Tiskane izdaje
Ljubljana − Ministrstvo za okolje in prostor je pred kratkim javno predstavilo izhodišča za novo stanovanjsko zakonodajo. Ker je na svojem spletu vabilo na predstavitev objavilo le dan prej, so v Združenju etažnih lastnikov Slovenije (ZELS) prepričani, da javnost ni bila pravočasno obveščena in da MOP (zasebne) etažne lastnike znova »izključuje iz procesa aktivne priprave izhodišč za prenovo te zakonodaje«.
V ZELS, ki združuje več lastnikov iz številnih slovenskih občin, so v najnovejšem pozivu ministrstvu za okolje in prostor očitali, da kljub opozorilom etažnih lastnikov in upravnikov vztraja pri neuravnoteženi in pristransko sestavljeni strokovni projektni skupini za pripravo omenjenih izhodišč.
Ob pregledu ponudbene dokumentacije za javno naročilo male vrednosti, ki ga je MOP objavil 5. maja letos pod naslovom »Priprava izhodišč za novo stanovanjsko zakonodajo po posameznih področjih«, stalo pa bo 96.624 evrov (z davkom), je ZELS ugotovil, da so 27. julija sklenili pogodbo z izbranim izvajalcem, to je Inštitutom za primerjalno pravo pri Pravni fakulteti v Ljubljani. Člani skupine so: Miha Juhart, Lojze Ude, Franci Gerbec, Anton Kožar in Alma Pašanović (SPL). Ker naj bi v projektni skupini ponudnik ob vodji zagotovil še vsaj tri strokovnjake iz ekonomsko-stanovanjskega področja in upravljanja stavb, so v ZELS izjemno razočarani, saj vanjo niso imenovali niti enega predstavnika civilne družbe oziroma etažnih lastnikov.
MOP tudi ni pripravil izhodišč za izdelavo smernic za spremembo zakonodaje na področju upravljanja, ki bi vsebovala že pred časom prejete predloge zainteresirane javnosti (združenj, društev ...), katere je, denimo od ZELS, prejel že 31. maja letos skladno z javnim pozivom, objavljenim 1. aprila.
Zato ministrstvo pozivajo, naj združenju v 15 dneh odgovori, na kakšni podlagi so oblikovali pogoje za izbor članov strokovne projektne skupine in zakaj ni bil eden od njih, da v njej sodeluje tudi pravni strokovnjak, ki se kot zastopnik etažnih lastnikov v praksi srečuje s primeri (ne)izvajanja trenutne stanovanjske zakonodaje in je seznanjen s težavami etažnih lastnikov, ki izhajajo iz neustrezne zakonodaje. ZELS zahteva odgovor, katere njegove predloge je upošteval, katerih ne in zakaj ne. Celovito dokumentacijo (analiza, stališča in sporočila za javnost), ki se nanaša na stanovanjsko in upravljavsko problematiko, je sicer prejel kar dvakrat – 7. januarja in 31. maja.
Zanima jih še, kdo se je prijavil na razpis za izbor članov strokovne projektne skupine in kakšne so bile ponudbene cene neizbranih ponudnikov. Pa tudi, zakaj je bila v to skupino imenovana predstavnica upravnika SPL, ki da je po njenih besedah, izrečenih 8. novembra letos, že več mesecev v bolniškem staležu. Pričakujejo odgovor, ali kot predstavnica upravnika v njem sodeluje aktivno ali ne. Sprašujejo tudi, zakaj MOP vztraja pri neuravnoteženi sestavi strokovne projektne skupine, kateri »zaradi pristranskosti posameznih članov ne zaupajo ne etažni lastniki ne upravniki« in koliko članov strokovne projektne skupine sodeluje z njim na način, da zanj izdeluje pravna mnenja.
Javna predstavitev
ZELS je razočaran nad javno predstavitvijo izhodišč, ki so bila predstavljena 8. novembra. MOP očitajo, da članov strokovne projektne skupine (z izjemo njegove vodje prof. dr. Mihe Juharta, ki je predstavil delovno nalogo) udeležencem sploh ni predstavil. Ker ti niso predstavili svoje vloge in poslanstva znotraj skupine, to ocenjuje kot podcenjevanje navzočih na predstavitvi. Tudi Juhart ni predstavil načel delovanja, načrta in ciljev skupine, celovite analize problemov (ki naj bi jo MOP izdelal še letos), na podlagi katere naj bi bila pripravljena in predstavljena izhodišča, pravnih analiz ureditve stanovanjske zakonodaje v različnih državah EU, izsledkov anket ali vprašalnikov vseh ključnih deležnikov (združenja, društva...) niti analiz obstoječe stanovanjske zakonodaje po sklopih s predlogi rešitev za prenovo ob upoštevanju pravne primerjave s primerljivimi državami.
