Težave v večstanovanjskih stavbah: Ujetnika v lastnem stanovanju

Celje – Zapleti v večstanovanjskih stavbah so predvsem pri pridobivanju soglasij lastnikov splošno znani, o težavah v hišah, kjer zaradi največ dveh etažnih lastnikov in manj kot osmih stanovanjskih enot ne potrebujejo upravnika, pa je precej manj govora. Glavna težava je, da o vsem odloča večinski solastnik, manjšinski pa pri tem sploh nima glasu.

Zakonca Selič sta lastnika petine hiše na Vrunčevi ulici v Celju, preostalih 80 odstotkov je v lasti zobozdravnice Violande Lavrenčič iz Horjula. Skupaj so se odločili, da uredijo etažno lastnino. Lavrenčičeva je zakoncema sporočila, da je nepremičninski strokovnjak opravil izračune glede na dejansko vrednost bodočih etaž in ugotovil, da je vrednost bodoče etaže Seličevih 17.305 evrov višja od idealnega solastnega deleža v zemljiški knjigi. Seličeva naj bi uporabljala dobrih 26 odstotkov hiše, zato bi morala drugim solastnikom, torej Lavrenčičevi, plačati presežek vrednosti. Lavrenčičeva jima je ponudila pobot, da bi se Seličeva v celoti odpovedala skupnemu podstrešju.

Seličeva, ki sta najela posojilo in kupila mansardno stanovanje v prepričanju, da kupujeta 20-odstotni delež, sta upala, da bosta nekoč svoj del podstrešja lahko preuredila v sobico. Ob pismu sta bila zgrožena, saj je spornih samo 4,9 kvadratnega metra. Kot pojasnjujejo na ministrstvu za okolje in prostor (MOP), lahko spor urejajo le na sodišču.

Kdo mora plačati kaj

Seličeva pravi, da Lavrenčičeva pride le nekajkrat na leto, sicer so v hiši sami: »Ves čas sem jo sama čistila in tudi okolico. Zdaj pa je poklicala neki čistilni servis, ki naj bi očistil podstrešje, plačati pa bi morali tudi mi. Nisem jih spustila noter, ker o tem nisem ničesar vedela, poleg tega mi niti pozvoniti ne morejo, ker je odklopila elektriko, češ da je ne potrebujejo. Tudi na hodniku je tema, razen pred našim stanovanjem, kjer je luč priklopljena na naš števec.« Lavrenčičeva je sama sprejela hišni red in odločitve o vzdrževanju hiše. »O ničemer se ni posvetovala. Tudi sama sem seveda za to, da se hiša vzdržuje, vendar je pametno narediti kakšen načrt o tem. Ne morem razumeti, da samo zato, ker sva le 20-odstotna lastnika nepremičnine, nimava čisto nobenih pravic. Kot da ne bi stanovala v lastnem stanovanju,« je obupana Seličeva.

Odgovor MOP zanjo ni spodbuden: »Tako stvarnopravni zakonik kot stanovanjski zakon določata, da za odločitve o rednem upravljanju in določitev hišnega reda zadošča soglasje solastnikov, ki imajo skupaj več kot 50-odstotni solastniški delež. Etažni lastniki z več kot tričetrtinskim solastniškim deležem lahko izvedejo tudi izboljšave, za katere ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja (vgraditev novih naprav, opreme ali inštalacij ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja), če izboljšava ne ovira izvrševanja lastninske pravice etažnih lastnikov in zaradi nje ni ogrožena požarna varnost.« Seličeva bi morala vse takšne izboljšave in odločitve Lavrenčičeve seveda tudi plačati v skladu s svojim lastniškim deležem.

Izjemni primeri

Na vprašanje, ali so torej manjšinski lastniki povsem prepuščeni milosti večinskih, na MOP odgovarjajo, da so taki primeri zelo redki in se pojavljajo le izjemoma: »Praviloma se pri upravljanju srečujemo z večstanovanjskimi stavbami z razdrobljenim lastništvom. Upravniki nas opozarjajo, da je neredko težko pridobiti tudi 50-odstotno soglasje.«

To potrjuje tudi predsednica Združenja upravnikov nepremičnin Vera Zevnik: »Odloča se po načelu večine. In tak lastnik lahko odloči skoraj o vsem, 100-odstotno soglasje je potrebno le pri urejanju lastniških razmerij, uporabi stanovanja v druge namene, pridobivanju posojila iz rezervnega sklada, pridobivanju gradbenega dovoljenja in pri določitvi upravnika.«

V hiši na Vrunčevi so tudi poslovni prostori. Na tem področju vlada popolna zmeda, opozarja Zevnikova: »V združenju menimo, da bi morali upravljanje vseh večlastniških stavb urediti v posebnem zakonu. Zakon namreč ne ureja ničesar glede poslovno-stanovanjskih stavb, garaž in podobnih prostorov.« Nov stanovanjski zakon naj bi v proceduro poslali predvidoma leta 2017, pravijo na MOP, kjer spremembe napovedujejo tudi na področju upravljanja: »Kakšne bodo konkretne spremembe, bo pokazala analiza, ki bo pripravljena do konca leta.«

Da ji je zdajšnja zakonodaja naklonjena, se zaveda tudi Lavrenčičeva: »Žal se po intenzivnih pogovorih in elektronski pošti Seličeva ne moreta sprijazniti s tem, da sta skupaj 20-odstotna solastnika naše hiše ter da imata v skladu s stanovanjskim zakonom, stvarnopravnim zakonikom in pravilnikom o upravljanju večstanovanjskih stavb temu ustrezne pravice in dolžnosti. /.../ Če bomo spoštovali medsebojne zakonske pravice in obveznosti, ne bo razlogov za sodne postopke pri zagotavljanju nujnega, rednega ali preostalega vzdrževanja hiše. /.../ Želim si le, da končamo postopke za oblikovanje etažne lastnine, ki smo jih soglasno začeli, ter redno vzdržujemo hišo, ki je stara 118 let in v slabem stanju. Želim si preprečiti njeno nadaljnje propadanje, saj je to hiša moje mladosti, v kateri sem odrasla.«