Tiskane izdaje
Ljubljana – Združenje etažnih lastnikov Slovenije (Zels) je za društvom, ki že deluje v Velenju, prvo, ki namerava zastopati interese etažnih lastnikov na ravni države in, kot še pravijo njegovi člani, zahtevati spremembe zakonodaje. Ta zdaj daje pravice upravnikom, ne pa tudi etažnim lastnikom, opozarjajo Kristina Kulonja, Nataša Kušar in predsednik združenja Iko Mirko Mayr.
Pred kratkim je zavrelo med stanovalci v Jakčevi ulici v Štepanjskem naselju. Njihov zastopnik je opozoril, da je upravnik brez sklepa etažnih lastnikov odredil dela na stavbi. Kaj lahko stanovalci v takem primeru naredijo?
Mayr: Očitno je šlo za samovoljo upravnika, zato bi morali stanovalci stopiti skupaj in preprečiti nadaljnja dela. Ali to lahko naredijo oziroma koliko jih zakon pri tem ščiti, je pa drugo vprašanje. Zakon namreč veliko bolj ščiti upravnika.
Kušar: S podrobnostmi sicer nismo seznanjeni, toda na splošno se taki primeri sploh ne bi smeli dogajati. Upravnik bi moral lastnikom predstaviti problem, se skupaj z njimi pogovoriti z morebitnimi izvajalci o ponudbah in prav tako skupaj na koncu izbrati in potrditi najboljšo, pripraviti pogodbo in šele nato se dela lahko začnejo. Če pa upravnik ni pridobil soglasja lastnikov, ki so plačniki storitev, se izvajalec ne bi smel lotiti del.
Kulonja: Na vprašanje, kaj lahko stanovalci naredijo, je žal trenutno odgovor samo to, da čim glasneje opozarjajo na problem in kot končni plačniki storitev zahtevajo zaščito svojih pravic.
Težave, ki jih imajo stanovalci večstanovanjskih blokov z upravniki, se pogosto znajdejo med primeri, ki jih obravnavajo pri zvezi potrošnikov. Kaj so po vašem razlogi za to?
Kulonja: Pogosto je kratki stik v tem, kaj na eni strani želijo etažni lastniki in kaj na drugi počne upravnik. Toda upravnik bi se moral ves čas zavedati, da je le ponudnik storitev in da se mora za svoje stranke boriti in jih zato tudi upoštevati.
Mayr: Ni pa upravnik zmeraj kriv za vse, del krivde je tudi na etažnih lastnikih, ki se premalo povezujejo in se tako s tem ne ukvarjajo. V tem primeru pustijo upravniku, da dela tisto, kar ustreza njemu, in ne tistega, kar ustreza stanovalcem. Če omenim samo rezervni sklad, ki je eden večjih problemov. Zgodilo se je, da je upravnik pobral ves denar, pa stanovalci sploh niso vedeli, za kaj.
Stanovanjska inšpekcija sicer nadzira namen porabe sredstev iz rezervnega sklada, toda ne more preveriti, ali vsota sredstev zares ustreza znesku, ki ga navaja upravnik.
Mayr: Stanovanjska inšpekcija ima pri tem vsekakor premalo pristojnosti, da bi lahko upravnika za njegove nepravilne odločitve kaznovala. Po doslej znanih primerih oškodovanja lastnikov se sprašujemo, ali je že kdo ukrepal in kakšen je bil epilog. Upravnik si je v stanovanjskem zakonu zagotovil, da je njegova pravica glavna. Etažni lastniki in nadzorni odbori so v njem omenjeni zgolj kot neki nebodigatreba, pravic pa nimajo.
Kulonja: Sredstva rezervnega sklada vplačujejo etažni lastniki in pripadajo objektu, zato bi morali etažni lastniki odločati, kako se bodo vodila. In to bi moralo biti v stanovanjskem zakonu veliko bolj jasno opredeljeno. Zdaj pa se dogaja, da morajo etažni lastniki vložiti veliko truda, sprejeti številne sklepe, da upravnik popusti in sprejme njihovo voljo. Podobno je pri požarni varnosti v stavbi in pri večjih investicijah v objekt. Vse to je namreč pri današnjem načinu upravljanja dvomljivo, ker ni jasno, kdo, kaj, zakaj in kako.
