogoje financiranja. Informacije morajo biti popolne in neodvisne, vključevati morajo ustrezna opozorila in možne posledice, če stranka na primer posojilo najema po spremenljivi obrestni meri ali v tuji valuti. Stranka mora dobiti simulacije izračunov v primeru povečanja obrestnih mer oziroma sprememb razmerij med tečaji.
V predlogu direktive je navedenih še nekaj točk, ki v Sloveniji niso novost, ne velja pa to za vse države. Na primer: kreditodajalec je pred odobritvijo hipotekarnega posojila dolžan preveriti plačilno sposobnost stranke, in če ta pogojev ne izpolnjuje, mora zavrniti prošnjo za dodelitev posojila; dovoljuje se predčasno poplačilo, pri čemer morajo biti vnaprej znani pogoji in s tem povezani stroški za potrošnika; banka mora obveščati stranko, ko se spremeni višina mesečnega obroka za posojila po spremenljivih obrestnih merah. Poslanci tudi predlagajo, da bi bil v vsaki pogodbi člen, v katerem bi pisalo, da potrošnik, ki skladno s pogodbo ne vrača takšnega posojila, lahko izgubi nepremičnino.
