Upravljanje večstanovanjskih stavb: Tisti, ki jim gre iz žepa, hočejo aktivno sodelovati

Ljubljana – Za težave etažnih lastnikov ni visoke in nizke sezone, le čedalje bolj pereče so. In ker se na sistemski ravni ne zgodi nič, so se samoorganizirali. Letos spomladi so ustanovili celo dve združenji podobnih nazivov in ambicij: Združenje etažnih lastnikov Slovenije (ZELS) in Združenje dejavnih etažnih lastnikov (ZDEL). Pobarali smo jih, kaj počno.

Prvo združenje, ZELS, so ustanovili Iko Mayr, Kristina Kulonja in Nataša Kušar, vsakdo od njih dolgoletni aktivni član nadzornega odbora v svoji soseski ali večstanovanjski hiši. »Za transparentno in gospodarno upravljanje etažnih nepremičnin« je njihovo vodilo, zapisano na spletni strani ZELS, povezali pa so se z namenom, da bi si izborili enakopraven položaj sogovornika s pristojnimi institucijami pri urejanju stanovanjske regulative v Sloveniji.

Društvo novači somišljenike, dela volontersko, brez članarine (odtehtajo jo aktivno sodelovanje, sveže ideje in prostovoljni prispevki). »V združenje vabimo aktivne etažne lastnike in podpornike iz vse Slovenije, ki jih druži skupna misel, da je zaradi množice težav pri upravljanju etažne lastnine prišel čas za temeljito spremembo stanovanjske zakonodaje,« pravi Mayr.

Osredotočajo se na deset kritičnih točk, ki so jih identificirali v sistemu upravljanja etažne lastnine. »Vse te točke je treba natančneje ali povsem na novo zakonsko dodelati, predvideti nove rešitve, nosilce in sankcije za vse, ki se ne upoštevajo pravil. Jasno je treba opredeliti pravice, dolžnosti in odgovornosti vseh deležnikov, posebno tudi dolžnosti in odgovornost upravnikov, da ne bo edina možnost nezadovoljnih etažnikov pot na sodišče.«

V ZELS ugotavljajo, da veliko pojmov v sedanji stanovanjski zakonodaji sploh ni omenjenih. Na primer: soseska, stanovanjsko-poslovna soseska, garaža (garažni boks), parkirno mesto, garažna hiša. V praksi si zato številne odločitve pridržijo upravniki. Skupnosti etažnih lastnikov tako ne morejo uveljaviti svojih interesov, stanovanjska inšpekcija pa največkrat zaradi neustreznih pravnih podlag ne more ukrepati. Ko nastanejo nepravilnosti in slabe prakse, so etažni lastniki prepuščeni lastni sposobnosti in iznajdljivosti, ne nazadnje tudi zato, ker je za več kot 15.500 stavb, ki so po slovenski zakonodaji dolžne imeti upravnika, zadolženih le pet stanovanjskih inšpektorjev. »Mi pa bi hoteli, da bi inšpekcija delovala tudi preventivno, da bi svetovala tako etažnikom kot upravnikom,« dodaja Kristina Kulonja.

V združenju bi prenovili sistem imenovanja in odpoklica upravnika, zavzemajo pa se za uvedbo mandata: po izteku treh let bi moral upravnik sam poskrbeti za ponovno verodostojno sklenitev oziroma podaljšanje pogodbe, če bi bili uporabniki nezadovoljni, bi po določenem preprostem protokolu lahko izbrali novega. Na splošno v združenju upravnikov ne delijo na dobr(onamern)e in slab(onamern)e, ampak zahtevajo enakopraven izhodiščni pogajalski položaj za vse deležnike.

Zanimivo je, da ZELS ne podpira znane zamisli o regulaciji dejavnosti in licenciranju upravnikov, ker da to pomeni omejevanje trga, zmanjšanje konkurence in zvišanje cen storitev. Namesto tega podpirajo uvedbo zavarovanja odgovornosti upravnikov. Merilo za izbiro naj po njihovem mnenju ostanejo preverjene reference in dobre prakse. Z zborničnim združenjem upravnikov se še niso sestali, povezali pa so se s strokovnjaki s tega področja, z združenjem lastnikov nepremičnin, problematiko so predstavili večini parlamentarnih strank (v ZELS upajo, da se bodo vse stranke poenotile v prizadevanju za nujne spremembe stanovanjskega zakona pri upravljanju, saj je etažna lastnina ne nazadnje pomembno nacionalno premoženje). Pričakujejo tudi termin za pogovor na resornem ministrstvu, ki pripravlja novelo stanovanjskega zakona.