Kušar: Opažamo še nekaj: odkar je bilo pri nas uvedeno obvezno vplačilo v rezervni sklad, upravniki zaračunavajo dodatne storitve – stroške vodenja rezervnega sklada, čeprav je to del rednega upravljanja, torej bi moral biti strošek vključen že v ceno storitev rednega upravljanja. Poleg tega pooblaščene osebe, ki jih imenujejo upravnik in lastniki, pogosto niso določene, prav tako ni ustreznega nadzora nad porabo sredstev rezervnega sklada.
Problem nastane tudi, ko hočejo stanovalci zamenjati upravnika, s katerim niso zadovoljni. Kot opozarjajo, so pri tem v podrejenem položaju.
Mayr: Problem je predvsem, kadar upravnika stavbe določi investitor. V takih primerih bi morali etažni lastniki imeti pravico, da o tem, kdo bo upravljal stavbo, pozneje odločajo sami in ga po potrebi tudi zamenjajo. Kar zadeva samo zamenjavo, pa se kdaj zgodi, da prideš z dežja pod kap. Prav zato je treba vedno najprej urediti pogodbeno razmerje o medsebojnem sodelovanju in natančno določiti, kaj kdo počne.
Kulonja: Če povem plastično: če nisi zadovoljen s frizerjem, ga zamenjaš. Tukaj je zadeva sicer veliko bolj kompleksna, toda glavni princip je enak. Če nisi zadovoljen z upravnikom, ga zamenjaš. Je pa res, da dokler zakon ne bo tak, da bodo upravniki upoštevali zahteve stanovalcev, do takrat zamenjava sama po sebi ni nujno odgovor.
Z zamenjavo upravnika se mora strinjati več kot polovica etažnih lastnikov, kar je treba dokazati s podpisi. Tudi tu so pogosto težave. Zakaj?
Kulonja: Dogaja se, da tisti, ki je podpise zbiral, ni preveril, ali gre dejansko za podpise etažnih lastnikov. Potem se zaplete še, ker postanejo etažni lastniki talci med dvema upravnikoma, ki se vedeta kot leva. Hkrati ni jasnih navodil, kako naj stanovalci izpeljejo postopek zamenjave, da bi bil ta čim manj boleč za vse in, seveda, izpeljan tako, kot želijo etažni lastniki. Težava je tudi v tem, da nadzorni odbori ne morejo parirati upravniku. Vsekakor bi morali, prav zato, ker jih izvolijo stanovalci, imeti večja pooblastila. Pa še nekaj velja poudariti: člani nadzornega odbora in stanovalci smo pri tem prostovoljci, ki nimamo neomejeno časa, hkrati nismo nujno strokovnjaki na stanovanjskem področju. In prav zato bi moral zakon pomagati stanovalcem in jim zagotoviti enakopraven položaj.
Namero o ustanovitvi društva je pred dnevi oznanila še ena skupina etažnih lastnikov pod vodstvom Gorazda Marinčka. Kako to komentirate in ali se boste povezali?
Kulonja: Dobro je, da se o tem vedno več govori in da se ljudje povezujejo. Kako to počnejo, je njihova odločitev, in podobno menimo o društvu, ki se zdaj ustanavlja. Rekla pa bi, da je Zels nestrankarsko združenje z enim, ključnim ciljem, in to je izboriti enakopraven položaj za etažnega lastnika, da bo znotraj stanovanjske skupnosti prek večinske volje in izvoljenega nadzornega odbora lahko transparentno in gospodarno upravljal svojo lastnino. Naš namen je hkrati spodbuditi javnost, da začne razpravo o problemih v stanovanjskem upravljanju. Želimo zbrati predloge in rešitve ter tako spremeniti dosedanjo stanovanjsko regulativo.
Kušar: Če bi bila stanovanjska zakonodaja ustrezno novelirana, tako da bi jasno določila pravice in dolžnosti etažnih lastnikov ter tudi upravnikov in hkrati dala več pooblastil stanovanjski inšpekciji in nadzornim odborom, bi vsi lahko veliko bolj učinkovito nadzirali delo upravnikov.
