Tiskane izdaje
Ljubljana – Pred Okrožnim sodiščem v Kopru se bo danes v kazenski zadevi zagovarjala Boža Blažič. Dobro se je spomnijo prebivalci Postojne in okolice, posebej tisti, ki so se opekli, ker so ji zaupali v upravljanje svojo etažno lastnino. Njihov denar, ki so ga vplačevali v rezervni sklad, pa tudi nakazila dobaviteljem, so poniknili.
Blažičeva je bila zvezda negativka medijskih zapisov v letu 2015: Iz razlogov, ki jih bo najbrž na široko obrazložila v obrambi, je neuspešno krpala luknje v poslovanju svojega espeja z denarjem etažnih lastnikov, nato s.p. zaprla in prenesla poslovanje na novo družbo, a sta na koncu obe, družba in fizična oseba, končali vsaka v svojem stečaju. Upravniški ceh se je tedaj odločno distanciral od takega načina upravljanja, češ da gre za osamljen primer, eksces, po katerem ne gre soditi celotne panoge. Poznavalec peripetij z upravniki je dejal: »Nehalo se bo, ko bodo zaprli prvega direktorja upravniške hiše, ker je poneveril ali kradel denar etažnih lastnikov, in bodo to pokazali na televiziji.« Ne bomo prejudicirali sodnega epiloga; primer Blažič utegne biti precedenčen, nikakor pa ne zadnji. Zgodovina se ponavlja, še veliko večja greznica je postal celjski Atrij.
Prvi po predrznosti
Atrij je vodilni po obsegu in predrznosti ribarjenja v kalnem. Upravlja prek 300 objektov, skupno okoli 8000 stanovanj in množico poslovnih prostorov ter občinskih najemnih stanovanj v Celju in okolici ter vrsti štajerskih občin. Finančne težave je njegov lastnik in direktor Radovan Cink priznal že lani, zato je poslovanje prenesel na družbo Atrij Fisa. Čudna združitev, po kateri obvodno podjetje ni pravni naslednik prvega, a je Cink nanj vseeno prenesel celotno Atrijevo upravljanje - mimo ustreznih formalnih postopkov in volje etažnih lastnikov.
Da od njih denar pobira nekdo, ki ni pooblaščen za to, in ga ne nakazuje v skladu z namenom (dobaviteljem, v rezervni sklad), je pač protizakonito. To je kraja, opozarjajo poznavalci upravljanja nepremičnin. Po njihovi oceni je Cink domnevno oškodoval prek 10.000 ljudi za več milijonov evrov. Zavestna poraba tujega denarja in kršitev pogodbe o opravljanju upravniških storitev je nekaj, česar upravnik že po veljavni zakonodaji ne sme storiti, se strinja pravnik dr. Miha Juhart, ki vodi skupino za pripravo izhodišč za novo stanovanjsko zakonodajo. Na potezi so organi pregona, Atrij je zanje zares velik in pomemben izziv.
Kaj pa v takem primeru preostane nesrečnikom, ki so poravnali vse obratovalne stroške, zdaj pa nanje pritiskajo dobavitelji? Recimo, da odklopov vsaj v stanovanjskih stavbah ne bo, ker potrošnike ščiti energetski zakon z določili o minimalni zagotovljeni porabi, lahko pa se to zgodi poslovnim prostorom. Lastnikom pa ostajajo neplačane obveznosti do elektra, vodovoda, komunale, podizvajalcev ipd. in vprašanje, kako preživeti, dokler se upravljanje hiše ne normalizira.
Dobaviteljsko-upravniška naveza
Po stanovanjskem zakonu mora dobavitelj neplačane obveznosti izterjati od etažnih lastnikov, ne od upravnika. Dolžnost upravnika pa je, da dobavitelja v osmih dneh obvesti o neplačnikih. To pomeni, pojasnjuje nepremičninski strokovnjak in član omenjene skupine Franci Gerbec, da bodo morali etažni lastniki račune poravnati še enkrat - če ne pride do drugačnega dogovora.
