Bojan Bučinel: Ni dobrih, so sami slabi in še slabši upravniki

Ljubljana – Pri Zvezi potrošnikov Slovenije vsak mesec prejmejo vsaj deset vprašanj, povezanih s stanovanjskim upravljanjem. Nanašajo se predvsem na dolžnosti upravnikov in pravice stanovalcev, na cene storitev ter možnosti zamenjave upravnika v večstanovanjski stavbi.

Da v stanovanjskem upravljanju ni vse, kot mora biti, kažejo pogoste objave v medijih, ko se stanovalci večstanovanjskih blokov pritožujejo nad delom upravnikov. Opozarjajo na po njihovem nepravično razdeljevanje obratovalnih stroškov v bloku, previsoke cene, sporno porabo denarja iz rezervnega sklada in težave pri zamenjavi upravnika. Na inšpektoratu za promet, energetiko in prostor, v okviru katerega deluje stanovanjska inšpekcija, nimajo podatkov o številu prijav, povezanih z upravljanjem večstanovanjskih stavb, kot pravijo, o tem namreč ne vodijo posebnih evidenc. Se pa stanovalci z vprašanji in pritožbami pogosto obračajo na zvezo potrošnikov. »Pojasnimo jim ustrezno zakonodajo, v primeru nejasnosti poskušamo pridobiti dodatna pojasnila upravnika, včasih v imenu potrošnika pri njem tudi posredujemo,« na zvezi odgovarjajo na vprašanje, kako pri tem ukrepajo.

»Brezpravna bitja«

Da je upravljanje v večstanovanjskih stavbah »precej zapleteno področje tudi zato, ker so vanj vpeti številni deležniki«, meni Vera Zevnik, ki pri gospodarski zbornici od januarja 2012 vodi združenje upravnikov nepremičnin. »Dober upravnik deluje v interesu hiše, večine etažnih lastnikov in v interesu ohranjanja vrednosti premoženja ter enostavnejšega, cenejšega in udobnejšega bivanja. Vsi ti cilji morajo biti v interesu tako upravnika kot stanovalcev,« je prepričana Zevnikova, ki je sama upravnica. »Verjamem, da se dogajajo različni konflikti, ki so kdaj povezani tudi z neustreznim delovanjem posameznih upravnikov,« priznava. »Vendar me moti, da se posplošuje in se govori, da je to praksa vseh upravnikov.«

So slabi in še slabši upravniki, dobrih ni, pa zatrjuje Bojan Bučinel, ki je kot upravnik večstanovanjskih stavb delal v šestih podjetjih in tako, kot pravi, od blizu spoznal vse dobre in slabe prakse upravljanja. Zdaj ima espe in o upravljanju svetuje nadzornim odborom etažnih lastnikov. »Če bi bili etažni lastniki zadovoljni z upravniki, me ne bi klicali,« poudarja Bučinel, ki trenutno svetuje vsaj šestnajstim odborom etažnih lastnikov v Ljubljani in okolici.

Po njegovem je ključni problem to, da so etažni lastniki v primerjavi z upravniki »brezpravna bitja«. Ko se etažni lastnik upravniku postavi po robu, ga ta po Bučinelovih besedah pogosto ignorira. Nikjer tudi ne piše, v kolikšnem času mu mora upravnik na neko zahtevo odgovoriti. Poleg tega upravniki na zbore v blokih skoraj vedno pridejo z odvetnikom. »Naj stvar ponazorim s primerom zavarovalniškega agenta: ta mora za svoje delo opraviti izobraževanje in pridobiti neke vrste licenco, medtem ko upravnik tega ne potrebuje. Če nisem zadovoljen z delom agenta, ga lahko prijavim združenju. To imajo sicer tudi upravniki, a je združenje tam zgolj zato, da se dogovarjajo, kako bodo poslovali na trgu. Na državni ravni naj bi zavarovalnici gledala pod prste agencija za zavarovalni nadzor, kdo pa nadzoruje upravnike? Nihče,« je kritičen Bučinel.

Omejevanje konkurence?