Nesprejemljivo se jim zdi, da MOP ne prisluhne zahtevam zasebnih etažnih lastnikov po enakopravni obravnavi vseh etažnih lastnikov in še naprej vztraja, da je v strokovni projektni skupini članica, ki je na predstavitvi javno poskušala diskreditirati razpravo o problematiki etažnih lastnikov z označbo, da gre za gostilniško debato.
Prav neresno je po njihovem to, da MOP ni predstavil delovnega načrta strokovne projektne skupine niti terminskega plana bodočih aktivnosti (2. in 3. faze projektne naloge), povezanih s pripravo nove zakonodaje o etažni lastnini. Za neprimernega pa štejejo poziv ministrstva, naj člani ZELS ponovno posredujejo predloge in pripombe za pripravo nove zakonodaje o etažni lastnini, četudi jih je dobil že dvakrat, nanje pa ni niti odgovoril. Namesto tega MOP predlagajo, naj uravnoteži projektno skupino in vanjo imenuje predstavnike etažnih lastnikov, ki bi pri novi zakonodaji s svojimi predlogi sodelovali aktivno kot plačniki in naročniki storitev upravljanja. S tem bi zagotovili vključenost civilne družbe v procesu kreiranja nove zakonodaje, večjo preglednost poročanja o aktivnosti projektne skupine, predvsem pa bi vsi dobili vpogled v problematiko, s katero se v praksi dnevno srečujejo etažni lastniki.
Predlogi ZELS
Združeni etažni lastniki, ki imajo dolgoletne izkušnje z upravniki in uveljavljanjem stanovanjskega zakona v praksi, so MOP pripravili povzetek »anomalij, ki jih je treba odpraviti v novi zakonodaji o etažni lastnini«, kar v 30 točkah.
Opozarjajo, da zakonodaja ne vključuje sankcij za upravnike, kadar ti ne izvršujejo sklepov etažnih lastnikov, ne izpolnjujejo dolžnosti skrbnega upravljavca, kršijo pooblastila, porabljajo denar iz rezervnih skladov brez soglasja lastnikov ali ga celo odtujijo, zaračunavajo storitve, ki niso navedene v pogodbi o upravljanju (»materialni stroški drugih«, vodenje sredstev rezervnih skladov), zahtevajo od izvajalcev in dobaviteljev provizije, kar zvišuje ceno storitev na škodo etažnih lastnikov, zbirajo ponudbe mimo etažnih lastnikov, opravljajo posle za etažne lastnike, ki niso posli upravljanja (hišniška dela, čiščenje...) in so jih etažnim lastnikom »vsilili« (velja predvsem za novejše soseske, v katerih lastniki niso imeli možnosti odločati o izboru upravnika).
Zatem jih skrbi (ne)izvajanje nadzora stanovanjskih inšpektorjev nad finančnim poslovanjem upravnika in upravljanjem s sredstvi rezervnih skladov ter njihova nezadostna pooblastila. Še bolj pa, da za 15.500 stavb, ki imajo upravnika, skrbi le pet inšpektorjev, kar je zanje nezadostno. Trdijo, da v praksi ni izvedljiva niti zamenjava ob novogradnji vsiljenega upravnika v velikih večstanovanjskih stavbah, soseskah in garažnih hišah z več 100 ali 1000 lastniki. In da je sporen neomejen mandat upravnika (Nemčija, Avstrija, Francija ... imajo mandat omejen, Slovenija pa ne),
Številni upravniki tudi ne posredujejo ključnih podatkov, potrebnih za pripravo pogodb o medsebojnih razmerjih (kvadrature stavb, zemljišč, skupnih delov…), da je »neznan« ključ delitve skupnih stroškov v stanovanjskih in stanovanjsko-poslovnih soseskah ter garažnih hišah, katerega upravnik ne želi razkriti niti ga ne želi vključiti v pogodbo o medsebojnih razmerjih in da ni omogočena avtonomija posameznih stavb znotraj soseske glede izbire upravnika.
