Ljubljana - Pred dobrimi tremi meseci so kupci stanovanj v naselju Ob potoku na Lavrici vložili tožbo zoper investitorja in prodajalca stanovanj, družbo A1, od katerega so hoteli zaradi spremenjenih tržnih okoliščin iztržiti bodisi cenovni popust bodisi vračilo plačane are. Epiloga še ni, stanovanja so zdaj dokončana, kupci opravljajo preglede in primopredaje, njihov problem (ki v resnici menda zadeva od 3000 do 4000 ljudi v Sloveniji) pa je te dni prišel do poslanskih klopi. Najprej kot »sondiranje terena«, kot poslansko vprašanje iz vrst opozicije: Ali pripravlja vlada kakšen ukrep, s katerim bi zaščitila kupce, ki so sklepali pogodbe o nakupu stanovanj tedaj, ko so bile cene najvišje, dobili (in plačali) pa jih bodo zdaj, ko so krepko upadle? Za konkretno skupino nič posebnega, je odgovoril prvi finančnik v državi.
Na stran zgornjih nesrečnežev se je v uvodu decembrske seje državnega zbora postavil samostojni poslanec Franc Pukšič. Ker je stanovanje osnovna življenjska potreba, materialna dobrina z visoko socialno konotacijo, je po njegovem mnenju »država dolžna oblastno urejati in omogočati večjo dostopnost stanovanj ter preprečevati špekulativno prakso, ko na prostem trgu cene stanovanj segajo v nedostopne oziroma oderuške višave«. Kot primer navaja kupce, ki so sklenili pogodbe o nakupu nedokončanih stanovanj od leta 2007 do začetka svetovne gospodarske krize leta 2008 in v tem času vplačali desetodstotno aro. Zdaj, ko so stanovanja končana in so cene v povprečju krepko upadle (po podatkih Sursa v Sloveniji za približno 16 odstotkov), ti kupci plačujejo visoke, pogodbene cene. In imajo težave s finančno konstrukcijo, ker svojih starih stanovanj ne morejo prodati za toliko, kot so načrtovali, kreditnih linij pa tudi ne morejo več kopičiti. Kot razmišlja Pukšič, so taki kupci dvakrat na slabšem glede na druge: vplačali so aro, da je investitor lahko gradil in si zagotovil pri bankah boljše pogoje, zdaj pa je cena njegovega stanovanja višja, kot velja za kupca, ki se je za nakup odločil šele v zadnjem času.
Vlada meni, da zadošča jamstvena shema
Na poslansko vprašanje je odgovoril finančni minister Franc Križanič. Na ministrstvu za finance, je dejal, se zavedajo težav, s katerimi se srečujejo kupci stanovanj in tudi drugi ljudje, ki jih je svetovna gospodarska in finančna kriza kakor koli prizadela. A je takoj poudaril, da »ne posegajo v pogodbena razmerja in ne morejo vplivati na izpolnjevanje obveznosti udeležencev v obligacijskih razmerjih«. Zavrnil je trditev, da so se bančna posojila podražila in postala teže dostopna, rekoč, da se po podatkih BS obrestne mere obstoječih stanovanjskih posojil gospodinjstvom in obrestne mere novih stanovanjskih posojil znižujejo že od oktobra 2008 ter da so njihove trenutne ravni nižje kot leta 2007. Logična posledica je, da se obseg posojil gospodinjstvom (katerih del so tudi stanovanjska posojila) že nekaj mesecev povečuje. Kot odziv na težke razmere posameznikov je vlada ponudila jamstveno shemo za fizične osebe, ki je namenjena tudi za kreditiranje nakupov stanovanj. Z njo država prevzema polovico tveganja pri bančnih (tudi stanovanjskih) kreditih z zakonsko določeno uporabo.
Poslansko vprašanje Franca Pukšiča ni bilo naključno. Opozicija (konkretno SLS) je namreč že sama, brez velikega pompa, pripravila predlog predpisa, s katerim bi zavarovali opisano skupino kupcev stanovanj. O tem javno še niso hoteli razpredati (ker se morajo, kot nam je dejal Franc Pukšič, prej odločiti o nadaljnjih korakih), neuradno pa smo izvedeli, kam merijo: zakon naj bi določil, da mora prodajalec priznati kupcu, ki je podpisal kupoprodajno pogodbo v obdobju najhitrejše rasti cen, namreč od leta 2007 do oktobra 2008, popust v višini statistično ugotovljenega povprečnega znižanja cen novih stanovanj v Sloveniji v zadnjih 12 mesecih. Če popusta ne bo priznal, pa mora kupcu vrniti aro oziroma predplačana sredstva z zakonitimi zamudnimi obrestmi od dneva vplačila.
Pravniki so skeptični
Predlog je zanimiv, vendar smo poskušali preveriti še, koliko je pravno »vodotesen«. Navsezadnje gre res za pogodbena razmerja. Pravni strokovnjak dr. Miha Juhart je do tovrstnih predlogov zelo skeptičen. Pravi, da bi bil zakon s tako vsebino verjetno ustavno sporen, ker posega v pogodbena razmerja med dvema zasebnima osebama. Obligacijski zakonik sicer določa, da stranka, za katero postane izpolnitev pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin otežena, lahko zahteva razvezo pogodbe. (Kar so denimo storili kupci z Lavrice.) To pomeni, da mora vsaka stranka vrniti, kar je prejela, po pravilih vračanja (denimo aro). Druga stranka (tista, ki ni prizadeta) pa lahko ponudi, da pogodba ostane v veljavi, če se pogodbeni pogoji pravično spremenijo. To bi bil v omenjenih primerih lahko cenovni popust. »Vendar,« poudarja Juhart, »prilagoditev pogodbe lahko zahteva samo tista stran, ki ni prizadeta. Zelo sporno pa se mi zdi, da bi silili nekoga, da mora ponuditi popust.« Posebno, dodaja, če bi to storili povprek, z zakonom, in to zgolj za en, specifičen primer pravnega posla, prodajo nepremičnin. Juhart meni, da tak predpis ne bi prestal ustavne presoje.
Iz petkove tiskane izdaje Dela