Prva zapoved javne gradnje stanovanj bo uporabnost

Črtomir Remec, ki je pred poletjem prevzel vodenje Stanovanjskega sklada RS, je v nasprotju s predhodniki gradbenik; netipičen, z vodstvenimi izkušnjami v javni in zasebni sferi. Napovedi, kako učinkovit bo na čelu sklada, previdno prepušča času. Glede na načrte, ki jih samozavestno niza, je prevzel vlogo čistilca portfelja in glavnega izvajalca državne stanovanjske politike.

Naš tokratni sogovornik je prišel na sklad v času, ko se je v vladnih in nato še v parlamentarnih klopeh po dolgih letih spet začelo govoriti o stanovanjski politiki pa tudi o vlogi državnega stanovanjskega sklada. Ta je namreč že nekaj let tako rekoč brez strateškega okvira ubiral svojo pot. Kako jo ocenjuje novi direktor in kako jo bo usmerjal v prihodnje?

V pogovor ste privolili šele potem, ko ste podrobno spoznali delo sklada, njegovo finančno stanje, premoženje, projekte v teku, sodne postopke, ne nazadnje tudi zaposlene. Se slika, ki ste jo dobili z natančnejšim vpogledom, razlikuje od prvotne?

Odkrito povedano me je bilo glede na medijske objave nekoliko strah, kaj prevzemam. Zato sem hotel najprej vse čim bolj podrobno proučiti. Sklad je posebna ustanova, katere dejavnost se je v preteklih letih spreminjala, in sedanje stanje je rezultat vseh prejšnjih vodilnih in njihovih timov. Zdaj z veseljem ugotavljam, da je formalnopravno in finančno zgledno urejen. So pa določene vsebinske zadrege, ki so posledica napačnih ali prepoznih odločitev v preteklosti. Glede tega nameravam ukrepati.

Merite na zalogo skladovih neprodanih ali neoddanih stanovanj? Ali na projekt Brdo, ki se je, kot je videti, spet dodatno zavlekel?

Bom pojasnil. V zadnjem obdobju se je sklad največ ukvarjal z gradnjo stanovanj v soseski Zeleni gaj na Brdu. Gradnja prve faze soseske – Brdo 1 – je ravno na polovici. Do zdaj je bila po moji oceni prodaja dokončanih stanovanj zelo uspešna; prodanih je bilo več kot 90 odstotkov enot, lokacija se je prijela, je zaželena, porodne težave so mimo in Zeleni gaj je zdaj edina večja soseska, ki bo v celoti urejena. Res pa je, da je bila prodajna cena določena na minimum, z minimalno maržo. Kar pomeni, da bi ob kakršnih koli nepredvidenih dogodkih projekt zašel v izgubo.

Cene so bile prenizke? Jih boste torej v naslednji fazi zvišali?

V drugi polovici prve faze prihajajo stanovanja, ki so arhitekturno oziroma tehnično-tehnološko zahtevnejša, zato smo hoteli z novelacijo investicijskega programa cene kolikor toliko uravnotežiti. Tudi ta stanovanja bo namreč treba prodati, saj niso primerna za oddajo v najem, kar naj bi bila v prihodnje ključna naloga sklada. Vendar projektov nismo mogli spremeniti, ker bi to gradnjo preveč zapletlo, podražilo in podaljšalo. Torej smo se odločili, da bomo sedanje projekte nadaljevali, brez sprememb, da pa bomo pospešili priprave na gradnjo Brda 2 na drugi strani ceste, kjer je predvidenih okoli 450 stanovanj. Ta bodo zasnovana nekoliko drugače in bodo primarno namenjena oddaji v najem.

Takoj razčistiva: ali bodo to neprofitna najemna stanovanja? O kakšni najemnini se pravzaprav pogovarjava?

O skladovi. Kar bo ta dal v najem, bo zgrajeno po tehničnih pogojih za stanovanjsko gradnjo (TPSG), ki jih je postavil sklad. To bodo kakovostna stanovanja, enaka kot jih je gradil na Brdu. Novo bo, da bodo morala biti tudi maksimalno funkcionalna in ekonomična. Medtem ko imajo Avstrijci na primer tri ravni socialnih stanovanj, bosta v Sloveniji najbrž dve, osnovna in skladova, obe predvidoma stroškovni. Mislim, da mora sklad zagotavljati kakovosten javni najem, ki bo služil predvsem tistim, ki si želijo ugodnega najema, a niso socialno ogroženi. Za ogrožene in neprofitni najem bodo poskrbele občine in mestni stanovanjski skladi, SSRS pa bo tam zgolj financer, kot soinvestitor ali kreditodajalec.

