Ljubljanska zemljišča za pet ali 267 evrov za kvadratni meter

Ljubljana – Na ponovljenem sojenju Edvardu Ovnu, nekdanjemu direktorju Stanovanjskega sklada RS, in Zdravku Strmčniku, nekdanjemu direktorju družbe Etaline Inženiring, ki jima – skupaj z družbo Etaline Inženiring – tožilstvo očita zlorabo položaja pri preprodaji zemljišč, so nadaljevali z izpovedmi prič. Sodni izvedenci, ki so ocenjevalci nepremičnin, zemljišča ocenjujejo zelo različno.

Toda cena zemljišč je bistvo zgodbe iz leta 2003, v katero so vpleteni Edvard Oven, Zdravko Strmčnik in Etaline Inženiring, ki se ponovno zagovarjajo na ljubljanskem okrožnem sodišču. V času, ko je tudi država spodbujala gradnjo in prodajo stanovanj po različnih krajih v Sloveniji, so bile v Vižmarjih parcele, primerne za tovrstne načrte. Območje, ki meri kakšnih 50.000 kvadratnih metrov, je bilo v občinskih prostorskih aktih opredeljeno kot kmetijsko območje, vendar, je povedala ena od prič, so območju leta 2004 spremenili namembnost in je postalo primerno za stanovanjsko-poslovno gradnjo. Kasneje, leta 2010, je to postalo območje za večstanovanjsko gradnjo.

Na stanovanjskem skladu so v letih 2002 in 2003 računali, da bodo stanovanja – prodajali naj bi jih po 1300 evrov za kvadratnih meter – gradili tudi v Vižmarjih. Zato je Etaline Inženiring od zasebnih lastnikov kupil osem zemljišč, jih zaokrožil v eno parcelo in prodal stanovanjskemu skladu. Toda Etaline Inženiring je 24.183 kvadratnih metrov veliko zemljišče v Vižmarjih kupil za 3,5 milijona evrov, stanovanjskemu skladu pa ga je prodal po ceni 5,7 milijona evrov, kar je provizija, ki je – je ugotovil senat ljubljanskega okrožnega sodišča v prvem sojenju – bila nesporno veliko višja od provizije, ki je običajna pri prodaji zemljišč.

Po mnenju tožilstva je bil stanovanjski sklad s tem poslom oškodovan za 2,1 milijona evrov, Ovnu pa očitajo tudi zlorabo položaja, saj je glede na cene primerljivih zemljišč domnevno vedel, da ta investicija ni upravičena, saj ni omogočala srednjeročne gradnje stanovanj skladno s strategijo stanovanjskega sklada.

Toda ena od prič, ki se je vso svojo poklicno kariero ukvarjala z urbanizmom in je tudi vodila postopke, da bi stanovanjski sklad začel gradnjo stanovanj v Vižmarjih, je potrdila, da so bili načrti za gradnjo stanovanj v Vižmarjih realni. Sicer so potekali dolgotrajni postopki sprememb občinskih prostorih načrtov, ki bi dovolili začetek gradnje stanovanj na tem območju, prav tako pa je bil ugoden tudi splošni trend. »Ni pa to bilo edino območje, kjer so spreminjali namembnost prostora, ampak eno od njih,« je izpričala priča, ki je še dodala, da sprememba občinskih prostorskih načrtov še ne pomeni začetek gradnje.

Glede na tedanje razmere tudi ni mogoče z gotovostjo trditi, da bi stanovanjski sklad leta 2007 zagotovo imel v Vižmarjih stanovanja za prodajo: »Verjetno bi težko prodajali stanovanja, ker so bili roki prekratki.« Je pa zdaj to območje opredeljeno za stanovanjsko gradnjo.

Dvom o takratni možnosti gradnje v Vižmarjah je izrazil tudi eden sodnih izvedencev, cenilec nepremičnin, ki je oblikoval svojo oceno vrednosti zemljišč v Vižmarjih. Te ocene se od cenilca do cenilca razlikujejo oziroma se razlikujejo tudi od povprečnih cen v letih 2003 in 2004, ki so znašale v povprečju 232,98 evra za kvadratni meter zazidljivega zemljišča za stanovanjsko zgradbo. Sicer pa so se cene gibale od 125 do 307 evrov za kvadratni meter.

Toda cena zemljišča je odvisna od številnih kriterijev, pa tudi od metodologije, ki jo cenilec uporabi, je različne ugotovitve štirih cenilcev komentiral eden od njih. Zato se tudi cene zemljišč v Vižmarjah, ki so jih izračunali cenilci, razlikujejo: eden je prišel do številke 160 evrov za kvadratni meter, drugi 130, tretji 267 oziroma celo 300 evrov za kvadratni meter. Ali, kot je pokazalo preverjanje cen, je bilo takrat možno kupiti zemljišče tudi po pet evrov za kvadratni meter.