S kooperativo do »lastnega« najemnega stanovanja

Stanovanjska zadruga za posameznike najame hipotekarni kredit, ki ga pozneje stanovalci z najemninami odplačujejo.

ned, 02.09.2012, 21:00
Primer najemnine v Švici: tričlanska družina živi v 107 m2 velikem stanovanju s petimi prostori in dvemi parkirnimi mesti. Mesečna polna neprofitna najemnina znaša 2000 CHF.  Ta družina presega prihodke za pridobitev stanovanjske subvencije in zato plačuje polno najemnino. V souporabi pa ima skupni prostor in pralnico, ki je v vsakem nadstropju.

Počasno zniževanje cen nepremičnin v Sloveniji, predvsem pa visok, 90-odstotni delež lastniških stanovanj in pomanjkljiva ponudba najemnih so spodbudili nastanek projekta stanovanjskih kooperativ. Ta bi lahko tistim, ki si ne morejo privoščiti nakupa nepremičnine ali o tem ne razmišljajo, pomagal do najemniškega stanovanja pod lastnimi pogoji.

Zavod Tovarna že drugo leto izvaja projekt Uveljavljanje stanovanjskih kooperativ po švicarskem vzoru (SKPŠV), ki je podprt s sredstvi švicarskega sklada. Gre za model zagotavljanja neprofitnih stanovanj z visoko zaščito najemnika prek stanovanjske kooperative.

Zamisel je naslednja: posamezniki se povežejo in ustanovijo stanovanjsko zadrugo, ta se dogovori za parcelo, najame hipotekarni kredit, ki ga pozneje stanovalci z najemninami odplačujejo, in zgradi stanovanjsko zgradbo glede na želje in potrebe članov kooperative.

Prednost je ta, da se stanovalci skupaj dogovorijo, kje in kako želijo graditi, sodelujejo pri gradnji, ureditvi, pozneje pa tudi pri opremi in upravljanju zgradbe. Pri tem se pričakuje tudi pomoč države, pravi Blaž Habjan, vodja projekta SKPŠV, in navaja, da kooperativam v Ženevi pri pridobivanju prostora pomaga sklad, ki odkupuje zemljišča in jih oddaja pod zelo ugodnimi pogoji v dolgoročni najem – že zato je takšna investicija do 20 odstotkov cenejša kot pri tržni gradnji.

»Naslednja ugodnost države je jamstvo za posojilo; v Švici se daje do 70 odstotkov vrednosti. Kooperativa potrebuje 95 odstotkov sredstev za gradnjo, preostalih pet zagotovijo člani, stanovanja v kooperativah pa so pozneje upravičena tudi do stanovanjskih subvencij,« pove Habjan in razloži, kaj se z lastništvom zgodi po odplačilu posojila: »Tudi če stanovalci čez 30 let odplačajo posojilo, bo najemnina še vedno potrebna, saj bo treba stanovanja obnavljati, zato je nujno najetje novih kreditov. Stanovanja pa so v vsakem primeru lastnina zadruge, katere specifika je tudi ta, da se deleži ne morejo prodajati na trgu.« V primeru selitve dobi član vrnjen vstopni kapital, kooperativa pa izbere novega stanovalca.

In če kdo od stanovalcev začasno ne zmore plačevati najemnine? Tu Habjan opomni, da je v socialni pomoči v Švici najprej zajeto kritje najemnine; tako na primer socialna služba stanovanjski kooperativi nakaže znesek najemnine prejemnika socialne pomoči. »Ob izgubi službe ne smeš ostati brez strehe nad glavo, zato gre del socialne pomoči za najemnino, ostanek pomoči pa za druge človekove potrebe,« pojasni švicarski primer Habjan in pri tem dodaja, da kooperative niso namenjene socialno ogroženim ljudem, ampak srednjemu sloju, ki je sposoben soudeležbe in je dobro finančno situiran.

Slovenci sužnji lastniških stanovanj

Blaža Habjana je k ideji o stanovanjskih kooperativah spodbudila tudi kolumna publicista Mihe Mazzinija, ki je pred časom kritično pisal o tem, kako smo Slovenci sužnji lastniških stanovanj ali hiš, za katere se »zakreditiramo do smrti« in zanje plačujemo drage stroške vzdrževanja – vse to samo zato, da bi imeli nekaj svojega. V večini drugih evropskih držav dileme med lastniškim ali najemnim stanovanjem ni, pravi Habjan in opozarja, da bi bila zanimiva ekonomska študija, koliko je trg nepremičnin resnično povezan z gospodarsko dejavnostjo v državi, saj je zanimiv podatek, da je delež najemniških stanovanj v gospodarsko najbolj uspešnih državah v Evropi (Švica, Nizozemska, skandinavske države, Nemčija) znatno večji v primerjavi z Italijo, Španijo in ne nazadnje Slovenijo, kjer prevladujejo lastniška stanovanja.

