Tiskane izdaje
Ljubljana – Kako bo zvišanje vrednosti vplivalo na nepremičninski trg, smo vprašali Dušana Mitrovića, direktorja Urada za množično vrednotenje nepremičnin, nepremičninskega posrednika Branka Potočnika, direktorja agencije Insa nepremičnine, pa tudi, v kolikšni meri se posplošene tržne vrednosti Gursa prilegajo transakcijskim cenam na nepremičninskem trgu.
Mitrović: Ocena je lahko korektiv obnašanja
Zavedati se moramo, da je indeksacija posledica dogajanja na nepremičninskem trgu in ne obratno. Indeksacija sledi trgu. Vrednosti nepremičnin na nekaterih območjih so se zvišale, ker je tako narekovalo obnašanje kupcev in prodajalcev nepremičnin v preteklem triletnem obdobju in je torej neodvisno od samega množičnega vrednotenja. Množično vrednotenje zgolj transparentno pokaže, kar kupci in prodajalci nepremičnin že predhodno počnejo na trgu.
Če bodo cene zanihale, to ne bo neposredna posledica indeksacije, je pa res, da transparenten prikaz dogajanja na trgu nepremičnin deluje kot nekakšen korektiv in morda spodbuja racionalnejše obnašanje kupcev in prodajalcev – posredno pa s tem vpliva tudi na cene nepremičnin. Tega pa vnaprej ni mogoče predvideti.
Potočnik: Največja neskladja so pri zemljiščih
Geodetska uprava je z indeksacijo le sledila spremembam cen na trgu. Ocene Gursa se tako zdaj kot pred tremi leti različno prilegajo stanju na trgu. Pri tistih vrstah nepremičnin, kjer je več transakcij z istovrstnimi nepremičninami, je ocena ustreznejša, tam, kjer je nepremičnin in transakcij posamezne vrste manj, pa je razlika med realno in ocenjeno vrednostjo nepremičnine precejšnja.
Na frekventnejših območjih so stanovanja dokaj realno ovrednotena. Pri prodaji lahko dosežejo nekaj nižjo ali višjo ceno od ocene Gursa (odstopanja do okoli 10 odstotkov so nekaj običajnega) – upoštevaje opremljenost in urejenost stanovanja. Veliko večje so razlike pri poslovnih prostorih in pri stanovanjskih hišah, saj tam transakcij ni toliko, med seboj pa se razlikujejo bolj kot stanovanja.
Nekatere hiše, posebno zelo velike, ki na trgu težko najdejo kupca, so bile še pred indeksacijo Gursa previsoko ocenjene. Zlasti težko so prodajljive dvostanovanjske ali poslovno-stanovanjske hiše, ki jih Gurs skoraj vedno previsoko ovrednoti. Največja neskladja so pri zemljiščih, kjer razhajanja med ocenjeno in realno vrednostjo večkrat ne merimo v odstotkih ampak kar z večkratniki.
In kaj jemljejo prodajalci za merilo pri postavljanju prodajne cene? Prodajalci so danes zelo ozaveščeni in se seznanijo tako z vrednostjo, ki so jo geodeti pripisali v register nepremičnin, kot s cenami podobnih nepremičnin na trgu. Načeloma pa je tako: ko so cene padale, so težko sprejeli dejstvo, da na trgu ne dosežejo posplošenih vrednosti Gursa, v fazi rasti trga, ko cene začno prehitevati Gurs, prodajalcem za te »oprimke« sploh ni več mar.