To pomeni, da bo skladova najemnina stroškovna, nekaj med neprofitno in tržno, kar je sklad prakticiral že do zdaj?

Tako je.

Kaj konkretno boste spremenili v projektu Brdo 2?

V premisleku, kako nadaljevati, sem se spomnil reka rimskega arhitekta in gradbenika Vitruvija, ki je v ospredje gradnje postavil uporabnost (utilitas), nato trdnost (firmitas) in slednjič lepoto (venustas). Menim, da zaporedje ni naključno, in da je treba izhajati iz uporabnosti. Pri dosedanjih postopkih izbire projektnih rešitev pa je bil na prvem mestu videz, ki je najbolj prepričal natečajne komisije. Trdnost je bila sicer zagotovljena, funkcionalnost oziroma uporabnost pa nekoliko na stranskem tiru. Temu trojemu je treba dodati še ekonomiko, upoštevati stroške v celotni življenjski dobi – ne le za časa gradnje, ampak tudi upravljanja in vzdrževanja –, okoljski vidik in družbeni vidik, ki izhaja iz prioritet nacionalnega stanovanjskega programa.

Tako med najemnimi stanovanji ne bo več tipičnih garsonjer, ampak stanovanja z eno, dvema ali tremi spalnicami, kar pokrije glavnino potreb slovenskih družin. Želimo tlorise, ki bodo dopuščali postavitev več ležišč ali razdelitev sobe v dva kabineta, take, ki bodo omogočali večjo fleksibilnost, boljšo izrabo prostora. O tem je treba razmišljati že pri snovanju urbanističnega koncepta, ne pa kot do zdaj, ko so urbanisti določili gabarite, potem pa je bil problem izdelati ustrezne tlorise. Na ekonomičnost močno vplivajo tudi parkirišča. Zahteva po dveh parkiriščih pri malih stanovanjih preveč zviša ceno, kar je za kupce nesprejemljivo. V Ljubljani se bo to, kot kaže, kmalu spremenilo, prag za dve parkirišči bo namesto pri 50 od zdaj pri 70 kvadratnih metrih.

Ampak, ali je to življenjsko? Saj ima vsaka družina že po dva avtomobila.

Če hočemo spreminjati navade, moramo drugače razmišljati. V Ljubljani, denimo, postaja vse pomembnejši javni potniški promet. Kdor bo hotel ugodno javno najemno stanovanje, bo moral sprejeti nove pogoje.

Javno najemno stanovanje bo lahko ugodnejše le, če bo zgrajeno dovolj poceni. Je tu še kaj manevrskega prostora?

Če izhajam iz Brda: zdaj so bila stanovanja zgrajena po od 1900 evrov za kvadratni meter do 2500 v vzorčni hiši. To zadnje je sicer posebnost, saj gre za najbolj kakovostna stanovanja pasivnega standarda, zgrajena s sodobnimi materiali, tlorisi, koncept gradnje je na najvišji ravni, in temu primeren bo tudi prodajni pristop. Za naprej pa hočemo doseči ciljno ceno okoli 1600 evrov v Ljubljani in 1100 evrov v okolici.

Rekli ste, da je gradnja prve faze soseske Brdo na polovici. Pa bi morala biti pravzaprav že končana. Kje se je spet zataknilo?

Gradnja treh objektov je zamujala zaradi stečaja izvajalca SGP Tehnika. Za njim je dela prevzelo podjetje javna razsvetljava, in ta nadaljuje pod finančno zelo neugodnimi pogoji. Z aneksom, ki smo ga usklajevali dva meseca, nam je uspelo izpogajati nove realne roke in zavarovati plačila podizvajalcev ter ustrezne garancije. Potem ko je prejšnji razpis za gradnjo zadnjih štirih objektov padel zaradi napake v popisih del, je zdaj objavljen nov, zato je trenutno v gradnji ali v razpisih celotni projekt Brdo 1. Pričakujemo, da bodo novi trije objekti z okoli sto stanovanji in vzorčna hiša končani spomladi. Trenutno imamo polletni zamik v prodaji, kar gotovo ni dobro za kupce, ki čakajo na skladova stanovanja.

Koliko dokončanih stanovanj pa je še neprodanih?