Poseben problem so (ne)zakonito sklenjene pogodbe o upravljanju sosesk med investitorjem in upravnikom, saj so brez soglasja etažnih lastnikov, poleg tega pa soseska kot pravni pojem sploh ne obstaja. Enako (ne)zakonite so tudi pogodbe o upravljanju za druge objekte znotraj soseske, ki niso večstanovanjske stavbe (garažne hiše, kotlarne…).
Skrbi jih (ne)priprava načrtov vzdrževanja garažnih hiš, kurilnic, skupnih objektov znotraj sosesk, nepregledno vodenje rezervnih skladov, ki so last etažnih lastnikov, prav nesprejemljivo pa da je lastništvo bančnih računov za rezervni sklad. Ti so zdaj v lasti upravnikov namesto etažnih lastnikov. Posledično jih moti, ker marsikje upravniki ne pripravljajo detajlnih letnih finančnih poročil o vodenju rezervnih skladov z natančnim stanjem, sledenjem porabe, stanjem vplačil in terjatev...
Naslednja težava je zalaganje denarja za neplačnike, njihova (ne)izterjava in prelaganje bremena na vse etažne lastnike, pa nezagotovljena revizijska sled poslovanja (predvsem večjih upravnikov), ugotavljanje in zagotavljanje natančnega števila prijavljenih oseb v stavbah z upravniki, kako urejati plačila skupnih stroškov po enoti v primeru oddaje stanovanj prek spletnih portalov (Airbnb). Nadalje bi bilo treba ustrezno opredeliti storitve iz poslov rednega in izrednega upravljanja (pogoje za izvedbo in upravičenost intervencij),zdajšnjo pomanjkljivo definicijo in merila, kdaj gre za preglasovanega etažnega lastnika, sploh v soseskah, kjer pogodbe o medsebojnih razmerjih med posameznimi stavbami niso sklenjene in ni določen princip glasovanja, na novo opredeliti način sklicevanja zbora etažnih lastnikov in njihovega sklepanja. Pobudo za sklic bi lahko dal že en sam etažni lastnik, vabila na zbor pa bi moral upravnik vedno poslati na naslov stalnega prebivališča etažnega lastnika. Način sprejemanja sklepov etažnih lastnikov bi moral biti jasno določen, še posebej pa v večjih stavbah, garažnih hišah in soseskah. ZELS skrbi še pomanjkanje nadzora nad sklepanjem zavarovalnih polic »v imenu in za račun etažnih lastnikov« ter preglednost pri uveljavljanju škodnih zahtevkov, prikazovanju ter obračunavanju bonusov, malusov..., ki so vezani na objekt in ne na upravnika. Da o neunovčevanju bančnih garancij v primerih slabe gradnje, neizvrševanju reklamacij za napake pri novogradnji na skupnih delih stavb v 10-letnem garancijskem roku pri investitorjih sploh ne govorimo.
Vsebina prejšnjih pisem ZELS
Med pomembnejšimi zahtevami ZELS je, da bi morali v rezervni sklad vplačevati vsi lastniki enakopravno. Za združenje ni dopustno, da vanj svojega deleža ne vplačujejo pravne osebe javnega prava – občine, država, javni stanovanjski skladi in neprofitne stanovanjske organizacije. To je namreč v nasprotju s 119. členom istega zakona, ki določa, da so vsi etažni lastniki dolžni vplačevati sorazmerni delež v skupni rezervni sklad.
Združenje je sicer že maja letos ministrstvo za okolje in prostor pozvalo, naj pojasni izjemo, ki pravne osebe javnega prava odvezuje od vplačevanja denarja v skupne rezervne sklade objektov, v katere morajo sicer redno vplačevati zasebni etažni lastniki. Odgovora do danes niso prejeli.
Nikakor jim ne gre v račun, da lahko upravnik odpre, vodi in celo ukine račune rezervnega sklada brez soglasja etažnih lastnikov, da je lastnik računa upravnik in ne lastniki, da se vsi denarni depoziti glasijo na ime upravnika in ne na objekt, da marsikateri upravnik strošek vodenja tega sklada zaračunava posebej, četudi je po stanovanjskem zakonu to upravnikova naloga iz rednega upravljanja ter da lahko upravnik vodi vsa vplačila v rezervni sklad za vse stavbe, ki jih upravlja, na enem skupnem transakcijskem računu. To v praksi lahko pomeni, da je na njem zbran denar za več deset ali teoretično celo za več sto stavb. Kar pa da vodi v veliko nepreglednost, saj za vsak posamezni objekt ni mogoče izvajati nadzora nad zbranim denarjem (vključno z obrestmi) in njegovo porabo.
