Gurs spodbuja lastnike, naj uredijo podatke

Predsednik združenja geodetskih izvajalcev Andrej Mesner nam je pojasnil, zakaj je urejanje podatkov o nepremičninah spet aktualno.
Objavljeno
09. marec 2018 17.05
vidic popis nepremičnin
Katarina Fidermuc
Katarina Fidermuc

Geodetska uprava spet priporoča lastnikom nepremičnin, naj uredijo podatke v uradnih evidencah, ker »urejeni, pravilni in vpisani podatki zagotavljajo pravno varnost«. Takšna priporočila so bila pogosta v času, ko je vlada pripravljala zakon o davku na nepremičnine, ki ga je ustavno sodišče potem razveljavilo. Zakaj geodeti lastnike k urejanju podatkov pozivajo tokrat, smo vprašali predsednika združenja geodetskih izvajalcev Andreja Mesnerja.

Geodetska uprava je po letu 2010 zaradi davka na nepremičnine večkrat vabila lastnike, naj uredijo podatke o nepremičninah. Kaj pa je tokrat povod za poziv?

Konec leta 2017 je bil sprejet zakon o množičnem vrednotenju, ki določa naslednjo »generacijo« vrednotenja nepremičnin. Zato je vlada pripravila tudi dopolnitve zakona o evidentiranju nepremičnin. Ta novela je res začela veljati 22. februarja letos, a posamezne določbe bodo uveljavljali postopno. Na kratko: glavni namen tokratnega poziva geodetske uprave je, da bi bili podatki v uradnih evidencah čim boljši za potrebe množičnega vrednotenja nepremičnin. Lastniki množično vrednotenje nepremičnin večkrat popolnoma enačijo z davkom na nepremičnine, vendar ni tako. Podatki množičnega vrednotenja so uporabljeni precej širše, ne le za dajatve, recimo pri socialnih transferjih ter pri zemljiški in stanovanjski politiki. Zagotovo pa je res, da tudi pri uvedbi davka na nepremičnine ne bo težav, če bodo podatki ustrezni že za množično vrednotenje. Glede na trenutni sistem v državi so seveda posodobljene evidence o nepremičninah pomembne za občine pri odmeri nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ).

Katere podatke o nepremičninah naj lastniki posebej natančno preverijo?

Preverijo naj predvsem podatke o parcelnem stanju svojih zemljišč ter o stavbah in delih stavb. Pri tem naj bodo pozorni pri najpomembnejših, to so površina, dejanska raba, leto gradnje in podobno. Lastniki naj preverijo, ali imajo urejene parcelne meje, pa tudi, ali prikaz njihove parcele na letalski sliki ustreza dejanskemu stanju na terenu. Če ni tako, je najbolje, da se obrnejo na strokovnjake, bodisi na geodetska podjetja bodisi geodetsko upravo, skupaj bodo našli rešitev. Tako bodo pripravljeni, če bodo hoteli v prihodnosti na parceli graditi sami ali jo prodati. Zdaj je na trgu jasno, da je stanovanje v urejeni etažni lastnini vredno neprimerljivo več kot stanovanje, za katero ta ni vpisana. Enako velja za parcele in hiše – vrednost je višja, če so evidence urejene. Lastnik opazi težave z neurejeno nepremičnino predvsem takrat, ko želi graditi, jo prodati ali ko dobi položnico o dajatvi na nepremičnino, ki ni ustrezna. Menim, da je dobro, da ima vsak urejeno nepremičnino predvsem zaradi sebe.


Evidenc o nepremičninah je res kar veliko, vendar ni tako zapleteno, kot je videti na prvi pogled, pravi geodet Andrej Mesner. Foto Uroš Hočevar/Delo


Podatki o nepremičnin so vključeni v različne evidence, marsikateri lastnik ne pozna razlik med njimi. Kakšno vlogo imajo posamezne zbirke?

Evidenc je res kar veliko, vendar ni tako zapleteno, kot je videti na prvi pogled. Osnovni podatki o lokaciji in lastnostih zemljišč so evidentirani v zemljiškem katastru. Osnovni podatki o lokaciji in lastnostih stavb in delov stavb so evidentirani v katastru stavb. Register nepremičnin prevzema podatke iz zemljiškega katastra in katastra stavb – v registru nepremičnin so vključeni dodatni registrski podatki na stavbah, delih stavb in zemljiščih. Lastnikom predlagamo, da preverijo podatke o svojih nepremičninah v javnem vpogledu v nepremičnine pri geodetski upravi, kjer so na enem mestu vidni vsi podatki, tako da se jim ni treba ukvarjati s tem, kaj je v različnih zbirkah o njihovi lastnini že zapisano. Podatki o lastnikih so razvidni iz zemljiške knjige in lastniki imajo vpogled vanje tudi na spletnem portalu zemljiške knjige. Svetujemo jim, naj najprej preverijo zapise v evidencah. Vsa neskladja bodo najlaže odpravili, če bodo poiskali specializirane ponudnike takšnih storitev. Za spremembe v zemljiškem katastru, na primer, torej za ureditev mej med zemljišči, bo moralo postopek izpeljati geodetsko podjetje. Po spremembah zakona o evidentiranju nepremičnin lahko opravi tudi lokacijsko izboljšavo zemljiškega katastra.

Zakaj je tako pomembno, da je v evidenco o nepremičnini vključena enotna matična številka lastnika EMŠO? Kakšne so posledice, če je ni? Med pripravami na neuspeli davek na nepremičnine se je pokazalo, da so prav ti podatki zelo pomanjkljivi.

Podatki o lastnikih nepremičnin se matično vodijo v zemljiški knjigi, še vedno pa so zapisani tudi v zem­ljiškem katastru in katastru stavb. Ti se uporabljajo pri obveščanju lastnikov o nepremičninah. Spremembe v zemljiški knjigi se dnevno elektronsko prepisujejo v kataster. V zemljiškem katastru so podatki o EMŠO bolj popolni kot v zemljiški knjigi, vendar še vedno ne 100-odstotni, zato se lastnike poziva, naj EMŠO uredijo predvsem v zemljiški knjigi, ker je to izvorna evidenca o lastništvu. Tako bo tudi v katastrih vpisana prava matična številka: ta je zelo pomembna predvsem zaradi enolične identifikacije osebe, ki je lastnik nepremičnine. Samo zapisano ime lastnika, recimo Janez Novak, brez EMŠO v zemljiški knjigi ne zagotavlja lastniku skoraj nobene pravne varnosti.

Na nekaterih območjih so lastniki od geodetske uprave dobili obvestila, da so v podatkih o nepremičnini našli napake in jih popravili. Lastnike vabijo, naj jim sporočilo, če se ne strinjajo. Priložen je tudi obrazec za prijavo različnih sprememb na nepremičninah – recimo o raznih izboljšavah. Čemu so namenjena ta obvestila?

Geodetska uprava izvaja redno kontrolo podatkov s primerjavo med evidencami, ki jih vodi. S tem primerja odstopanja med podatki. To so zemljiški kataster, kataster stavb, register nepremičnin, zbirni kataster gospodarske javne infrastrukture in topografske baze podatkov. Stanje redno preverja tudi na letalskih posnetkih, na tako imenovanih digitalnih ortofoto posnetkih, pri katerih uporablja metode daljinskega zaznavanja za identifikacijo novih stavb in sprememb na že evidentiranih stavbah. Nove tehnologije zagotavljajo vse več možnosti, zato je spremembe v prostoru vedno lažje zaznati in vse teže jih bo skriti pred državo.