Imamo še nekaj manjših stanovanj – razlog so višje cene zaradi dveh parkirnih prostorov ali specifičen tloris – in nekaj dvo- in petsobnih pritličnih stanovanj. Očitno je pritličje manj zaželeno. Osebno ocenjujem, da bi to zadrego rešila primernejša cenovna politika – cena podstrešnih in pritličnih stanovanj bi se morala bolj razlikovati od drugih. Dejstvo pa je, da stanovanj, ki so že v ponudbi, ne moremo poceniti, razen, če bodo šla na koncu na dražbo.

Jih ne bi prekategorizirali v najemna in oddali?

Sem proti temu, da bi mešali najemna in lastniška stanovanja. Izkušnje kažejo, da se zadeva izrodi, nastane zmeda. Verjamem, da bomo večino preostalih stanovanj na Brdu prodali, saj se ob vsakem izboru najde še nekaj kupcev, le da so tiste iz prioritetnih skupin zdaj zamenjali oni, ki kupujejo stanovanje kot naložbo za otroke.

Kaj pa ostala skladova ponudba?

V preteklosti je sklad kupoval tržne presežke stanovanj na različnih lokacijah, pri čemer določeni nakupi niso bili ravno najbolj premišljeni, ne po ceni, ne po količini in lokaciji. Tako imamo zelo veliko zalogo velikih, štiri- in večsobnih stanovanj v Borovnici ter manjših in srednjih v Novem mestu. Odločili smo se, nadzorni svet sklada pa je našo odločitev potrdil, da jih ocenimo na realno vrednost in v drugi polovici novembra ponudimo v akcijski prodaji. V Borovnici, kjer bo na voljo 50 stanovanj, bodo cene od 1000 do 1200 evrov za kvadratni meter, v Novem mestu pa bo 25 enot po 900 do 1100 evrov za kvadratni meter. Menim, da je to dobra ponudba in odlična priložnost za velike družine, ki cenijo življenje v naravnem okolju in možnost hitrega javnega prevoza do Centra Ljubljane ali jim je zanimiva lokacija industrijsko in razvojno perspektivnega Novega mesta. Tudi zato, ker jih bo sklad spremljal z ugodnimi stanovanjskimi krediti.

Očitno popolnoma zgrešena naložba sklada so bile vrstne hiše v Pivki, ki jih sklad nikakor ni mogel prodati, niti oddati za spodobno ceno. Jim boste vi kos?

Hiše v Pivki so nekaj, kar ni v osnovni prioriteti sklada. Trenutno jih dajemo v najem, a imamo od tega več škode kot koristi. Čeprav, denimo, najemnik ne plačuje, ga ne moreš deložirati prej kot v dveh letih. S tako nepremičnino se ne bomo ukvarjali, ni smiselno. Zato bomo hiše, ki so že prazne oziroma se bodo izpraznile, najprej sanirali. Ko bodo ustrezale našim standardom kakovosti, pa bomo vsako posebej, sukcesivno, prodali na dražbi. Prva bo razpisana v kratkem.

Imate pa še neoddana stanovanja v Kranju na Sotočju, na Jesenicah, v Lendavi.

Na teh lokacijah bomo poskušali dobiti najemnike. Če bodo kje potrebe po neprofitnem najemu, se bomo poskušali o tem dogovoriti z občino. Kot sem že povedal, nočemo mešati lastniških in najemnih stanovanj, pa tudi ne tržnega in neprofitnega najema. Nekateri objekti so za preprostega uporabnika arhitekturno prezahtevni, tržni najemniki se ne ujamejo z neprofitnimi. Zato je naše vodilo, da koncentriramo lastništvo. Kjer imamo v hiši majhno število stanovanj, bi jih najraje prodali in zmanjšali število lokacij. Zaključene celote je laže učinkovito upravljati.

Vaš predhodnik je ob predaji funkcije opozoril še na številna stavbna zemljišča, ki jih bo prej ali slej treba aktivirati. Kakšne načrte imate z njimi, glede na to, da sklad po novem ne bo več gradil za trg?

