Napaka enega notarja pomeni, da gre za napako celotnega notariata

Ko je pred dvaindvajsetimi leti kot javna služba začel delati notariat, sta se mu kmalu zgodili aferi Zbiljski gaj in Orion. Predsednica notarske zbornice je prepričana, da so se notarji in družba iz teh dveh primerov nekaj naučili. Notariat si tudi v evropskem prostoru utrjuje svoj položaj, naša sogovornica upa, da ljudje notarjev ne vidijo več kot brezobzirnih zaslužkarjev, ampak kot tiste, zaradi katerih je pravna varnost večja.

Zakaj je nedavna odločitev luksemburškega sodišča EU v zadevi Piringer pomembna za slovenski in evropski notarski prostor?

V tem primeru je šlo za poskus odvetnikov, da bi oslabili notariat glede na to, kako se razlagajo določbe pogodbe o delovanju EU v zvezi s prostim pretokom opravljanja storitev. V konkretnem primeru je stranka na Češkem podpisala zemljiškoknjižni predlog za nepremičnino, ki leži v Avstriji. Odvetnik, s sedežem v Češki republiki, pa je potrdil pristnost njenega podpisa. Stranka je nato ta predlog vložila v zemljiško knjigo v Avstriji, avstrijsko sodišče pa je vpis, ki ga je stranka predlagala, zavrnilo, saj avstrijsko pravo določa, da mora biti podpis na zemljiškoknjižnem predlogu sodno ali notarsko overjen. Nastalo je vprašanje, ali bi bilo treba potrditev pristnosti podpisa, ki ga je potrdil odvetnik, priznati na podlagi določb prava EU, ki ureja svobodo opravljanja storitev.

In sodišče EU je temu pritrdilo?

Da. Če gre za javni interes, lahko zakonodaja omeji uresničevanje svobode opravljanja storitev odvetnikov. Odločilo je, da v državi, kjer pravni sistem opredeljuje, da mora dogovore med dvema strankama overiti notar, ne zadostuje, če to storitev opravi odvetnik v neki drugi državi, v kateri mu pravni sistem to omogoča.

Kaj to pomeni za slovenske notarje?

Za nas je to pomembno, ker smo izključno notarji pristojni za overjanje podpisov na zemljiškoknjižnih dovolilih za vpis v zemljiško knjigo in vnašamo te predloge v zemljiško knjigo. S tem zagotavljamo dobro delovanje zemljiške knjige in zakonitost ter varnost pri prometu z nepremičninami.

Kaj to pomeni za ljudi? Za njih najbrž ni toliko pomembno, ali to stori sodišče, občina, odvetnik, notar. Za njih je pomembno, kakšna pravna varnost je zagotovljena lastništvu njihovih nepremičnin.

Absolutno. V vseh pogodbah oziroma poslih, ki vsebujejo zemljiškoknjižno dovolilo, mora biti podpis tistega, ki dovoljuje neko spremembo pri nepremičnini, kot je sprememba lastninske pravice ali vpis bremen, overjen. In ko notar dobi listino za overitev podpisa za izvedbo v zemljiški knjigi, jo pregleda in preveri, ali ustreza pogojem za vpis. Pogleda, ali je bila listina predložena finančni upravi, ali je opremljena z žigom, kar pomeni, da je tudi davek ustrezno odmerjen in plačan. Preveri tudi, ali je treba pri listini predložiti še karkoli drugega, kot recimo pri kmetijskih zemljiščih pravnomočno odločbo o odobritvi pravnega posla ali potrdilo o namenski rabi, ki se prilaga pri nepremičninah, razen pri stanovanjih, ki so vpisana v etažni lastnini. Ko to preveri, seveda preverja tudi, ali je oseba, ki daje dovolilo, tista, ki je prava, in z overitvijo podpisa se to osebo povpraša, ali tudi mi dovolilo vložimo v zemljiško knjigo. In praviloma stranke s tem takoj soglašajo.

