Orodje, ki bi preprečilo »lupljenje« etažnih lastnikov

Jure Lisica, direktor upravnika Upra-stan: Provizije med upravniki in izvajalci znašajo od 5 do 25 odstotkov.
Objavljeno
07. marec 2018 21.22
Božena Križnik
Božena Križnik

Ljubljana – Direktor enega večjih štajerskih upravnikov stavb je v dveh letih na čelu podjetja dobil natančen vpogled v vse rokovnjaške prakse v cehu, zato je razvil digitalno orodje, ki preprečuje, da bi upravniki s provizijami še naprej »lupili etažne lastnike«. Po treh mesecih testiranja ga je predstavil javnosti.

Idejni ustanovitelj, ki je upravniško dejavnost sklenil popeljati na pot industrije 4.0, je Jure Lisica, direktor mariborskega upravniškega podjetja Upra-stan. V dveh letih je spoznal, kako se »pod mizo« dogovarjajo upravniki in izvajalci vzdrževalnih ter obnovitvenih del v večstanovanjskih stavbah, kako poteka zbiranje ponudb in kako na koncu izberejo »najugodnejšo«, v katero je vračunana tudi – provizija upravnika. Upra-stan tega po besedah direktorja ni počel. Novi, »revolucionarni« sistem za javno zbiranje ponudb, »prvi in edini« v Sloveniji, omogoča etažnim lastnikom, da prevzamejo nadzor nad stroški, ki jih zaračunava upravnik.

Preplačajo pet do 25 odstotkov

Po oceni Jureta Lisice imajo upravniki visoke dobičke prav na račun provizij, ki pritekajo iz naročanja blaga in storitev pri favoriziranih dobaviteljih oziroma izvajalcih, etažni lastniki pa so nemočni. Jure Lisica ocenjuje, da provizije znašajo od pet do 25 odstotkov in da bi samo pri energetski sanaciji večstanovanjskih stavb upravnikom navrgle več milijonov evrov.

Izberem.si je po zagotovilih snovalca te platforme, Jureta Lisice, orožje zoper provizije. Kako deluje? Ko skrbnik stavbe odda povpraševanje v imenu etažnih lastnikov, to potuje neposredno na naslove vseh izvajalcev, brez vmesnih postaj, v odprtem ali zaprtem sistemu. Izbere dejavnost, ponudnike lahko geografsko omeji, določi rok za izvedbo in način plačila. Ponudnika izbira na podlagi ponudbe oziroma njegovega predstavitvenega profila, z osnovnimi podatki o podjetju, referencami in ocenami ter izkušnjami uporabnikov.

V proces so vključeni takoimenovani sledilci, to so predstavniki etažnih lastnikov, ki želijo biti ves čas na tekočem s postopkom izbiranja. Kot poudarja Lisica, so končni naročniki in plačniki izključno etažni lastniki, ne upravnik. Ko se plačuje neposredno iz rezervnega sklada, na primer upravnik ne sme zaračunavati odstotka, ki ga sicer stanovanjska zakonodaja priznava za zalaganje sredstev. Uporabnik na koncu oceni izvajalca.
Lastniki lahko naložijo upravniku uporabo javnega zbiranja ponudb s sklepom, ki ga podpre vsaj 50-odstotna večina po lastniških deležih. Upravnik z vključitvijo v sistem lahko (proti plačilu) pridobi certifikat Upravnik brez provizij, ki ga podeljuje Izberem.si, kot »dokazljiv izkaz njegove poštenosti«.

Nekaj podatkov iz ozadja

Upra-stan, ki je svojo oglaševalsko akcijo podkrepil z intenzivnim zlivanjem gnojnice na celoten upravniški ceh, je nedavno izstopil iz nepremičninske zbornice (menda zato, da bi prihranil pri članarini). Skupaj s svojim direktorjem Lisico in lastnikom Simonom Fleisingerjem je (v lastniškem razmerju 10-45-45 odstotkov) soustanovil Izberem.si – ob finančni pomoči poslovnih angelov, ki se nočejo razkriti. Za zdaj je ponudba namenjena zasebnim uporabnikom, v prihodnosti pa ciljajo tudi na proračunske uporabnike.

