Najem ali nakup nepremičnine?

V uredništvo smo dobili vprašanje bralca Igorja, ki se je znašel pred dilemo 
glede najema oziroma nakupa nepremičnine.
Objavljeno
25. junij 2016 21.35
Miha Furlan, sodelavec Finančnih Trgov
Miha Furlan, sodelavec Finančnih Trgov
Po tehtnem premisleku in konkretnih izračunih se bralec Igor ni znal odločiti – po eni strani je bil denar za najemnino po njegovem mnenju stran vržen denar, po drugi strani pa je izračunal, da je hipotekarno posojilo za nakup stanovanja preprosto predrago, saj bi po njegovem izračunu preplačal stanovanje za več kot 50 odstotkov glede na vrednost stanovanja.

Toda pred kratkim mu je znanec predlagal, naj razmisli o vmesni možnosti – o najemu nepremičnine z možnostjo poznejšega odkupa. In tako je na mizo dobil mamljivo ponudbo in zdaj z ženo nameravata kupiti stanovanje v obliki najema za nakup (ang. »rent-to-buy«). Ob sklenitvi takšne pogodbe je nepremičnina pravzaprav prodana, le da kupnina priteka počasi in v daljšem časovnem obdobju.

Ponudba je bila za bralca Igorja sledeča – za nakup 70.000 evrov vredno stanovanje morata plačati 20 odstotkov pologa vrednosti stanovanja (torej 14.000 evrov), preostalih 80 odstotkov kupnine pa bo plačan kot najemnina najpozneje po preteku sedmih let. Bralec Igor si je prav tako izpogajal, da se mu celotna najemnina šteje v potencialno kupnino, trenutno pa plačuje 650 evrov najemnine na mesec.

Zdaj pa ga zanima, ali se je odločil prav in kaj bi mu še svetovali, če bi se mi znašli v njegovem primeru.

Naš odgovor

V zadnjem času smo zasledili kar nekaj takih primerov poskusa prodaje nepremičnine v obliki najema za nakup. Po naših ocenah je povečanje števila odločitev za te oblike nakupa nepremičnine mogoče pripisati predvsem želji prodajalcev, saj se jim glede na mrtvilo na slovenskem nepremičninskem trgu bolj izplača, da se lotijo prodaje na takšen način, kot da imajo prazno stanovanje.

Žal bralec Igor ni omenil (in za poznejša pojasnila ni bil dosegljiv), ali se glede na podpisano pogodbo vrednost kupnine oziroma stanovanja lahko spreminja. Pomembno namreč je, ali vrednost stanovanja v višini 70.000 evrov ostaja enaka ne glede na razmere na trgu nepremičnin čez sedem let.

Če je pogodbena cena fiksna in bo ostala enaka, mora bralec Igor vedeti naslednje: če se bodo cene nepremičnin in posledično najemnin v prihodnjih sedmih letih zviševale, bo na boljšem on (za nepremičnino bo odštel manj, kot bo vredna čez sedem let), v nasprotnem primeru bo ob padanju cen nepremičnin in najemnin (po naših napovedih verjetnejši scenarij!) na boljšem prodajalec nepremičnine, saj bo nepremičnino prodal dražje, kot bo njena cena čez sedem let.

Pomembno je tudi, ali je bilo pri sklenjeni najemni pogodbi določilo predkupne pravice za nakup stanovanja in ali je bralec po preteku sedmih let obvezan za nakup ali ne.

Prav tako je pri taki obliki nakupa značilno, da se pogodbena cena nepremičnine usklajuje z inflacijo. Lastnik se tako zavaruje pred izgubo vrednosti nepremičnine, najemnik pa se ob morebitni višji inflaciji lahko predčasno pred iztekom pogodbe odloči za dokončen odkup. V bralčevem primeru bi to pomenilo, da se ob preostanku vrednosti nepremičnine v višini 56.000 in ob upoštevani inflaciji treh odstotkov, vrednost nepremičnine v letu dni zviša za slabih 1700 evrov (na približno 57.700 evrov).