Se čez nekaj časa ne more izkazati, da je bilo nekaj vendarle narobe? Primer založenih oporok, kjer ima svojo vlogo tudi notarska zbornica, še ni pozabljen.

Težko je primerjati primere založenih oporok z zemljiškoknjižnimi predlogi. Notar mora nemudoma po prejemu listine za izvedbo v zemljiški knjigi podati predlog za vpis. Seveda nastajajo spori ne glede na to, da so pogodbe izvedene v zemljiški knjigi. Nastajajo v zvezi z vsebino listine, s pogodbenimi dogovori. Upala pa bi reči, da ne v zvezi s sklepi o vpisu v zemljiško knjigo.

Ampak s čim?

Gre lahko za kršitev pogodbenih obvez, dogovorov, ki so v pogodbi lahko jasno zapisani ali pa tudi ne. Ali pa za to, kako je plačana kupnina, kaj ali kdaj je morda treba ob izročitvi nepremičnine ali ob nekem drugem dejanju še narediti. Če je listina sestavljena pri notarju kot notarski zapis, potem je bojazen za to, da bi karkoli šlo narobe, bistveno manjša. Notarji smo namreč pri sestavi pogodb zavezani, da s strokovno pravnim svetovanjem ter z objektivnim in neodvisnim pristopom strankam razložimo pomen zavez, ki jih prevzemajo s podpisom listine, in ker mora notar pravilno in jasno formulirati pogodbena določila, redkeje prihaja do sporov med strankami. Pojasnilna dolžnost notarja, ki je temeljno poslanstvo notarja, pa preprečuje, da bi stranke sklenile določeno pogodbo zaradi nepoznavanja bodisi resnične vsebine bodisi posledic, tveganj ali drugih okoliščin pogodbe.

Ampak prav ta pojasnilna dolžnost se je v preteklosti ob aferah Zbiljski gaj in Orion izkazala za spolzek teren. Zagotavljate, da je danes drugače?
Zdaj teče dvaindvajseto leto, kar notariat deluje v Sloveniji. In v teh letih smo doživeli že marsikaj. Najhujše obdobje je bilo v času primera Zbiljski gaj, kasneje se nam je zgodil Orion. Jasno je, da bi službe, ki imajo javno pooblastilo, morale zagotavljati celovito varnost. Ob Zbiljskem gaju smo dokazali, da je notar ravnal pravilno, da pa je šlo za okoliščine, ki so presegale njegove pristojnosti. Največji očitek ob Zbiljskem gaju je namreč bil, da notar ni predvidel stečaja prodajalca stanovanj v Zbiljskem gaju. Toda v normalnem poslovnem svetu bi bil težko notar tisti, ki bi lahko proučil ali opozoril na tako hudo pravno posledico.

Kaj smo se naučili iz primera Orion, ki je hitro sledil primeru Zbiljski gaj?

Pri Orionu je šlo za posojila. Sodbe so pokazale, da ni šlo za strokovne napake notarja. Listine, ki so bile v tistem primeru predložene notarju, so sestavili odvetniki, ljudje, ki so najemali posojila, so bili, lahko rečem, da celo na agresiven način, zavedeni. Ampak upam, da smo se iz tega primera vsi kaj naučili. Ne samo notarji, temveč celotna družba. Da afera Orion ni bila zaradi ravnanj notarjev, ampak zaradi pomanjkljive zakonodaje, so dokazale ne le sodbe, izdane v teh primerih, temveč tudi številne spremembe potrošniške zakonodaje. Kreditodajalcev, ki so v preteklosti mnoge ljudi spravili v izjemno težke razmere, danes, mislim, ni več.

