Koliko sosedovih dejanj sem še dolžan trpeti?

Kolikokrat se vam je že zgodilo, da so vas navsezgodaj zjutraj zbudili zvoki iz sosednjega stanovanja ali da so vas zmotile neprijetne vonjave s sosedovega dvorišča? Ali je pravica soseda, da na svoji nepremičnini počne, kar hoče, neomejena ali obstajajo pravna sredstva, da se takšno ravnanje sosedov omeji? Kakšen je obseg motenj, ki so še dopustne?

Stvarnopravni zakonik (SPZ) opredeljuje lastninsko pravico kot absolutno pravico imeti stvar v posesti, jo uporabljati in uživati na najobsežnejši način ter z njo razpolagati, pri čemer lahko omejitve njene uporabe določi samo zakon (37. člen). Poleg tega pa SPZ v 12. členu določa: »Lastnik stvari oziroma imetnik druge stvarne pravice je omejen z enakimi pravicami drugih. Lastninsko in druge stvarne pravice je treba izvrševati v skladu s temeljnimi načeli tega zakona, z njihovim namenom in z naravo stvari.« Z zadnjim omejuje lastniku izvrševati svojo lastninsko pravico v obsegu, ki presega predvideno uporabo glede na naravo stvari.

Torej je odgovor na vprašanje, postavljeno v uvodu, nikalen, pravica do izvajanja dejavnosti na lastni nepremičnini ni neomejena. Kadar oseba lastno nepremičnino uporablja tako, da otežuje uporabo drugih nepremičnin čez mero, ki je glede na naravo in namen nepremičnine ter glede na krajevne razmere običajna ali povzroča znatnejšo škodo, govorimo o prepovedanih imisijah. Kot takšne je v sodni praksi mogoče zaslediti odvzem svetlobe sosednji nepremičnini, odvajanje meteornih voda na sosednja zemljišča, pretiran hrup ...

In kaj lahko storimo, če sosed s svojim delovanjem na lastni nepremičnini presega običajno rabo in nam s tem povzroča škodo? V primeru takšnih dejanj lastnikov nepremičnin imamo na voljo naslednja pravna sredstva: motenjsko tožbo, negatorno tožbo ter obligacijski zahtevek za prenehanje motenja.

Motenjska tožba

Motenjska tožba je tožba posestnika proti tistemu, ki moti njegovo posest. Prednosti postopka so predvsem v tem, da posestniku ni treba dokazovati lastništva nad nepremičnino, katere posest je motena, izkazati mora zgolj, da ima dejansko oblast na stvari (posest), da je prišlo do motenja, ter da za nastalo motenje ne obstaja pravna podlaga.

Na podlagi navedenega poteka postopek izredno hitro. Sodno varstvo pred motenjem posesti je mogoče zahtevati v tridesetih dneh od dneva, ko je posestnik izvedel za motenje in storilca, najpozneje pa v enem letu od dneva, ko je motenje nastalo (32. člen SPZ).

Negatorna tožba

Negatorno tožbo ureja 99. člen SPZ, ki določa, da če kdo tretji protipravno vznemirja lastnika ali domnevnega lastnika, in sicer kako drugače, ne pa z odvzemom stvari, lahko lastnik oziroma domnevni lastnik s tožbo zahteva, da vznemirjanje preneha, in se prepove nadaljnje vznemirjanje. V postopku se torej preverja, ali ima oseba pravico do poseganja na tujo nepremičnino, kot je, na primer, na podlagi služnosti. Če te pravice nima, se ji nadaljnje izvajanje moteče dejavnosti prepove.

Obligacijskopravni zahtevek

Obligacijski zakonik v 133. členu določa možnost vsakega, da od drugega zahteva odstranitev vira nevarnosti, zaradi katerega grozi njemu ali nedoločenemu številu oseb večja škoda, ter da se vzdrži dejavnosti, iz katere izvira vznemirjanje ali škodna nevarnost, če nastanka vznemirjanja ali škode ni mogoče preprečiti z ustreznimi ukrepi. Za razliko od negatorne tožbe, pri kateri je treba dokazovati lastništvo nad nepremičnino, lahko to tožbo uporabi vsakdo, komur zaradi vplivov dejavnosti na nepremičnini nastane škoda. Tudi v tem postopku se v primeru ugotovitve povzročanja škode osebi prepove nadaljnje izvajanje moteče dejavnosti.

Pravo nam torej nudi varstvo tudi v primeru takšnih in drugačnih neprijetnih dejanj sosedov. Toda sodna pot bi morala biti zadnja rešitev za urejanje sosedskih odnosov. Vsekakor vam priporočam, da če imate soseda, katerega dejanja vam »parajo živce«, tega najprej povabite na kavico ali pivo in poskušate na miren način doseči za oba zadovoljiv dogovor.

Klavdija Žohar, univ. dipl. prav., je svetovalka Prava za VSE.

***