V preteklosti so bila zemljišča na skladu očitno tabu tema. Zato je bilo treba izdelati realno bilanco stanja: spet smo jih popisali in jih bomo ocenili. Ugotovili smo, da so tam, kjer so projekti do neke stopnje že razviti, predvidene cene stanovanj previsoke prav zaradi vkalkulirane visoke cene zemljišča in tega, kar se je z njimi pozneje dogajalo. Končna cena stanovanj, namenjenih oddaji v javni najem, bi morala biti zunaj Ljubljane 1100, največ 1200 evrov za kvadratni meter, po dosedanjih projektih pa so presegale 1500 evrov. Zato bomo projekte novelirali z ažurnimi vrednostmi zemljišč in izdelali prioritete. Med prvimi pride v poštev gradnja okoli dvesto stanovanj v Kranju na Hujah, na zemljišču ob Savi, kjer je bilo včasih barakarsko naselje. Dogovarjamo se z lokalno skupnostjo, vemo, da lokacija ni idealna, a je zanimiva, ker oživlja degradirano območje. Poskušali bomo najti pravi koncept, a mora biti izpolnjenih več pogojev: izkazana mora biti potreba po najemnih stanovanjih, občina mora biti kooperativna pri urejanju osnovne infrastrukture, naložba mora biti ekonomična. Vse to velja tudi za druge projekte, to bo naše vodilo povsod. Poleg Kranja bi lahko začeli graditi še v Ivančni Gorici, 120 stanovanj, in nadaljevali gradnjo v Dragomlju, kjer so predvidene manjše stanovanjske enote.

Ampak v Dragomlju še vedno niso rešeni niti stari spori s kupci, veliko zadev je na sodišču, zemljiškoknjižno stanje je neurejeno. Lokacija ima zato zelo slab prizvok ...

Nove gradnje se bomo lotili skupaj z urejanjem starih zadev. Na sestanku z zastopniki stanovalcev in sodiščem so se pokazale možnosti, kako bi ta gordijski vozel čim hitreje razpletli, preverili bomo tudi, kakšen je interes občine za nadaljevanje gradnje na našem zemljišču. Menim, da potrebe po manjših stanovanjskih enotah v Dragomlju obstajajo.

Slišati je, da boste pri reševanju sporov, ki jih ima sklad veliko odprtih, taktiko zamenjali?

Gotovo bo treba spremeniti pristop. Sklad je do zdaj vztrajal na formalnopravno stališčih, ki so običajno vodila v tožbe. Najemal in plačeval je odvetnike, večino tožb pa je nato izgubil in veliko porabil za visoke zamudne obresti. Sam bom poskušal vzpostaviti aktivnejše stike s prizadetimi in poiskati možnosti, sprejemljive za obe strani. Sklepali bomo kompromise, ki bodo skladno z veljavno zakonodajo.

Naj dokončam odgovor o zemljiščih: Lukovica glede na lokacijo ob avtocesti ni najprimernejša, a bomo v pogovorih z občino iskali alternativno rešitev. Na Jesenicah je dobra lokacija, a trenutno ni potreb po stanovanjih. Kozino bomo najbrž ponudili občini, ki ima predkupno pravico. Skratka, po ponovnem ovrednotenju projektov bodo eni v prvi prioriteti, drugi aktualni na dolgi rok, neprimerna zemljišča pa bomo prodali na dražbah.

Če prav razumem, torej nameravate sklad najprej očistiti nepotrebne navlake in rešiti starih grehov, potem pa boste kurz naravnali v smeri nacionalnega stanovanjskega programa, ki je pravkar v parlamentarni obravnavi?

Nekaj razpisov je še odprtih. Recimo, za kreditiranje oskrbovanih stanovanj, kjer čaka na razdelitev še štiri milijone evrov, pa za odkup tržnih presežkov stanovanj. Ponudb zanj ni več, razmišljamo o zaprtju razpisa, tudi zato, ker prinaša stanovanja neustrezne kakovosti na slabih lokacijah. Z njimi so le težave in veliko dela. Tudi DUTB nam še nima kaj ponuditi. V prihodnje, dokler ne bo rešen problem zadolževanja občinskih stanovanjskih skladov, bodo razpisi torej namenjeni predvsem soinvestitorstvu ali kreditiranju najemnih stanovanj lokalnih skupnosti, razpisali bomo pilotne projekte, shemo za mlade in shemo za starejše. Službe za najemniško posredovanje ne bomo mogli postaviti čez noč, ker je vezana tudi na spremembe najemninske politike in zakonodaje.

Na splošno pa menim, da sklad s svojo finančno kondicijo lahko izvede večino nalog, tudi pri pridobivanju novih najemnih stanovanj in pri celoviti obnovi sedanjega fonda. Pogoj za to, da bo uresničen program kot celota, je angažiranje vseh deležnikov in politike na vseh ravneh, najprej pa uigrano delovanje novega stanovanjskega sveta, v katerem bi sedelo pet ključnih ministrov, podrejen pa bi bil neposredno predsedniku vlade.