Tiskane izdaje
Ljubljana – Ker ima zloglasni celjski upravnik Atrij blokirane vse račune, obvodno podjetje Atrij Fisa, ki nadaljuje njegovo delo, pa ni njegov pravni naslednik, je prva skrb stanovalcev »njegovih« stavb urgentna zamenjava upravnika. Na preizkušnji bo trditev, da je po veljavnem stanovanjskem zakonu upravnika zelo težko zamenjati – če on tega noče.
Odpoved, redna ali krivdna
Dovolj problematično je že, če je odpoved pogodbe upravniku zamudna in zapletena, ko gre za običajno nezadovoljstvo večine stanovalcev z njegovim sicer zakonitim delom (redna odpoved s trimesečnim odpovednim rokom). Ni redkost, da se postopki vlečejo na leta, in da v tem času lastniki plačujejo dvema, staremu in novoizbranemu.
Stanje na Celjskem pa je še bolj alarmantno. Ko se izkaže, da je upravnik pokasiral denar, a ga ni plačal naprej dobaviteljem in izvajalcem storitev, je s tem kršil zakon oziroma pogodbo o opravljanju upravniških storitev. Odškodninsko odgovarja etažnim lastnikom in dobaviteljem za nastalo škodo, tu so običajno znaki kaznivega dejanja. V tem primeru stanovanjski zakon v 71. členu dopušča odstop od pogodbe brez odpovednega roka. Lastniki stavb, ki so stranke Atrija, bi se morali nemudoma sestati in z nad 50-odstotno večino vsak v svoji hiši sprejeti sklep o odpovedi iz krivdnih razlogov. Novega upravnika jim ne bo težko najti, saj se na Atrijeve stranke že obračajo drugi upravniki.
Kaj vse je treba izročiti
Veliko vprašanje je seveda, ali bo Atrij sprejel krivdno odpoved in brez nasprotovanja izročil pogodbe in vso dokumentacijo, ki zadeva upravljanje objekta, ali bo pripravljen preusmeriti tretje osebe (dobavitelje, podizvajalce) na novega upravnika. V praksi je jasno, kaj vse bi moral upravnik izročiti, a če je nekooperativen, se lahko zaplete že zato, ker nikjer v zakonu natančno ne piše, kateri so ti dokumenti. Kaj lahko v tej situaciji naredi država, ministrstvo za okolje in prostor, v katerega pristojnost sodi upravljanje, kaj lahko naredi stanovanjska inšpekcija?
Pravijo, da ne kaj dosti. Stanovanjska inšpekcija, ki ima še vedno pet inšpektorjev za vso Slovenijo, je do konca preteklega tedna prejela šest prijav zoper Atrij, poleg tega pa množico vprašanj etažnih lastnikov, kaj naj z računi, ki jih je izstavila Atrijeva obvodna družba Atrij Fisa. Inšpektorji so klicočim svetovali, naj reklamirajo nezakonite račune, za prijave pa so začeli zbirati dokaze. A tudi, če sklenejo dokazni krog, na koncu lahko upravnika le oglobijo. Teoretično – kolikor dokazanih prekrškov (oziroma etažnih lastnikov), toliko glob, praktično pa toliko, kolikor bo pritožb oziroma, kolikor jih bodo inšpektorji sposobni sprocesirati. Ne morejo pa naložiti ukrepov, s katerimi se kršitev odpravi (grobo rečeno, vrne ukradeni denar).
Če bi uspelo lastnikom odpoklicati upravnika iz krivdnih razlogov, bi bil inšpektor lahko v pomoč v toliko, da bi takoj postavil novega upravnika. A to, kot rečeno, najbrž ne bo potrebno, ker je kandidatov za prevzem posla dovolj – razen, če se etažni lastniki ne bi zmogli sporazumeti o izbiri novega upravnika. Še vedno je ključno, da se Atrij pokesa in izroči dokumentacijo. Njegov edini motiv: morda mu bo sodišče (tja mu kažejo vse poti) to štelo med olajševalne okoliščine.
Nastavki boljših rešitev
In kako bi ravnali v urejenem svetu? Nepremičninski strokovnjak Franci Gerbec, ki je sopodpisal izhodišča za pripravo novega zakona o upravljanju objektov, navede primer Francije. Tam bi se posamezni etažni lastnik obrnil na predsednika višjega sodišča in ta bi s sodno odredbo postavil začasnega mandatarja, ki bi bil nekakšen vmesnik med lastniki in »odstavljenim« upravnikom. Ta bi mu moral v nekaj dneh izročiti poslovne knjige, pogodbe, sezname.
Vzorec bi bilo pametno prenesti tudi v našo ureditev, meni sogovornik. S sodno odredbo ali z inšpekcijskimi ukrepi, zapisanimi v zakon, bi lahko odstavili upravnika in mu naložili dolžna ravnanja v zvezi z dokumentacijo, postavili novega pooblaščenca za podpise in imenovali začasnega upravnika. Vsekakor bi bilo treba v novem zakonu stanovanjski inšpekciji dati večja pooblastila v tej smeri, meni Gerbec.
Ločeni računi, znova
V izhodiščih za novo stanovanjsko zakonodajo pa je skupina pod taktirko pravnika dr. Mihe Juharta predlagala še vrsto rešitev, ki bi v osnovi preprečila ali vsaj zmanjšala nevarnost za zlorabe pri upravljanju stavb. Najprej: ločeni računi. Že zdaj velja, da mora upravnik sredstva rezervnega sklada voditi na posebnem računu, ločenem od lastnega poslovanja, a se bojda vsi tega ne držijo. Napoveduje pa se še radikalnejša različica. Že lani so ob poskusu novele stanovanjskega zakona upravniki zminirali določilo, da bi moral imeti upravnik za vsako hišo posebej dva ločena transakcijska računa, za rezervni sklad in obratovalne stroške, češ da bi bilo to predrago.
Zdaj je – višjim stroškom navkljub – ta zamisel spet aktualna in tudi zapisana v izhodišča. Kaj bo prišlo v zakon, posebni računi za vsak objekt ali zgolj podračuni, bo odvisno od prevlade moči zainteresiranih deležnikov, debata o tem pa bo zanesljivo vroča.
Načelo štirih oči
Ločeni računi pa ne pomagajo kaj dosti, če jih nihče ne gleda. Zato se je v izhodiščih zašlo tudi »načelo štirih oči«: da mora vsako plačilo (na primer iz rezervnega sklada, pri obratovalnih stroških bi bilo bolj zapleteno) skupaj z upravnikom podpisati še pooblaščeni član nadzornega odbora hiše.
Licenciranja upravnikov (s težkim ukrepom odvzema licence v primeru zlorab) zanesljivo ne bo, predlagatelj bo verjetno razmislil o kadrovskih pogojih za delo upravnika, zagotovo pa bo predlagal obvezno zavarovanje poslovne odgovornosti. Ta je po mnenju Mihe Juharta ključna za preprečitev oškodovanja etažnih lastnikov.
A do novih rešitev bo preteklo še veliko vode in samo upati je, da se ne bo zgodil še kak Atrij. Resorno ministrstvo se prebija skozi omenjena izhodišča, predlog novega zakona pa bo, obljublja, pripravilo do konca leta. Dotlej posameznih rešitev ne komentira. Kot je razumeti, pa ne pričakuje, da bi lahko novi zakon ponudil »vodotesno« rešitev proti zlorabam »a la Atrij« – če etažni lastniki sami ne bodo dovolj pozorni na to, kaj plačujejo in kaj za to dobijo.
