»Udariti s 50 odstotki je nespodobno!«

Ljubljana – Ministrstvo za okolje in prostor načrtuje dve novi zemljiški dajatvi za spremembo namenske rabe zemljišča, rento in tako imenovano prirastkarnino. Ideja je sicer stara toliko kot predlog nove prostorske zakonodaje, a se je znašla v središču javne pozornosti z nekaj zamika, ker bi lastnike utegnila zelo udariti po žepu.

Dajatvi je predvidel predlog zakona o urejanju prostora, ki ga ministrstvo za okolje usklajuje z deležniki po dolgi javni obravnavi (podrobnosti v grafiki). Lastniki zemljišč ob tem že dvigajo obrvi, se sprašujejo o teorijah zarote in potencialnih tveganjih za nove manipulacije.

Proti zastonjskim dobičkom

Rešitev je zrasla na zelniku ministrstva za okolje in prostor (MOP), ki je zakon pripravilo, načelno pa jo je podprla »strokovna javnost s področja urejanja prostora«. S tem so želeli spodbuditi do zdaj prezrto javno razpravo o upravljanju prostora.

Predlagatelje je gnala želja, da bi odpravili sedanjo stihijo pri gospodarjenju s stavbnimi zemljišči, z njihovim nastajanjem in razpolaganjem. Ministrstvo za okolje in prostor pojasnjuje, da je ta posledica »ponudbenega urbanizma« – ob vsaki pripravi prostorskih aktov se je pojavilo več sto pobud za spremembo zemljišč v zazidljiva. Občani bi zidali tam, kjer so lastniki, in ne, kjer je primerno za zidavo. Posledica je razpršena gradnja, drago komunalno opremljanje in druge javne storitve, konflikti v prostoru, strošek vsega tega nosi skupnost, dobički pa gredo v zasebne žepe. Občino namreč že obravnava (in obdelava) takih pobud lahko veliko stane, stroškov pa ne more zaračunati. Po drugi strani lastniki ob uspešni spremembi namenske rabe (recimo iz kmetijskih v stavbne površine) zelo veliko pridobijo: vrednost zemljišča se lahko poveča za več desetkrat (to so dobički brez pravega vložka), pojasnjujejo na MOP.

Instrumenta naj bi torej občini, odgovorni za prostorski razvoj in načrtovanje, povrnila del stroškov in prinesla del prirasta vrednosti nepremičnine, ki ga je s spremembo namembnosti sama ustvarila. Z zbranim denarjem bi z uporabo predkupne pravice pridobila primerne lokacije in zaokrožila komplekse stavbnih zemljišč za gradnjo, jih komunalno opremila in ponudila na trgu po konkurenčnih cenah.

Nič skrbi, pravi MOP

Na vprašanje, kako bi preprečili manipulacije in pritiske na občine po načelu, poskusiti je treba vse, da bo spremembo predlagala občina, da se lastnik izogne novi dajatvi, ministrstvo za okolje in prostor odgovarja, da prevelikih pritiskov na občino ne pričakuje. Kot je mogoče razumeti, bo občina dala pobudo za spremembo namenske rabe le, če bo ta vsebinsko upravičena. Denimo na predlog nosilcev občinskih javnih služb in družbenih dejavnosti, na pobude prebivalcev, gospodarstva ter drugih javnih in zasebnih oseb pa le takrat, ko v njih občina (na primer zaradi novih zaposlitev, ki bi jih prinesla širitev gospodarskih družb na nova zemljišča) prepozna javni interes.

Kljub vsemu se predlagatelj zaveda, da bo rešitve treba še dodelati in izboljšati ter uskladiti z ministrstvom za finance, ker »sploh izravnalni prispevek posega v sedanjo ureditev davka od dobička od spremembe namembnosti zemljišč po zakonu o Zujfu [uravnoteženju javnih financ občin]; dvojnih tovrstnih obdavčitev oziroma dajatev ne sme biti, vsekakor pa bi ta sredstva radi videli kot namenski vir za občine«.

Tveganje za sesutje trga

Ali rešitvi podpira tudi (velik) del strokovne javnosti, zbran v skupini Odgovorno do prostora! (OdP!)? Kot poudarja njen koordinator Tomaž Černe, sta dajatvi le kamenčka v mozaiku, ki jih ni mogoče obravnavati iztrgana iz konteksta. V svojih obsežnih pripombah na prostorsko zakonodajo so se načelno strinjali z zemljiško rento, saj bi gotovo omejila pritiske po širitvi naselij na kmetijske parcele in preprečevala špekulacije z zemljišči ter hkrati zagotovila dodatna finančna sredstva za razvojno načrtovanje. Ko gre za spremembe iz nestavbne v stavbno rabo, bi lahko bila celo višja, pri spremembi podrobnejše rabe na stavbnih zemljiščih pa (stimulativno) nižja, menijo v OdP!.

Kar zadeva prirastkarnino, pa opozarjajo, da je tvegano uvesti instrument s takimi finančnimi učinki brez analiz in projekcij vpliva na trg zemljišč. Če bi prodajalci zemljišč dajatev prenesli na kupca, lahko to trg še bolj sesuje. Proučiti je torej treba njene koristi in škodo ter jo oceniti na ravni države.

OdP! tudi opozarja, da predlagatelj z dajatvama posega v sistem davčne politike, ki je v domeni ministrstva za finance. Predlagajo, da ministrstvi skupaj na konkretnih primerih prikažeta posledice ekstremnih oblik špekulacije izkušnje iz EU in nato poiščeta rešitve. Sicer pa je treba ponuditi več ukrepov, predvsem stimulativnih, ki bodo povečali ponudbo in znižali cene stavbnih zemljišč.

Kaj pa investitorji?

»Načelno ne nasprotujemo prirastkarnini in zemljiški renti. Pravzaprav podobne instrumente že dolgo pogrešamo, saj bi ugodno vplivali na upravljanje zemljišč,« je poudaril nepremičninski strokovnjak Franci Gerbec, član slovenskega nepremičninskega združenja Fiabci. »Ampak – treba bi bilo imeti pravo mero! Udariti s 50-odstotno obdavčitvijo je naravnost nespodobno, deluje prohibicijsko. Tega ni nikjer.«

Gerbec meni, da je prav, da občina zajame del diferencialne ali mestne rente, ki je posledica ukrepov občine oziroma spremembe namenske rabe zemljišča iz kmetijskega v stavbno (pri čemer vrednost lahko zraste tudi za 50- do stokrat). Taka dajatev bi se morala stekati namensko za komunalno infrastrukturo, ne pa v integralni proračun občine.

V evropskih državah, po katerih bi se morali zgledovati, pobere lokalna skupnost od 15 do največ 30 odstotkov. Poleg zmernejše stopnje bi bilo nujno smotrneje opredeliti tudi osnovo, vrednost zemljišča, in sicer glede na njegovo razvrstitev po sistemu razvojnih stopenj. Najbolj sporno se sogovorniku zdi zakonsko določilo, ki za ta namen predlaga Gursovo posplošeno tržno vrednost iz registra nepremičnin. Zaradi velikega obsega napak taka ureditev pravno ne bi zdržala.

Seveda tudi ne sme biti podvajanja davščin (recimo z davkom na dobiček ob prodaji zemljišča). Tako bi bila po Gerbcu prirastkarnina lahko navedena v prostorskem zakonu kot ukrep ali finančni vir, sicer pa bi morali najprej izdelati strokovne podlage in nato poseben zakon, vpet v skladen davčni sistem.