Bodo imele nove cenitve nepremičnin posledice?

Informacija, da bodo nekatere banke na terenu znova ocenile nepremičnine, s katerimi so njihove stranke zavarovale svoje kredite, je zanimiva z bančnega vidika (motivi, način in cena postopkov) in s stališča kreditojemalca. Kakšne pravice in dolžnosti ima stranka? Kakšne so posledice spremenjene vrednosti kreditnega zavarovanja?

Na prvo žogo kreditojemalec lahko razume obvestilo banke o obisku pooblaščenega ocenjevalca nepremičnin kot vznemirjanje, vdor v zasebnost; treba bo najti in uskladiti termin, sprejeti ocenjevalca v zastavljeni nepremičnini (v stanovanju, hiši, vikendu, na zemljišču ...), morda dokazovati, da se nepremičnina ni samo postarala in izgubljala vrednosti zaradi razmer na trgu, ampak da jo je lastnik delno obnovil, s čimer je vrednost vsaj ohranil, če že ne povečal. Skratka, grozi mu kopica lahko tudi neprijetnih razkazovanj in dokazovanj. Te imajo lahko – tako človek pomisli v naslednjem koraku – tudi materialne posledice. Kaj če se pokaže, da je vrednost nepremičnine močno upadla v primerjavi s tisto ob najemu kredita? Kaj že piše o tem v kreditni pogodbi?

Nekaj vznemirjenih posameznikov se je z vprašanji obrnilo tudi na Zvezo potrošnikov Slovenije in ta je nemudoma vključila analitski stroj. Uspelo ji je pridobiti nekaj posojilnih pogodb in dopis, ki so ga od banke prejeli potrošniki. Za dodatna pojasnila so zaprosili tudi NLB, vendar jim ta obljubljenih konkretnih odgovorov do minulega petka še ni poslala.

Negotove posledice cenitve

»Dopis, ki so ga prejeli potrošniki, sicer izključuje možnost dodatnih stroškov cenitve za potrošnika, ničesar pa ne pove o posledicah cenitve za zavarovanje kredita,« je povedal Boštjan Krisper, vodja finančnega sektorja v ZPS. »To je resna pomanjkljivost.« Pogodbe, ki so jih dobili v vpogled, namreč določajo, da mora potrošnik zagotavljati vrednost nepremičnine, ki je bila dogovorjena ob sklenitvi pogodbe. To pomeni, da lahko banka zahteva dozavarovanje kredita, če se vrednost nepremičnine zmanjša. To potrjuje tudi odgovor NLB na Delovo vprašanje, kako je to določeno v njihovih tipskih pogodbah.

Ko se res zgodi, da se vrednost hipoteke zmanjša in da je potrebno dozavarovanje, pa po mnenju ZPS potrošnik lahko zaide v velike težave: če nima dodatnega zavarovanja ali če ne more odplačati dodatnega dela kredita, banka lahko odstopi od pogodbe. Po mnenju Boštjana Krisperja je najbolj moteč pri vsem tem pogodbeni pogoj, da mora vrednost nepremičnine, ki služi kot zavarovanje, v času odplačevanja kredita ostati enaka. »Bolj smiselno bi bilo določiti razmerje med zavarovanjem in preostalim dolgom, ki bi zagotovilo, da vrednost zavarovanja ne more bistveno odstopati od še neodplačanega kredita. Potrošnikom zato priporočamo, naj od banke, preden se z njo dogovorijo o obisku cenilca, zahtevajo pisno pojasnilo o morebitnih posledicah ponovne cenitve nepremičnine za zavarovanje kredita.«

Stari ali novi krediti?

Kateri krediti so na udaru? NLB je pri tem rahlo skrivnostna, kar pa dodatno podžiga nejevoljo in dvome o bančnih namenih na drugi strani. Banka bo znova ocenila 4000 nepremičnin (polovico jih je že – zgolj obvestila ali tudi obdelala, pa ni jasno), a to je samo manjši del iz njenega portfelja hipotekarnih posojil fizičnim osebam. Kolikšen natančno je, ne povedo, pravijo pa, da gre za kredite, »kjer so cenitve praviloma starejše in še niso bile izdelane skladno z mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti oziroma je bila vrednost zastavljene nepremičnine ob odobritvi kredita ugotovljena s kupo-prodajno pogodbo«.

Ampak pri večini kreditov, ki se odplačujejo že vrsto let, je odplačan že tolikšen del glavnice, da potrebe po dozavarovanju ni ali pa je izjemno majhna. Pri novejših pogodbah pa po oceni ZPS niti ni bilo takšnih padcev vrednosti nepremičnin, da bi upravičili zahteve za dozavarovanje kreditov. Sestavni del dobre bančne prakse in odgovornega kreditiranja je, da banka potrošniku odobri kredit v vrednosti, ki je bistveno nižja od vrednosti nepremičnine, s katero ga ta zavaruje (praksa bank je sicer različna in je niti ne obešajo na veliki zvon, ampak pogosta so razmerja, kjer znaša kredit okoli 70 odstotkov zastavljene nepremičnine).

»Če pa gre pri vsem tem za znane, v medijih že večkrat popisane težave, po katerih so banke nekatere nepremičnine ocenjevale na napačen način, konkretno, da so jih zaradi visoke konjunkture, obilice denarja in velike želje po plasmaju kreditov krepko precenile, banka tega pač ne more reševati na plečih komitentov,« poudarja Krisper. »Kot strokovnjak mora poskrbeti za to, da kredite sklepa kot skrben gospodar. Nedopustno bi bilo, če bi banka zaradi nekakovostnih ocen vrednosti nepremičnin zahtevala dozavarovanja ali doplačila od potrošnikov, ki redno odplačujejo svoj kredit.«

Na koncu plača – komitent

Resnici na ljubo odgovori, ki smo jih v uredništvu pridobili od NLB, kažejo, da pri vsej zadevi banki ne gre za to, da bi usklajevala morebitno znižano razmerje med neodplačano glavnico in vrednostjo hipoteke (količnik zavarovanja), ker to spremljajo že sproti. Pravijo, da je njihov cilj razpolagati s pravilnimi tržnimi ocenami vrednosti nepremičnin in da so te opravljene po mednarodnih standardih, saj tako lahko banka izboljša svojo kapitalsko ustreznost. Potrošnik, ki je zaradi dosedanjih izkušenj z bankirji nezaupljiv, to težko razume. Zlasti če ve za sklep Banke Slovenije, ki dopušča bankirjem uporabo geodetskih posplošenih tržnih vrednosti nepremičnin.

»Iz sporočil banke ni mogoče izluščiti, zakaj banka (v nasprotju z drugimi bankami) novih ocen vrednosti ne izdela s pomočjo podatkov Gursa. Množična nova cenitev nepremičnin s pooblaščenimi cenilci je preveč draga operacija, da bi jo banka izvajala po nepotrebnem. Zaskrbljeni so lahko vsi komitenti banke, ki bodo te cenitve plačevali posredno, z višjimi stroški, provizijami, nadomestili, saj bo banka te stroške zelo verjetno prevalila nanje. Skrbi pa lahko tudi vse lastnike banke in davkoplačevalce, ki bodo morali spet dokapitalizirati banko. Ne nazadnje moti tudi nekorekten način komuniciranja banke z javnostjo, ki ustvarja vtis, da bi rada akcijo izpeljala, še preden bi bil znan njen resnični namen,« so kritični v ZPS.