Čeprav v Evropi obstaja več vrst stanovanjskih kooperativ, ki se lahko ustanovijo samo zato, da se objekt zgradi, stanovanja pa pozneje prek lizinških pogodb člani zadruge odkupijo, Habjan vztraja pri izključno najemniških stanovanjih, saj je pri nas večji delež teh nujen in ima po njegovem mnenju tudi veliko družbeno korist. Če živijo ljudje bliže mestu zaposlitve, manj obremenjujejo promet, najemniki se lažje in hitreje selijo za službami, še bolj pomembna je skrb za obnovo zgradb in prostorsko ureditev, prav tako pa je lažje tudi upravljanje, če etažna lastnina ni razdeljena. Zelo pomembna je tudi povezanost stanovalcev, našteva Habjan.

Zadruge delujejo po demokratičnem načelu – en član en glas, zato se od članov pričakuje, da bodo socialno aktivni, ekološko ozaveščeni, pripravljeni na soodločanje, medsebojno pomoč in sodelovanje. Poleg tega sama gradnja predvideva socialno kohezijo in odprte balkone, skupne prostore, pralnice za souporabo, ponekod v Ženevi pa tudi posebna parkirna mesta, namenjena izposoji avtomobila. Habjan pravi, da je pomembna tudi struktura prebivalcev; ponavadi je v zadrugi tako, da živijo ljudje različnih starosti in poklicev, ki si medsebojno pomagajo – upokojenci velikokrat priskočijo na pomoč pri varstvu otrok, obratno pa mlajši pomagajo ostarelim.

Namesto potnih stroškov nadomestilo za najemnino

Da bi švicarski model prenesli k nam, bi bilo treba prilagoditi slovensko zakonodajo. V Zavodu Tovarna so zato skupaj z Inštitutom za politiko prostora na ministrstvo za infrastrukturo in prostor, kjer pripravljajo nacionalni stanovanjski program (NSP) 2012–2022, že naslovili nekaj predlogov. Med drugim poudarjajo pomen sprejetja davka na nepremičnine in spremembo načina obdavčitve oddajanja stanovanj, ki bi spodbudila legalno oddajo, prav tako je treba zagotoviti vire za ugoden hipotekarni kredit za neprofitna najemna stanovanja v obliki finančnih spodbud ali poroštev, omogočiti sodelovanje s Stanovanjskim skladom RS in SID banko, spodbuditi lokalne skupnosti k dolgoročni ugodni oddaji zemljišč kooperativam in v zakonodaji stanovanjske kooperative izenačiti z javnimi stanovanjskimi organizacijami.

»Obdavčitev nepremičnin in ukinitev ali omejitev potnih stroškov na delo v zameno za nadomestilo za bivališče, ki bi ga izplačevali delodajalci, bi najbrž državljane prisililo, da bi začeli razmišljati drugače,« meni Habjan, ki je kritičen tudi do nepremišljene prostorske politike v Sloveniji in gradenj na periferiji ob tem, da ni hkrati urejene prometne infrastrukture: »Kaj nam bodo stanovanja v Borovnici, če ni rednih vlakovnih povezav z Ljubljano? To ljudi sili v uporabo avtomobila.«

Blaž Habjan konkretnih izračunov glede celotne investicije in višine najemnine še nima, v pripravi je pilotni model, povezali pa so se z domžalsko občino, ki je izrazila zanimanje za sodelovanje. O tem, koliko časa bi, če bi projekt zaživel, potrebovali za postavitev prve stanovanjske zgradbe v okviru kooperative, pravi, da so v Švici za to potrebovali štiri leta. Pri nas je veliko odvisno tudi od sprememb na zakonodajnem področju in umestitve takšnih kooperativ v NSP, ki bo septembra dan v javno razpravo. Habjan je Stanovanjsko kooperativo Tovarna že registriral, zdaj pa bi rad našel somišljenike, zato bo na spletni strani http://stanovanjskekooperative.si/ septembra odprl prijavnice.

Prijavi sovražni govor