Zaradi navedenega menijo, da bi zakonodajalec moral spremeniti zakone in podzakonske predpise tako, da bi bil mogoč neposreden nadzor etažnih lastnikov. To bi bilo izvedljivo, če bi za vsak posamezni objekt obstajal ločen transakcijski račun za vplačila v rezervni sklad. Pomagala bi tudi ureditev pravne subjektivitete vsakega objekta. Torej da bi lahko pri banki odprl samostojni račun za zbiranje denarja v rezervnem skladu, se pri njej kot tak zadolževal (najemal posojila)... V primeru menjave upravnika bi denar ostal na istem računu, pooblastilo pa bi z enega upravnika preprosto prenesli na drugega.
Da bi se izognili dolgotrajnim tožbam proti zamenjanemu upravniku, da denar prenese na novega upravnika, ali primerom, da bi jim z denarjem vred poniknil neznano kam oziroma da bi postal del stečajne mase v namernem ali dirigiranem osebnem stečaju ali stečaju podjetja, pa so predvideli enostavno rešitev. Banka, etažni lastniki in upravnik posamezne stavbe bi sklenili tripartitno pogodbo, s katero bi določili vsaj dva pooblaščena predstavnika etažnih lastnikov, ki bi skrbela za nadzor nad vsemi prilivi, obrestmi in odlivi ter imela tudi zadnjo besedo pri njihovem potrjevanju ali zavračanju. Na ta način bi zagotovili tudi revizijsko sled in onemogočili nenadzorovano odtujevanje denarja iz rezervnega sklada. Zato predlagajo, da se v zakonu o etažni lastnini natančno opredeli način odprtja računa rezervnega sklada in razpolaganja z njim za vsak objekt posebej - in sicer tako, da bo zagotovljeno lastništvo in razpolaganje z denarjem v imenu in za račun skupnosti etažnih lastnikov. Upravnik bi zagotavljal le ustrezno knjigovodsko vodenje računa, pripravljal dokumentacijo za izplačila in izterjavo nerednih plačnikov.
Posebej nezadovoljni so v združenju, ker upravniki v letno poročilo o svojem poslovanju niso dolžni vključiti finančnega poročila o poslovanju z denarjem rezervnega sklada za vsak posamezni objekt posebej. Če bi to morali, bi etažni lastniki natančno vedeli, koliko denarja je nekdo vplačal v rezervni sklad kot zasebna fizična ali pravna oseba oziroma kot pravna oseba javnega prava. Oziroma koliko denarja vsak od njih dolguje. Še zlasti jih skrbi, ker ne vedo, koliko denarja so pri posamezni prenovi objektov prispevali zadnji (občine, država...). Sumijo celo, da v marsikaterem primeru ne prispevajo nič ali nesorazmeren delež glede na svoje lastništvo v posameznem objektu. In da upravnik strošek razdeli le med zasebne lastnike.
Na državo in občine pa se jezijo, ker se večina njihovih zastopnikov ne udeležuje letnih zborov etažnih lastnikov, ne sodelujejo s člani nadzornih odborov, ne predlagajo sklepov etažnih lastnikov oziroma jih ne potrjujejo, sodelujejo pa izključno z upravniki – torej mimo drugih lastnikov objektov.
Ker je bilo v Sloveniji več primerov slabe prakse, ko so posamezni upravniki odtujili skupno premoženje z računov rezervnih skladov ali zavlačevali s prenosom denarja na novega upravnika, ZELS zahteva, da se take zlorabe prepreči in čim bolj onemogoči neposredno oškodovanje etažnih lastnikov. Čeprav stanovanjski zakon opredeljuje nekaj sankcij zoper upravnike, ta inšpekciji ne omogoča izvajanja prisilnih ukrepov, kot sta blokada denarja na računih upravnika ali prisilni prenos denarja na novega upravnika. Tožbe na sodiščih po njihovem trajajo predlogo, prav tako poravnave v primerih, ko so upravniška podjetja, ki so zlorabila svoj položaj, celo v stečaju.
Pismo KPK
Zaradi nepreglednosti poslovanja po računih rezervnih skladov je ZELS na Komisijo za preprečevanje korupcije (KPK) poslalo pismo, s katerim jo poziva, naj se opredeli do zgoraj opisanih odprtih vprašanj sistemske ureditve upravljanja etažne lastnine. A odgovora združenje še ni prejelo.