Ali se bo za Igorja taka oblika nakupa nepremičnine zares izplačala ali ne, bo pokazal čas. Ne glede na nekatere dvome pa lahko zatrdimo, da se včasih tak nakup lahko tudi izplača, saj z uspešnim pogajanjem lahko izborimo ceno, ki je precej ugodnejša od trenutnih cen na trgu. A pozor: če kupec odstopi od pogodbe, ga doleti boleča kazen, saj izgubi vse plačane najemnine in mu jih prodajalec nepremičnine seveda ne povrne!
01 - Modified: 2018-05-21 20:28:59 - Feat.: 1 - Title: FOTO:Janša: Pride povolilni ponedeljek. Marsikdo pokliče že v nedeljo 02 - Modified: 2018-05-21 17:20:02 - Feat.: 1 - Title: Izrael na pogovor poklical slovensko veleposlanico 03 - Modified: 2018-05-21 11:50:29 - Feat.: 1 - Title: Luka Dončić na prvem, drugem, tretjem in petem mestu (VIDEO) 04 - Modified: 2018-05-21 19:46:58 - Feat.: 1 - Title: FOTO:Bo prej cesta ali leteči avtomobili do Istre? 05 - Modified: 2018-05-21 16:18:12 - Feat.: 1 - Title: Pahor: Tragedija družine Hudnik je tragedija slovenskega naroda 06 - Modified: 2018-05-21 18:35:03 - Feat.: 1 - Title: NLB izgubila še eno tožbo na Hrvaškem 07 - Modified: 2018-05-21 14:11:05 - Feat.: 1 - Title: Cene bencina in dizla ostajajo visoke 08 - Modified: 2018-05-21 14:00:31 - Feat.: 1 - Title: FOTO:Nasedlo mu je 3500 Slovencev 09 - Modified: 2018-05-21 13:59:51 - Feat.: 1 - Title: Messi že petič z zlato kopačko 10 - Modified: 2018-05-21 20:26:22 - Feat.: 1 - Title: Vlada kompromisov in profesor za premiera 11 - Modified: 2018-05-21 09:09:17 - Feat.: 1 - Title: Slovenski strokovnjaki v tujini: Slovenija ne pokaže, da bi jih potrebovala 12 - Modified: 2018-05-21 18:47:07 - Feat.: 1 - Title: Kangler dokazal zakonitost premoženja 13 - Modified: 2018-05-21 08:31:45 - Feat.: 0 - Title: Prva misija na temno stran Lune 14 - Modified: 2018-05-21 08:16:37 - Feat.: 0 - Title: Ko je turistov preveč - jim rečemo ne?
weather icon
18°
Vreme jutri:
pretežno oblačno
01 - Modified: 2018-05-21 19:46:58 - Feat.: 1 - Title: FOTO:Bo prej cesta ali leteči avtomobili do Istre? 02 - Modified: 2018-05-21 19:38:33 - Feat.: 0 - Title: TVS: NLB izgubila še eno tožbo na Hrvaškem 03 - Modified: 2018-05-21 18:35:03 - Feat.: 1 - Title: NLB izgubila še eno tožbo na Hrvaškem 04 - Modified: 2018-05-21 20:28:59 - Feat.: 1 - Title: FOTO:Janša: Pride povolilni ponedeljek. Marsikdo pokliče že v nedeljo 05 - Modified: 2018-05-21 20:09:36 - Feat.: 0 - Title: Otroška srčna kirurgija se seli na razbeljeni politični parket 06 - Modified: 2018-05-21 16:18:12 - Feat.: 1 - Title: Pahor: Tragedija družine Hudnik je tragedija slovenskega naroda 07 - Modified: 2018-05-21 14:11:05 - Feat.: 1 - Title: Cene bencina in dizla ostajajo visoke 08 - Modified: 2018-05-21 18:47:07 - Feat.: 1 - Title: Kangler dokazal zakonitost premoženja 09 - Modified: 2018-05-21 12:06:54 - Feat.: 1 - Title: Popoln obrok je s SPAR To Go mala malica 10 - Modified: 2018-05-21 11:07:12 - Feat.: 0 - Title: Centri, ki ohranjajo avtonomijo starejših 11 - Modified: 2018-05-21 09:42:41 - Feat.: 0 - Title: Politika krivična do prejemnikov pokojnin iz SFRJ 12 - Modified: 2018-05-18 14:00:49 - Feat.: 0 - Title: FOTO:Ko Židan pusti svoje sledi. Dobesedno. 13 - Modified: 2018-05-20 17:41:50 - Feat.: 0 - Title: Za višjo socialno pomoč treba vložiti nove vloge 14 - Modified: 2018-05-20 18:04:29 - Feat.: 0 - Title: Zaradi uvedbe DarsGo brez dela 40 ljudi 15 - Modified: 2018-05-21 08:33:37 - Feat.: 1 - Title: FOTO:Ko Židan pusti svoje sledi – dobesedno 16 - Modified: 2018-05-21 08:10:54 - Feat.: 1 - Title: FOTO:Joc Pečečnik: Slovenija je najbogatejša država
01 - Modified: 2018-05-21 19:46:58 - Feat.: 1 - Title: FOTO:Bo prej cesta ali leteči avtomobili do Istre? 02 - Modified: 2018-05-21 20:28:59 - Feat.: 1 - Title: FOTO:Janša: Pride povolilni ponedeljek. Marsikdo pokliče že v nedeljo 03 - Modified: 2018-05-21 20:36:48 - Feat.: 0 - Title: FOTO:Osem let po sanaciji šeststoletnika zdelala zima 04 - Modified: 2018-05-21 14:01:01 - Feat.: 1 - Title: FOTO:Ljubljanski »angeli« in njihova srečevanja v »kapel‘ci« 05 - Modified: 2018-05-21 14:00:31 - Feat.: 1 - Title: FOTO:Nasedlo mu je 3500 Slovencev 06 - Modified: 2018-05-21 11:43:46 - Feat.: 0 - Title: FOTO:Erdoğan v Sarajevu očaral evropske Turke 07 - Modified: 2018-05-21 11:39:31 - Feat.: 0 - Title: FOTO:Amsterdam v boj proti navalu turistov 08 - Modified: 2018-05-21 10:27:20 - Feat.: 1 - Title: FOTO:Temačna stran Leipziga 09 - Modified: 2018-05-20 21:05:00 - Feat.: 1 - Title: FOTO:Portret: Tudi legendarni Gianluigi Buffon zgolj (velik) človek 10 - Modified: 0000-00-00 00:00:00 - Feat.: 0 - Title: FOTO: Na ljubljanskih trgih in ulicah silvestrovalo približno 100.000 ljudi 11 - Modified: 0000-00-00 00:00:00 - Feat.: 0 - Title: FOTO: Na ljubljanskih trgih in ulicah silvestrovalo približno 100.000 ljudi 12 - Modified: 0000-00-00 00:00:00 - Feat.: 0 - Title: FOTO: Na ljubljanskih trgih in ulicah silvestrovalo približno 100.000 ljudi 13 - Modified: 0000-00-00 00:00:00 - Feat.: 0 - Title: FOTO: Na ljubljanskih trgih in ulicah silvestrovalo približno 100.000 ljudi