Praksa je namreč zakonska pravila prikrojila po svoje, upravnik in dobavitelj igrata svojo usklajeno igro. Ker dobavitelji običajno nočejo imeti opravka z neplačniki in s posameznimi etažnimi lastniki, pogosto skleneta sporazum, po katerem tveganje plačila - v zameno za določeno provizijo - prevzame upravnik. Takoj poravna račun v celoti in se nato sam ukvarja s stanovalci. Pravno je to v bistvu odkup terjatev. Kar je povsem zakonito, a »vprašanje je, s katerim denarjem to dela, ali s svojim, ali z denarjem, ki je na računu etažnih lastnikov za druge namene, pa tudi, kako in od katere osnove se obračunava provizija oziroma diskont«.
Kakor koli, dobavitelj in upravnik sta v poslovni navezi, v kateri se lahko zdaj plačuje, pa malo zamudi, pa splet plača, priganja, terja, poračunava, dogovarja, vendar intimno, stran od oči tistih, ki račune plačujejo. Dobavitelji se praviloma ne odzivajo niti na vprašanja etažnih lastnikov ali njihovih nadzornih odborov, ali upravnik redno plačuje njihove obveznosti oziroma, kdo so neplačniki. Priročna izgovora sta poslovna skrivnost ali varstvoosebnih podatkov.
Deljena odgovornost?
Prav zato na primer Boštjan Udovič, direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS, meni, da etažni lastniki v primeru kot je celjski niso v celoti sami odgovorni za neporavnane račune. Niso - ker jih ni o dolgu nihče obvestil oziroma jim ni hotel posredovati zahtevanih podatkov. Poleg upravnika je za nastalo situacijo soodgovoren tudi dobavitelj. Vsaj v mesecu ali dveh bi moral hišo obvestiti, da nekaj ni v redu in nadzorni odbor bi pritisnil na upravnika.
Ob tem se pozablja tudi, da obveznosti, ki se poravnavajo mesečno, po enem letu zastarajo. A ker je upravnik zapeljal dobavitelja, da ni ukrepal pravočasno, se v skupni vsoti dolga pogosto skrivajo tudi zastarane obveznosti. Na to naj bodo stanovalci iz primera Atrij posebej pozorni, upnik mora namreč v svojem zahtevku navesti, za katero obdobje jih terja. V enem od podobnih primerov, ki se je znašel na sodišču, je to zavrnilo tožbeni zahtevek dobavitelja, ker da ni ravnal z dolžno skrbnostjo.
Trije težki koraki
Kako naprej? »Prvi korak je odpoved pogodbe o upravljanju, drugi odškodninska tožba in tretji kazenska ovadba zoper upravnika,« svetuje Franci Gerbec. Za odpoved potrebuje vsaka skupnost lastnikov posebej 50-odstotno večino, zaplesti pa se utegne, ker jim upravnik ne bo hotel izročiti dokumentacije, da o rezervnem skladu, če ga je sploh še kje kaj, ne govorimo. Glede tega je sogovornik odločen: odgovorni, z ministrstvom za okolje in prostor ter stanovanjsko inšpekcijo na čelu, bi morali najti pot za čim bolj nemoteno in hitro akcijo in postaviti začasnega upravnika ter nanj prenesti poslovanje z dobavitelji. Da se ve, kdo deli stroške in zbira denar, saj življenja v bloku ni moč preprosto zamrzniti, dokler pristojni organi in sodni mlini ne zaključijo in dokler se razmere ne normalizirajo.
A formalnih možnosti za tovrstno prisilo je malo. Ministrstvo za okolje in prostor konkretnega ekscesa na naše vprašanje noče komentirati in ne ponudi rešitve. Nepremičninska zbornica, katere član je Atrij, pa njegovega direktorja Radovana Cinka ne more niti izključiti iz upravnega odbora, ker to ni predvideno v statutu.
Kot meni Franci Gerbec, je primer Atrij kronski dokaz, da je treba čim prej sprejeti novo zakonodajo.
Ovadbe
Na Okrožnem državnem tožilstvu v Celju so prejeli kazensko ovadbo zoper Atrij Celje, a odločitve v zvezi z njo še niso sprejeli. Policijska uprava Celje zbira obvestila v še eni kazenska zadevi zoper Atrij, medtem ko proti obvodni družbi Atrij FISA niso prejeli še nobene kazenske ovadbe, smo izvedeli uradno. Ker so zavedeni etažni lastniki tej nepooblaščeni družbi plačevali svoje račune, je upravičeno pričakovati, da jo bodo kot posamezniki ovadili in svoj denar terjali nazaj