Mnenje upravnika
Ker nas je zanimalo, kaj o kritikah upravnikov in predlogih zakonskih sprememb stanovanjskega zakona in pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb menijo upravniki, smo jih predstavili podjetju Reyan, ki se z upravljanjem stavb intenzivno ukvarja od leta 1992 in ga javnost pozna predvsem kot enega večjih upravnikov v soseski Zupančičeva jama. Njegova direktorica Darja Verbič nam je odgovorila na najpomembnejše od njih.
Strinja se, da bi morali v rezervni sklad posamezne ali skupine večstanovanjskih hiš vplačevati vsi lastniki enakopravno. Hkrati pa dodala, da se jim v zadnjih desetih letih še ni zgodilo, da država, MOL ali katera druga pravna oseba javnega prava ne bi plačala računa, ko je šlo za kakšno popravilo ali investicijsko vzdrževanje, ki se je financiralo iz rezervnega sklada. Sami imajo le pozitivne izkušnje. Kadar, denimo MOL, prodaja garažo ali stanovanje, pa kupce opozorijo, da bo rezervni sklad začel z ničlo oziroma mu namignejo, naj se vrednost tako zbranega denarja (informacijo o stanju rezervnega sklada za tak prostor ali stanovanje mu lahko posredujejo oni) kompenzira z nižjo kupnino. Četudi se povsod najde kakšna črna ovca, je Verbičeva prepričana, da je upravnikom treba zaupati in da jih večina posluje po predpisih. In zagotovila, da Reyan lahko vsak hip to tudi dokaže. Ne boji se niti revizije poslovanja v kateremkoli trenutku.
Glede predloga ZELS, da bi za vsako hišo ali celo za vsak vhod imel upravnik poseben račun za vodenje rezervnega sklada, pa bi v primeru SPL kot največjem upravniku pri nas pomenilo, da za 1000 hiš vodi 1000 ločenih računov. Tak predlog lahko po njenem mnenju pripravi le nekdo, ki ne ve, da vodenje rezervnega sklada ne pomeni le izstavljanje računa o stanju na njem, temveč tudi o prilivih, odlivih, obrestih, dolgovih, pa poročila o zbiranju ponudb in izborih izvajalcev, stroških banke (provizije, vodenje računa). Ali pa tisti, ki bi rad, da z ločenimi računi rezervnih skladov dodatno zaslužijo banke. Po njeni oceni bi že samo z vodenjem posebnih računov nastali tako veliki stroški, da bi močno zajedali maso rezervnega sklada. Pozitivne bančne obresti so namreč prenizke, da bi pokrivale stroške vodenja računa.
Večino težav, s katerimi se v večstanovanjskih hišah srečujejo etažni lastniki in njihovi upravniki, bi po mnenju Verbičeve lahko odpravili z novim zakonom o upravnikih. Bistveno bi bilo, da se ta dopolni tako, da bi bilo pogodbe o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov za vsako večstanovanjsko hišo obvezno skleniti v šestih mesecih. Če ta ne bi bila sklenjena oziroma zanjo ne bi pridobili vseh podpisov, pa bi jih na stroške lastnikov v nepravdnem postopku nadomestilo sodišče. Tako bi rešili problem tistih, ki tega nočejo storiti ali pa so nedosegljivi (tujina).
Kar se tiče menjav upravnikov, doslej v Reyanu niso imeli težav in so od upravnika, od katerega so prevzeli kakšno hišo, vedno dobili tudi zbrani denar iz rezervnega sklada. Prenosi so potekali gladko, saj je sodelovanje med upravniki dobro. Bolj kot upravniki, so po njenem mnenju ponekod problematični etažni lastniki. Marsikje se res ne zavedajo svoje odgovornosti biti lastnik in za vse svoje težave krivijo upravnike. In jih nenehno menjavajo ali to vsaj poskušajo storiti. Na koncu pa se marsikdaj izkaže, da so etažni lastniki tisti, ki nočejo hoditi na sestanke z upravnikom, določiti svojih zastopnikov, pripravljati in potrjevati letnih programov porabe rezervnega sklada. In da jih v resnici nihče od upravnikov noče prevzeti, saj bi si s tem nakopal same težave.
Verbičeva nam je razkrila, da je bistveno pogovarjanje in dogovarjanje med upravniki in etažnimi lastniki, pa tudi sodelovanje med upravniki (izmenjava slabih in dobrih praks). In zaključila, da so iskali in našli način, kako lahko dolg rezervnega sklada izterja upravnik, ne da bi za to morali angažirati etažne lastnike.
