Zemljiška knjiga: Dediščina Marije Terezije bo po 1. maju le še elektronska

Minila so štiri leta, odkar smo se tudi v Sloveniji odločili, da bomo s posebnega črnila in papirja oziroma ročnega vnašanja podatkov o lastniški in drugih pravicah na nepremičninah (po receptu Marije Terezije) skočili v 21. stoletje. S 1. majem bo zemljiška knjiga v polnosti zaživela svoje informatizirano življenje: vse podatke in vse listine, potrebne za vpis, bodo spreminjali v elektronsko obliko. Prvo podlago za posodobitev je dala novela zakona o zemljiški knjigi leta 2007, dve leti zatem pa so jo, upoštevajoč zamude zaradi silno velikega zalogaja, prestavili na letošnji maj.

Kdo sme vlagati

Tokratna sprememba zakona je doživela več različic. Prva, vladna verzija je padla zaradi veta državnega sveta. Sporno je bilo določilo, da lahko vlagajo zemljiškoknjižne predloge praktično samo notarji in odvetniki. Nak, monopolov ozkih interesnih skupin nočemo, pa če jih pravosodno ministrstvo še tako lepo utemelji. Opozicija je nato pripravila nov predlog, ki je večino vladnih členov posnel, postulacijsko prostojnost pa razširil. A so poslanci tudi tega zavrnili. Šele v tretjem poskusu, ko je novo besedilo vložila koalicijska LDS s prvopodpisanim Borutom Sajovicem, je predlog – po še vedno burni in precej zblojeni razpravi, v kateri se na trenutke ni več vedelo, o kateri od različic je govor – dobil potrebno večino.

Zakon med drugim poenostavlja in pospešuje postopke za državljane (o popolnem predlogu bodo sodišča odločila v štirih delovnih dneh), hkrati povečuje pravno varnost ter razbremenjuje sodišča nekaterih tehničnih opravil. Postopek, obljublja predlagatelj zakona, bo tudi cenejši, saj ga nadgrajuje znižanje sodnih taks in notarske tarife. Hrambe uradnih listin v fizični obliki ne bo več, ker bodo arhivirane v elektronski obliki.

Poleg poglavitne rešitve, da bodo poslej vsi vpisi in priložene listine v elektronski obliki, je določen tudi nov krog upravičenih vlagateljev predloga: poleg odvetnikov, notarjev, pravobranilstev in agencij (če so posredovale pri kupoprodaji) so to tudi vse fizične osebe. Tiste, ki so računalniško ustrezno opremljene, in one, ki želijo zadevo opraviti osebno na sodišču. Od zamisli o zgolj profesionalnih vlagateljih smo prišli v drugo skrajnost, vendar s pomembno omejitvijo: za vlaganje predloga na zapisnik pri sodišču še naprej velja krajevna pristojnost, opravil pa jo bo lahko le predlagatelj osebno. To določilo je zbudilo veliko gneva med poslanci in v strokovno-gospodarskih krogih.

Aroganca in cinizem

Predstavnik GZS Franci Gerbec je eden najostrejših kritikov sprejete novele. Ne njene temeljne usmeritve, ampak detajlov, s katerimi so po Gerbcu razvrednotili sicer ustrezno rešitev in ki pričajo o aroganci in cinizmu predlagateljev. Kaj določilo pomeni za tiste državljane, ki se bodo odločili opraviti zadevo sami? Prvič, na ta način bodo lahko urejali samo vknjižbo lastninske pravice, za druge vknjižbe, tudi za spremembo osebnih podatkov, pa se bodo morali obrniti na notarja, odvetnika ali nepremičninsko družbo (in za to posebej plačati), drugič, potovati bodo morali na sedež okrajnega sodišča na območju, kjer leži nepremičnina, ki je predmet predloga (npr. iz Murske Sobote v Piran) in tretjič, za to ne bodo smeli pooblastiti druge osebe.

Gerbec: »Ta rešitev se bo zanesljivo uvrstila v skupino pravnih čudaštev slovenskega pravnega reda, katerega snovalci očitno pogosto bolehajo za sindromom unikatnih svetovnih rešitev.« Po mnenju sogovornika je zakonodajalec v škodo državljanov spregledal še predlog notarske zbornice, da bi poleg notarjev lahko tudi sodišča skenirala listine, ki so podlaga za vknjižbo. S tem bi preprečili gnečo pred notariati.

Gerbec pa dvomi tudi o obljubljenem skrajšanju postopkov: Celo popolna elektronizacija zemljiškoknjižnega poslovanja sama po sebi ne bo skrajšala teh postopkov, saj bo proces odločanja na zemljiškoknjižnih oddelkih enak, kot je bil doslej. Dokler ne bo sodišče odločilo o vsakem nerešenem vpisu (plombi) po vrstnem redu vložitve, tudi v novih »elektronskih« predlogih ne bo smelo in moglo odločati. In dokler ne bo očiščen Avgijev hlev neurejene etažne lastnine, pravna varnost etažnih lastnikov in kupcev nepremičnin v etažni lastnini ne bo nič boljša, poudarja izkušeni pravnik.

Etažna lastnina 
ostaja najtrši oreh

Dejstvo, da je etažna lastnina še vedno najtrši oreh, in da je pogosto na parcelah, kjer že desetletja stojijo bloki, v zemljiški knjigi še vedno vpisan travnik in njegov nemara že pokojni lastnik. Ali gradbeno podjetje, ki ga ni več. Novela zakona o zemljiški knjigi teh vrzeli torej ne bo zapolnila. To področje ureja zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi. Kot nam je povedala predsednica Okrajnega sodišča v Ljubljani Vesna Pavlič Pivk, se ta zakon uporabi, ko etažni lastniki ne dosežejo sporazuma o vzpostavitvi etažne lastnine, nekdo, ki je kupil stanovanje, pa to želi, da bo lahko vknjižil svojo lastninsko pravico na stanovanju.

Postopek vzpostavitve etažne lastnine po tem zakonu je na prvi pogled precej poenostavljen, vendar je za sodišče izredno obsežen. Pritegniti mora veliko število udeležencev (včasih prek 100) ter angažirati izvedence geodetske stroke, katerih delo je zaradi nasprotovanja ali nesodelovanja posameznih udeležencev včasih zelo oteženo. Geodeti morajo za celotno stavbo pripraviti elaborat vzpostavitve etažne lastnine, sodišče pa mora poleg obravnave morebitnih ugovorov in pripomb vseh udeležencev pogosto poskrbeti še za vpis stavbe v kataster stavb. To postopek dodatno zavleče. Pavlič Pivkova poudarja, da pri etažni lastnini, ki se vzpostavlja na podlagi omenjenega zakona, ni toliko problematična pravna argumentacija oziroma odločitev sodišča (to odloči o lastninski pravici posameznika na delu stavbe), ampak tehnična izvedba etažiranja, ki je zelo zahtevna.

***

Zemljiška knjiga je bila doslej razdeljena na glavno knjigo in zbirko listin. V glavni knjigi so bili A, B in C listi. Prvi je vseboval podatke o nepremičnini, drugi podatke o lastniku, tretji pa podatke o morebitnih bremenih. A, B in C listi se po novem ukninjajo. Nadomestila jih bosta dva nova instituta, osnovni pravni položaj nepremičnine in širši pravni položaj. Ukinjajo se katastrske občine, ostaja pa identifikacijski znak nepremičnine.