Brez staršev bi bil marsikdo na cesti

Jože Podgoršek: »Ni vprašanje le, ali sem sposoben kupiti nepremičnino, ampak tudi, ali bom zmogel plačevati kredit.«

sob, 28.10.2017, 07:00

Mladi si nepremičnino le težko kupijo sami, zato je njihovo prvo samostojno bivališče običajno družinski projekt, pravi predsednik nepremičninskega združenja FIABCI Slovenija Jože Podgoršek iz družbe Hiška ABC.

Cene stanovanjskih nepremičnin naraščajo, prodajalci so spet kralji na trgu. V kakšnem položaju pa so kupci?

Dogovori med prodajalci in kupci nepremičnin se vedno razlikujejo do primera do primera, vedno so odvisni od pogodbenih strank in njihovih življenjskih situacij. Če se lastniku mudi prodati nepremičnino, bo seveda sprejel kakršen koli dogovor s kupcem – morda je insolventen, mogoče gre za kakšno blokado njegovih računov, dolgove, nujno poplačilo ali kaj podobnega. To so izjemne okoliščine. Kadar pa je nepremičnina na trgu, ker je lastniku odveč in je ne uporablja, a ga pri tem nič ne priganja, potem prodajalec išče najboljšega kupca in temu primerna je cena. Kupec se mora odločiti, ali želi prav to stanovanje, presoditi mora, ali ga je sposoben plačati in kako bo zbral denar. Na nepremičninskem trgu so prav tako kupci, ki želijo denar naložiti v nepremičnino, ker niso zadovoljni z bančnimi obrestmi. Vsekakor pa želi tudi kupec s prodajalcem doseči zase kar najbolj ugoden dogovor.

Kupci, ki so odvisni od svoje plače, si morajo običajno pomagati z bančnim posojilom. Ali to zelo zavleče sklenitev kupoprodajne pogodbe?

Kupec, ki del nakupa poplača z bančnim posojilom, je seveda odvisen tudi od časovnice, ki jo določajo banke. Vemo, da banke posojila izplačujejo zadnji dan v mesecu. Vzemimo za primer, da se kupec s prodajalcem začne dogovarjati prve dni novembra. Nepremičnina morda pravno še ni povsem urejena in pripravljena za prodajo, ampak je treba kakšen dokument še pridobiti. Morda mora vloga za posojilo čez upravni odbor banke, ta pa zaseda dvakrat na mesec. Tako se lahko izplačilo posojila na račun prodajalca odmakne na konec decembra. Rok za izpeljavo prodaje in nakupa je lahko krajši, če ima kupec lastna sredstva, in daljši s posojilom – recimo, da povprečno traja od enega do dveh mesecev. Govorim o primerih, ko so dokumenti o nepremičnini urejeni, tako je mogoče transakcijo opraviti razmeroma hitro.

Ali se prodajalci in kupci dogovarjajo tudi za obročno plačilo? Kupec se tako izogne posojilu, družina postopno zbira denar.

Pri obročnem plačilu tako velikega nakupa, kot je nepremičnina, je treba upoštevati tveganja za obe strani. Stranki se dogovorita za datume plačila obrokov v dobri veri, da bosta dogovor spoštovali, vendar ni mogoče nikoli povsem izključiti možnosti, da se bo zgodilo kaj nepredvidenega, kupcu ali prodajalcu. Običajno je, da želi prodajalec denar dobiti čim prej, njegov cilj je prodati, morda ima s kupnino že druge načrte, zato so plačila na obroke redka, morda med znanci ali znotraj družin.

Tudi osebno imate vpogled v številne prodaje in nakupe nepremičnin. Kako mladi zdaj pridejo do lastnega stanovanja?

Mislim, da se to ni dosti spremenilo, tudi če upoštevamo daljše obdobje – navadno jim pomagajo starši ali pa je nakup nepremičnine kar družinski projekt. Mladim, ki niso iz Ljubljane, starši recimo kupijo stanovanje, ko postanejo študenti ali pa se iz drugih vzrokov preselijo v mesto. Druge možnosti, da bi mladi z nakupom hitro prišli do lastnega stanovanja, ne vidim. Nedolgo tega sem imel takšen primer. Najemnine za stanovanja v Ljubljani so visoke, zato so starši presodili, da je bolje kupiti stanovanje – zbrali so vse prihranke, najeli še nekaj posojila in raje kupili nepremičnino, kot da bi vsak mesec plačevali najemnino, ki za majhno stanovanje brez stroškov na leto znaša okoli pet tisoč evrov. Če je v stanovanju dodat­na soba, jo oddajo in tako zberejo del denarja za poplačilo posojila. Malo mladih dobi danes redno zaposlitev takoj po koncu študija in vprašanje je, kakšni so njihovi dohodki, saj so začetniki. Imajo pa danes več možnosti, ko izbirajo nepremičnine, če se odločijo za nakup – zaradi cene najbrž ne bodo izbrali novogradnje. Ponudba na trgu je veliko bolj razslojena, kot je bila pred leti, posebno v mestih. Na podeželju je naprodaj veliko nepremičnin, ki pa niso primerne za bivanje, ampak jih je treba najprej temeljito obnoviti.

Kateri sloj prebivalstva pa si danes lahko privošči novogradnjo glede na njihove cene?

To so predvsem ljudje srednjih let, posamezniki ali družine, ki imajo zajamčen vir dohodkov, so uspešni na nekem dobrem delovnem mestu. V zvezi z nakupi nepremičnin vedno poudarjam, tudi na svojih predavanjih, da ni vprašanje le, ali sem sposoben kupiti nepremičnino, ampak tudi, ali bom v kar dolgem prihodnjem obdobju sposoben odplačevati posojilo, če nima dovolj lastnih sredstev. Sestavni del lastništva so seveda tudi stroški, ki jih prinaša bivanje v nepremičnini. Pred petimi leti, ko je bila Slovenija še v gospodarski in finančni krizi, so bili ljudje na splošno zelo negotovi, ali bodo  obdržali službo, zato so se tudi težje odločili za nakup nepremičnine, ki prinaša dolgoročne obveznosti. Zdaj, ko se je spet začela gospodarska rast, je takšne negotovosti najbrž manj in se laže odločijo za nakup.