Zavarovalnice in upravniki kar po domače

Ljubljana – Zavarovalniški zastopniki zadnjem čase težko sklenejo pogodbe o zavarovanju nepremičnine z upravitelji večstanovanjskih zgradb, saj jih ti raje sklenejo brez posrednikov, neposredno z zavarovalnico. Zavarovalnice prihranijo provizijo, ki gre sicer posrednikom in se raje »oddolžijo« upravnikom. Tako sklenjen posel je v prid obema stranema – zavarovalnici in upravnikom. Kaj pa stanovalci, ki živijo v teh zgradbah v prepričanju, da so dobro zavarovane?

Nagrade, ki naj bi jih zavarovalnice plačale upravnikom, ki pri njih zavarujejo nepremičnino, so nižje kot provizija, ki bi jo morali plačati zavarovalniškemu zastopniku, s katerim imajo sklenjeno pogodbo o poslovnem sodelovanju. Naši viri pravijo, da se te provizije gibljejo od 15 do 25 odstotkov vrednosti zavarovalne premije, medtem ko zavarovalnice upravnikom namesto tega izplačajo »nagrado« v višini okrog deset odstotkov zavarovalne premije. Upravniki so domnevno v nekaterih primerih nagrajeni tudi, ko ne prijavljajo vseh škod, ki so nastale na zavarovani nepremičnini. Najpogosteje so to manjše škode, ki nastanejo kot posledica vandalizma in jih na koncu poravnajo stanovalci sami.

Podzavarovani objekti

»Stanovalci upravnikom načeloma dopuščajo preveč proste roke,« meni Blaž Zalar, direktor podjetja Moj nasvet. Opozarja, da bi morali biti stanovalci v večstanovanjskih zgradbah pozorni na zavarovalno vsoto etaže na kvadratni meter, ki bi morala biti za stanovanjski blok najmanj 750, praviloma pa 1000 evrov. Nižja zavarovalna vsota na kvadratni meter v primeru škodnega zahtevka namreč pomeni nižjo odškodnino. Povprečen stanovanjski blok v Sloveniji s kvadraturo 2500 kvadratnih metrov bi moral biti zavarovan za okrog 2,5 milijona evrov. V praksi so zavarovalne vsote za takšne objekte pogosto tudi do milijon evrov nižje, to pomeni, da so ti objeti podzavarovani tudi do 30 odstotkov. V takšnih primerih zavarovalnica pri škodnih zahtevkih lahko odšteje odstotke podzavarovanja, ki jih odbije od odškodnine. Te so zato v primerih večstanovanjskih zgradb zaradi podzavarovanj tako nizke, da stanovalci objekta z denarjem, ki ga dobijo od zavarovalnice, ne morejo več povrniti v prvotno stanje.

Po zakonu vsakemu stanovalcu pripada vpogled v kopijo zavarovalne police, zato Zalar svetuje, naj se stanovalci, če imajo pripombe na delo upravnikov, pozanimajo o zavarovanjih svojih stanovanjskih objektov. Če opazijo nepravilnosti, se lahko obrnejo na zavarovalnico, ki mora začeti interni postopek za reševanje pritožbe. Če se z rešitvijo zavarovalnice ne strinjajo, lahko pritožbo naslovijo mediacijskemu centru ali varuhu pravic s področja zavarovalništva pri Slovenskem zavarovalniškem združenju.

Zavarovalnice molčijo

Z vprašanjem, ali upravnikom izplačujejo nagrade, smo se obrnili na vse zavarovalnice, ki v Sloveniji ponujajo zavarovanja stanovanjskih objektov. Večina jih je odgovorila, da gre za poslovno skrivnost, in se tako izognila odgovoru na vprašanje. Zavarovalnico Triglav, za katero so nam naši viri povedali, da izplača največ tovrstnih »nagrad«, smo celo dvakrat prosili, naj pojasni, ali to drži. Obakrat so se odgovoru izognili. Nedvoumen odgovor na vprašanje smo dobili le iz zavarovalnice Wiener Städtische, kjer so nam napisali, da to vrsto zavarovanj tržijo izključno prek zastopnikov in posrednikov in da nagrad upravnikom ne izplačujejo. Na zavarovalniškem združenju z izplačevanjem nagrad upravnikom niso seznanjeni, pri čemer so nas opozorili, da zavarovalnice plačujejo račune za opravljeno delo. Na združenju zato sklepajo, da gre za plačilo dela, ki ga upravniki opravijo v okviru sklenjenega zavarovanja.

Nagrade etažnim lastnikom

Odvetnica Tina Kramar je pojasnila, da je s pravnega vidika nedopustno, da bi zavarovalnice nagrajevale upravnike za njihovo lojalnost. Če zaradi sklenjenih zavarovalnih polic dobijo nagrado, bi ta morala pripadati etažnim lastnikom, in ne upravnikom. »Dopustno in zakonito pa je, da upravniki z zavarovalnicami (ali drugimi dobavitelji, denimo električne energije) sklepajo medsebojne pogodbe o poslovnem sodelovanju, na podlagi katerih upravniki za določeno provizijo prevzamejo tveganje neplačanih stroškov etažnih lastnikov. Upravnik na podlagi stanovanjskega zakona ni zavezan kot plačnik nasproti dobaviteljem (tudi zavarovalnicam), saj pogodbe sklepa le kot zakoniti zastopnik etažnih lastnikov. Zavarovalnice in drugi dobavitelji bi tako v primeru neplačila posameznih stroškov morali te stroške terjati neposredno od etažnega lastnika, ki teh stroškov ni plačal (in ne od upravnika). Upravnik in zavarovalnica (ali drugi dobavitelj) pa se lahko dogovorita s posebno pogodbo o poslovnem sodelovanju, da upravnik v zameno za določeno provizijo prevzame riziko neplačila etažnega lastnika. Takšna pogodba je zakonsko dopustna,« je pojasnila Kramarjeva.