Od česa bo firma živela, glede na to, da oglašuje svoje storitve kot brezplačne? Na strani ponudbe je v sistem že zdaj vključenih prek 10.000 izvajalcev storitev. Tem zaračunavajo mesečno članarino 9 evrov, kar jim omogoča dostop do upravniških povpraševanj in tudi do potrošnikov-posameznikov. Oglaševanje na spletnih straneh zaenkrat ni možno. Zmnožek pokaže, da kljub nizki članarini letni prihodek družbe presega milijon evrov, z izdajo in podaljševanjem certifikatov pa se lahko še poveča.

Podpora institucij

Predstavitvi komercialne ponudbe sta dala posebno težo (in zagotovo pritegnila več medijev) gosta, predstavnika institucij, poslanec Bojan Dobovšek in namestnik predsednika KPK Igor Lamberger. (Prvi ker, kot je dejal, pride povsod, kjer ga povabijo k razpravi na temo korupcije, drugi pa podpira vse protikorupcijske poteze, z delovanjem omenjenega sistema pa je bil prvič seznanjen šele na tiskovni konferenci.)

Dobovšek je poudaril, da ima poleg policije, ki odkriva najhujše primere korupcije, ter zakonodajnih in nadzornih institucij izjemno pomembno vlogo tudi civilna družba, ki s svojimi preventivnimi akcijami zoper sistemsko korupcijo otežujejo zlorabe in povečujejo preglednost poslov, ko gre za upravljanje s tujim premoženjem. Po Lambergerju KPK sicer nima pristojnosti na tem področju in pri vzpostavljanju platforme ni sodelovala, dobiva pa številne prijave in vprašanja s področja upravljanja. Prijavitelje napotuje na stanovanjsko inšpekcijo, podpira pa vsako dejanje, ki vodi k večji transparentnosti, tako v javnem kot zasebnem sektorju.

Kakšen pa je odziv organiziranih etažnih lastnikov? Kristina Kulonja (ZELS) potezo štajerskega upravnika pohvali, ker je spet odprl perečo temo, upravniške provizije, ki mečejo temne sence na upravljanje. Aplikacija pa je po njenih besedah samo (sicer dobrodošlo) orodje v rokah etažnih lastnikov, ki ne rešuje njihove sistemske podrejenosti upravnikom. Pravi naslov bi bil torej stanovanjski zakon, ki je v postopku spreminjanja, a so predlagatelji gluhi za pobude lastnikov.

Načeloma nič narobe, ampak ...

Direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami Boštjan Udovič načelno podpira vsako rešitev, ki koristi etažnim lastnikom, a mora biti domišljena tudi v izvedbi. Sicer pa zakonodaja določa, kdo in na kakšen način zbira ponudbe. Problematično se mu zdi, da nekdo zagotavlja ekskluzivo; koristnejša bi bila konkurenca portalov, med katerimi bi lahko izbiral naročnik. Njegov glavni pomislek je, da se eden od upravnikov postavlja v vlogo objektivnega razsodnika, ki bo naredil red in poskrbel za poštene odnose.

Tudi mnenje pravnika dr. Mihe Juharta, dobrega poznavalca stanovanjskega področja, ni apriori negativno. Njegovo opozorilo pa izhaja iz drugega zornega kota: »Uporaba tega sistema ne odvezuje upravnika od njegove splošne naloge, da mora ravnati v interesu etažnih lastnikov in zanje izbrati najugodnejšega izvajalca del.« V vsakem primeru bo od navodil lastnikov odvisno, kdo bo izbran, ali bo ključno merilo cena, ali tudi kakovost, finančna moč. Ker pa gre za komercialno ponudbo, dodaja pravnik, ni zagotovil, da bodo v sistemu vsi dobri izvajalci. »Ne morem reči, da je ponujena opcija slaba, ni pa mogoče reči, da je edina dobra.«

Ekonomistki dr. Andreji Cirman se zdi Izberem.si zanimiva ideja, ki zagotovo povečuje transparentnost izbire dobaviteljev/izvajalcev. »Vsekakor je bojazen, da upravnik pristransko zbere ponudbe od v naprej dogovorjenih dobaviteljev za provizijo, utemeljena. Nasprotno avkcijski način zbiranja ponudb to preprečuje. Kar pa še ne pomeni, da je s platformo problem izbire dobavitelja rešen. Vedno je treba pregledati ponudbe tudi z vidika kakovosti. Včasih dajejo upravniki določenim dobaviteljem/izvajalcem prednost tudi zaradi dobrih izkušenj z njimi, ne vedno zaradi kakšnih bolj nizkotnih razlogov,« meni Cirmanova.