Lastniki stanovanj se bojijo najemnikov
sre, 17.01.2018, 09:00
Lastniki stanovanj se bojijo najemnikov
V slovenskem glavnem mestu primanjkuje stanovanj srednjega cenovnega razreda.

Evidentno je, da na trgu primanjkuje stanovanj, država pa ne ustvarja spodbudnega okolja. V zadnjih 20 letih se je marsikaj spremenilo. Imeli smo obdobja rasti, padec gospodarstva, zdaj imamo vnovično rast. Vse to se odraža na trgu nepremičnin. Prav ponudba in povpraševanje na njem razkrivata, kaj se dogaja v življenju (in denarnicah) ljudi, kako razmišljajo banke, kako se razvija turizem, kam gre stanovanjska politika.

Prazna stanovanja in strah lastnikov

Ker se vse dogaja večinoma v glavnem mestu, naj povem, da v Ljubljani primanjkuje stanovanj srednjega cenovnega razreda in obsega. To pomeni, da v slovenskem glavnem mestu primanjkuje stanovanj, velikih od 50 do 60 kvadratnih metrov, ki bi se prodajala ali oddajala za 500 do 600 evrov na mesec in bi bila na voljo za daljše bivanje. Ljubljanski trg nepremičnin je namreč specifičen. V Ljubljani je koncentracija prebivalcev velika, veliko je priseljevanja, obenem pa mesto zadnja leta turistično prosperira. S turistično zanimivostjo so se pojavili tudi kratkoročni najemi, zato je skoraj nemogoče najti stanovanje v središču Ljubljane, srednje veliko in za primerno ceno. To opažamo vsi v panogi.

Veliko dobimo povpraševanj in precej si jih je podobnih. Pritrditi moram kolegici Zarji Mavec, ki je na nedavnem skupnem srečanju ob predstavitvi paketa zavarovanja za najemniška stanovanja dejala, da je dobiti stanovanje v središču mesta z opisanimi karakteristikami »misija nemogoče«.

Čeprav v teoriji obstaja veliko stanovanj zunaj središča Ljubljane, ki naj bi bila na voljo za oddajanje, je v praksi drugače. Veliko stanovanj je praznih, ker je lastnike strah oddajanja, predvsem zato, ker se bojijo, kakšne najemnike bodo dobili. Nikoli ne veš, kaj te čaka, ko nekoga spustiš v svoj dom ali drugi dom, ko pa se pojavijo težave, se hitro izkaže, da je zakonodaja bistveno bolj naklonjena najemnikom. Izselitev najemnika, tudi če vam demolira stanovanje, je skoraj nemogoča.

Preveč zaščiten najemnik

Opažam, da republiški stanovanjski sklad gradi stanovanja. Vendar se mi ob tem porajajo dvomi. Nisem prepričan, da bo to rešilo težave z najemniškim trgom stanovanj. Tudi gradnja nekaj sto novih stanovanj, kot se dogaja zdaj oziroma že nekaj let v Ljubljani na Brdu, ne bo odpravila težave. To je le kaplja v morje. Najprej bi morali predstavniki države, naj bo to v okviru ministrstev ali drugih institucij, razmisliti, kaj lahko država stori, da bo spodbudila oddajanje stanovanj.

Prva težava so visoki davki. V vsaki državi je najlaže napolniti proračun z davki, vendar je davek, ki odtegne skoraj četrtino prihodkov od najemnin, vsaj po mojem mnenju pretiran. Najemodajalec ima namreč tudi druge stroške. Če zanj posreduje nepremičninska agencija, tej nameni okoli deset odstotkov, vsakič ko zamenja najemnika, pa mora stanovanje tudi deloma prenoviti. S tem so povezani stroški.

Naslednja težava je zakonodaja, ki pretirano ščiti najemnika. Tega je skoraj nemogoče izseliti, četudi se pri njem pojavljajo kršitve. Ne trdim, da najemniki ne potrebujejo zaščite, vendar sem v praksi že videl primere, ko je trajalo tudi do dve leti, da je lastnica stanovanja dosegla izselitev najemnika, ki ni niti plačeval najemnin.

Veliko govorimo o tem, da je treba ustvariti konkurenčno gospodarstvo. Vse to je res. Vendar pozabljamo, da je v določenih panogah prav tako treba ustvariti spodbudno okolje. Prav na področju nepremičnin tega primanjkuje. Že če bi država znižala davke na dohodke iz oddajanja nepremičnin na 15 odstotkov, kot smo to poznali v preteklosti, sem prepričan, da bi se na trgu takoj pojavila nova stanovanja.

Poskus z znižanjem davkov

Prav ekonomski interes je tisto, kar ljudi spodbudi k oddajanju nepremičnin. Dober primer tega je pojav stanovanj na trgu, o katerih niti nepremičninski agenti nismo vedeli, da so prosta, dokler se niso pojavile oblike kratkoročnih najemov. Takrat so številni prepoznali priložnost za dober zaslužek. Podoben obrat bi morda doživeli ob znižanju davkov na dohodke iz oddajanja nepremičnin. Morda bi se na trgu pojavila množica novih stanovanj. Dokler ne poskusimo, najbrž ne bomo vedeli.

Naj bo sklep enak uvodu, kajti to je ključno: očitno je namreč, da na trgu primanjkuje stanovanj, država pa ne ustvarja spodbudnega okolja. Upajmo, da se bo na tem področju kaj spremenilo. Kot bi rekli stari Rimljani: Dum spiro, spero. (Dokler diham, upam.)

––––––

Prispevek je mnenje avtorja in ne izraža nujno stališča uredništva.

***

Predrag Todić, poslovni menedžer in nepremičninski strokovnjak, Ljubljana nepremičnine.



Lastniki stanovanj se bojijo najemnikov

Že če bi država znižala davke na dohodke iz oddajanja nepremičnin na 15 odstotkov, bi bilo na trgu več stanovanj. Foto: Roman Šipić

Prijavi sovražni govor