ZELS dobi konkurenco

Gorazd Marinček, energetik, ekolog, podjetnik, kolumnist, politik (podpredsednik TRS) ..., se v skrbi za pravice etažnih lastnikov ni pridružil ZELS, ampak je poldrugi mesec pozneje ustanovil novo društvo, Združenje dejavnih etažnih lastnikov Slovenije (ZDEL). Tudi ZDEL je etažne lastnike pozval, naj se povežejo v tretji, čim bolj aktiven steber v socialnem dialogu med državo, nepremičninarji (upravniki) in uporabniki storitev.

A Marinčkove ideje o načinu delovanja društva se razlikujejo od delovanja sestrskega združenja: »Večstanovanjske stavbe ali njihovi sklopi naj bi ustanovili društva, saj imajo ta kot pravne osebe v civilni družbi boljše možnosti za uveljavljanje svojih interesov kot nadzorni odbori ali skupnosti stanovalcev. Društvo ima pravne atribute, je bolj reprezentativno, zanj veljajo demokratične procedure, pravno varnost etažnikov bi se povečala. ZDEL pa je zasnovan kot prihodnja zveza društev oziroma njihovo krovno združenje. Zanimanje za naš koncept je, dobili smo okoli deset iniciativ iz vse Slovenije. Še nekaj časa pa bomo društvo, v katero se vključujejo posamezni etažni lastniki, s članarino dva evra na leto.«

Največ manipulacij vidi Marinček v igri malih zneskov. Če se posameznik hoče pritožiti zaradi nepravilnega mesečnega obračuna, so to majhne vsote; sodna taksa bi bila nekajkrat višja. Upravniku pa se taka taktika lahko zelo obrestuje. Združenje bi torej lahko, tako pravi Marinček, po vzoru Zveze potrošnikov Slovenije vlagalo tožbe v imenu svojih članov.

Začeli pa bodo pri spremembah stanovanjskega zakona. ZDEL se zavzema za ustanovitev obvezne zbornice upravnikov, po zgledu odvetniške in zdravniške. Določiti bi bilo treba strokovne kriterije za vstop v panogo in zagotoviti osnovno kvalifikacijo operativnih upravnikov, ki se ukvarjajo s stavbami, z izobraževanjem o zakonodaji, osnovah energetike, gradbeništvu pa tudi o nekonfliktni komunikaciji z uporabniki. »Deregulacija je le izgovor, da uradnikom ni treba nič delati.« Problematičen je tudi inšpekcijski nadzor, ker ni enopomensko definiran. »Zgodbe uporabnikov si podajajo štiri inšpekcije, gradbena, energetska, prostorska, tržna, in vse imajo roke obrnjene od sebe. Uporabnik nima pravnega varstva,« poudarja Marinček.

Je predvideno sodelovanje med združenjema? Sogovornik pravi, da s tem ne bi imel težav, a za zdaj še ni bilo časa. Trenutno ZDEL plete mrežo na terenu, etažnikom pomaga z vzorčnim statutom, da bi se sami lahko organizirali. Krovno združenje bo nato poskrbelo za skupne naloge (tudi za pravne nasvete in zastopanje). Aktualne so energetske prenove stavb, načrtujejo skupino, ki bo pregledovala projekte, da bi dosegli maksimalno učinkovitost.

Mayr je do sodelovanja bolj zadržan. Sorodnega društva ne komentira, pravi le, da je njihovo združenje, ZELS, nestrankarsko. Upoštevaje razlike v načinu delovanja – idealistično zagnanost in entuziazem na eni strani in udobnejšo racionalno pragmatičnost na drugi – sta društvi žal vse prej kot kompatibilni.