Zastavljeno stanovanje je še težje prodati

Najpreprostejše je predčasno poplačilo posojila s pomočjo kupca nepremičnine.

ned, 19.08.2012, 21:00

Slabe gospodarske razmere in s tem povezana negotovost med potrošniki močno vplivajo na dogajanje na nepremičninskem področju. Za nakup se odloča malo ljudi, na drugi strani so številni, ki imajo težave z odplačevanjem posojila, zavarovanega s hipoteko. V bankah smo preverili, ali dovolijo posamezniku takšno nepremičnino prodati.

Banke kreditojemalcu prodajo omogočijo, če s kupnino v celoti odplača preostali znesek kredita. V tem primeru kupec dolg, ki ga ima lastnik stanovanja pri banki, nakaže neposredno njej, preostanek pa kreditojemalcu.

Da banka kupcu zagotovi, da bo nepremičnina nanj prepisana brez bremen, mu pred prodajo lahko preda izjavo o nameri izdaje izbrisne pobotnice. Z njo banka dovoli izbris hipoteke iz zemljiške knjige, stroške izdaje pa krije prodajalec.

Pri Novi KBM ti stroški znašajo 24 evrov, pri NLB 25, pri Abanki pa 52 evrov. Izdaja pobotnice in povezanih soglasij, ki so potrebna za izbris, pri SKB banki znašajo 45 evrov.

Predčasno poplačilo za starejše pogodbe

Kreditojemalec mora v določenih primerih poravnati tudi stroške predčasnega poplačila kredita.

Zakon o potrošniških kreditih, ki je bil v parlamentu sprejet 9. avgusta 2010, pravi, da banka za posojilne pogodbe, sklenjene po tem datumu, lahko računa največ odstotek od zneska predčasno odplačane glavnice, če potrošnik kredit odplača več kot leto dni pred dogovorjenim rokom odplačila, oziroma 0,5 odstotka, če je do predvidenega zadnjega obroka še leto dni ali manj.

Nadomestilo lahko banka zahteva tudi, če vsota predčasnih odplačil v 12 mesecih presega 10.000 evrov. V nobenem primeru pa ne sme presegati zneska obresti, ki bi jih potrošnik plačal v obdobju med predčasnim odplačilom in dogovorjenim datumom prenehanja trajanja kreditne pogodbe.

Iz tega izhaja, da banka nadomestila za predčasno poplačilo kredita ne sme računati, če se je stranka zadolžila po spremenljivi obrestni meri, saj v tem primeru ne more izračunati obresti.

Drago nadomestno zavarovanje

Druga možnost, da nam banke dovolijo prodajo zastavljene nepremičnine, je, da posojilo zavarujemo na drug, za banko prav tako sprejemljiv način. V tem primeru banke pogosto zahtevajo zavarovanje z zastavitvijo druge nepremičnine.

Tako stranka celotno kupnino obdrži sama, seveda pa tudi kreditno obveznost. Tudi takšna rešitev je lahko povezana s precejšnjimi stroški, ki so odvisni od oblike nadomestnega zavarovanja.

Med temi stroški v NLB navajajo nadomestilo za prenos zastavne pravice na drugo nepremičnino, ki znaša 250 evrov pri eni oziroma 500 evrov pri več nadomestnih nepremičninah, stroške izdelave izbrisne pobotnice in strošek vpisa zastavne pravice na nove nepremičnine.

V Hypo Alpe-Adria-Bank pravijo, da mora stranka, če bo zastavila drugo nepremičnino, poravnati strošek cenitve, ki za običajne nepremičnine v povprečju znaša od 300 do 500 evrov, stroške notarja, ki so odvisni od vrednosti pogodbe in se v povprečju gibljejo od 300 do 400 evrov, in strošek aneksa h kreditni pogodbi. Ta pri Hypu znaša 100 evrov, pri Abanki pa od 25 do 80 evrov.

Prenos hipoteke pri vseh bankah ni mogoč

Tretja možnost, za katero se lahko dogovorijo kreditojemalec, kupec in banka, je, da kupec nepremičnine prevzame še kreditojemalčev dolg.

V NLB in banki Hypo pri tem poudarjajo, da je prenos hipoteke s prodajalca na kupca nepremičnine mogoč le, če je kupec ustrezno kreditno sposoben.

Prenos hipoteke med drugim omogočajo tudi v bankah DBS, Poštni banki Slovenije (PBS) in Banki Celje. V Hranilnici Lon pravijo, da se v praksi takšni primeri pojavljajo izjemno redko. Pri NLB strošek takšnega prenosa dolga znaša 50 evrov, spremembe pa je treba prav tako urediti z notarskim zapisom.

Pri SKB novi kupec nepremičnine ne more prenesti hipoteke nase in prevzeti posojila. Tudi v Novi KBM in banki Sparkasse pravijo, da prenos ni mogoč, poudarjajo pa, da novi kupec, če izpolnjuje pogoje, lahko najame nov stanovanjski kredit, ki ga zavaruje z isto nepremičnino.

Banke kupcem omogočajo, da namesto z zastavitvijo nepremičnine stanovanjski kredit zavarujejo pri zavarovalnici – če seveda zneski niso previsoki, o čemer se odloči zavarovalnica.

Kljub temu je kreditojemalec ne more prodati brez celotnega poplačila kredita, če se prej o tem ne dogovori z zavarovalnico, pravijo v Hypo Alpe Adria banki in banki PBS. V SKB dodajajo, da zavarovalnica in banka soglasje običajno izdata ob dokončnem poplačilu kredita.

Povezane novice

Deloindom: Posojilo odvisno od zastavljene nepremičnine
23. januar ob 09:00
Za 100.000 evrov stanovanjskega posojila moramo imeti vsaj 1.200 evrov plače in 160.000 evrov vredno nepremičnino.
Prijavi sovražni govor