Po podatkih GZS je lani dejavnost upravljanja večstanovanjskih stavb opravljalo več kot 360 gospodarskih družb, samostojnih podjetnikov in zadrug. Njihovo število se povečuje. Da se z upravljanjem ukvarja marsikdo, ki za to ni usposobljen, se strinja tudi Zevnikova. »V okviru gospodarske zbornice smo že pred časom na ministrstvo podali pobudo, da bi z nekakšno licenco omejili, kdo sme biti upravnik, vendar ni bilo posluha. Rekli so nam, da se to lahko razume kot omejevanje konkurence, zato so predlog zavrnili,« pojasnjuje predstavnica upravnikov. »Na združenju se lahko dogovorimo marsikaj, toda če ni predpisano od zgoraj, bodo še vedno ponudniki, ki tega ne bodo upoštevali.«

Upravnik kot zakonodajalec

Stavba mora imeti upravnika, če ima več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov. Izberejo ga etažni lastniki sami, v primeru, da ni določen, to začasno uredi stanovanjski inšpektor. Upravljanje stanovanj določajo stvarnopravni zakonik, stanovanjski zakon in pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb. »Imamo razmeroma dodelano zakonodajo,« meni Zevnikova. Problem po njenem nastane, ko etažni lastniki niso enotni ali pa so neaktivni. »V tem, da so upravniki bolje poučeni o zakonih in predpisih, je nekaj resnice, vendar bi se težko strinjala, da je to njihova bistvena prednost. Predpise je pač treba poznati, saj te njihovo nepoznavanje ne odrešuje odgovornosti, da jih ne spoštuješ,« poudarja predstavnica upravnikov. Bučinel se strinja, da bi morali biti etažni lastniki bolj aktivni, in po njegovem bi tudi bili, če ne bi bilo težav na strani upravnika. »Upravnik je izvajalec, ki ima izvajalsko pogodbo, obnaša pa se kot zakonodajalec. Naredi lahko še tako neumnost, in se mu nič ne zgodi,« opozarja svetovalec in pri tem našteje primere, med katerimi so tudi težavni poskusi zamenjave upravnika.

Sporna praksa

Etažni lastniki, ki imajo skupaj več kot polovico solastniških deležev, lahko kadarkoli, kot pojasnjujejo na inšpektoratu za prostor, ne da bi navedli razloge, odstopijo od pogodbe z upravnikom. V praksi je po Bučinelovih besedah to veliko težje izvedljivo. Stanovalcem stavbe Metuljček v Kamniku je šele ob pomoči ministrstva po enem letu uspelo zamenjati upravnika, stanovalci v Mostah so za to potrebovali kar dve leti. »Problem je, da upravnik zamegljuje podatke o lastništvu in stanovalci pri zbiranju podpisov za odpoved pogodbe nimajo posodobljenih podatkov o lastnikih.« Bučinel sicer pravi, da v primeru, ko je listina s podpisi sestavljena tako, kot predvideva pravilnik, in če imajo lastniki voljo, pri tem ni težav. Zevnikova pa opozarja na po njenem sporno prakso stanovalcev, ki da ponaredijo podpise etažnih lastnikov ali pa ne zapišejo, kdaj so bili podpisi zbrani, čeprav to pravilnik zahteva. »Ko pa dobi upravnik nedvoumno odločitev etažnih lastnikov, jo mora spoštovati,« zatrjuje upravnica.

Opozarja pa na pomanjkljiv nadzor nad porabo sredstev rezervnega sklada. Upravnik jih mora imeti na posebnem transakcijskem računu, poraba je določena z zakonom. »Če je upravnik nepošten in ta denar porablja za lastno poslovanje, kar je protizakonito, ga pri tem težko kdorkoli nadzoruje,« priznava Zevnikova. O mehanizmih nadzora, nadaljuje, so se na zbornici že pogovarjali, med drugim so razmišljali o uvedbi periodičnega vpogleda v stanje na računu. Kdo pa bi po njenem to nadziral? »Država bi morala uvesti mehanizem, morda prek katerega od finančnih organov ali stanovanjske inšpekcije, kajti dejstvo je, da nadzora zdaj ni,« odgovarja. »Naš interes je, da se to uredi, ker vsaka takšna zgodba meče slabo luč tudi na tiste upravnike, ki delajo pošteno in po predpisih.«