Sonja Kralj, predsednica Notarske zbornice Slovenije. Foto: Jože Suhadolnik/Delo

Z veliko mero odgovornosti lahko rečemo, da se je pravna varnost tudi zaradi uvedbe notariata povečala. Naša naloga namreč je, da sestavljamo notarske listine, ki so javne listine. To pomeni, da mora dati notarska listina pogodbenim partnerjem zavarovanje, da bo izvršljiva, da bo lahko pretočna tudi v mednarodnem pravnem prometu, da zagotavlja varnost tako pri izvedbi posla kot mogoče kasneje pri izvršbi zaradi kakih neizvršitev pogodbenih zavez.

To lahko zveš tudi pri odvetniku ali kje drugje. Zakaj bi torej šel do notarja?

Največ prednosti strankam prinaša neposredno izvršljivi notarski zapis pogodbe, ki omogoča, da v primeru neizpolnitve obveznosti, za katero je bila dogovorjena neposredna izvršljivost, preskočijo pravdni postopek in lahko upnik zahteva realizacijo dogovorjenih obveznosti neposredno v izvršilnem postopku. Lahko gre na primer za plačilo kupnine ali izročitev nepremičnine v posest. In prav ta možnost, da notar ljudem sestavi listino, ki ima naravo neposredno izvršljive listine, je prednost notarja. Torej, neposredno izvršljiv notarski zapis nedvomno pomembno prispeva k pravni varnosti in upravičuje obstoj notariata.

Kaj je torej pravna varnost?

Pravno varnost razumem kot zagotavljanje enakopravnosti in nepristranskosti obravnavanja pravnih subjektov in ustvarjanje pogojev, da so pravne posledice predvidljive. Prav tako pa mora biti izvrševanje pravic posameznikov na civilnem področju dostopno vsem državljanom, ne glede na kraj bivanja. Prepričana sem, da sta notarska funkcija in notarska storitev idealni prostor za urejanje vseh nepravdnih premoženjskih zadev pravnih in fizičnih oseb. Ker nam je podeljeno javno pooblastilo, nas nadzira država in tako imajo naši uporabniki zagotovilo javnega nadzora in nepristranskosti, zaradi tega, ker izvajamo storitve, ki niso niti pravdne niti zakonsko obvezne, pa razbremenjujemo druge dele pravosodnega sistema. Notarska listina je tista, ki zagotavlja pravno varnost.

Takšna listina ima tudi dokazno moč. Ampak v praksi so težave.

To, kar je v listini napisano, se šteje kot dokaz in v postopkih ni treba dokazovati nekega dejanskega stanja, ki je v javni listini zapisano in potrjeno. To je razlika od drugih pogodb, na katerih je overjen samo podpis, ki ni v notarskem zapisu. Toda dejansko opažamo, da ima neposredno izvršljiva notarska listina še premalo teže v praksi.

Kako to rešiti?

Predlagali smo dopolnitve zakona o notariatu glede neposredno izvršljive listine. Je pač tako, da takrat, ko ljudje sklepajo določen posel, so bolj ali manj vsi dobronamerni, ko gre kaj narobe, denimo tudi čez nekaj let, pa vsak razmišlja, kje je še kaj, kar bi lahko izkoristil. Da bi bila stopnja pravne varnosti večja, predlagamo rešitve, po katerih bi notarski listini v postopkih dali še višjo dokazno vrednost.

Prizadevanja notarske zbornice so usmerjena tudi v to, da bi dobili pristojnosti glede nespornih dediščin, sporazumnih razvez zakonskih zvez, sporazumne delitve skupnega premoženja. Ljudem je najbrž vseeno, na katerem naslovu se morajo oglasiti, da uredijo nekaj, za kar so se dogovorili. Zakaj bi se morali oglasiti pri notarju?

V enaindvajsetih državah EU notarji vodijo nesporne zapuščinske postopke. Zakaj bi za to morali hoditi na sodišče, če dediči že po zakonu dobijo to, kar jim pripada, oziroma če je napisana oporoka? Zakaj se dediči ob zapuščinskem postopku pri notarju ne bi mogli dogovoriti tudi o razdružitvi, zamenjavi premoženja? Seveda bo sodišče odločalo tedaj, ko pride med njimi do spora, da ga razreši, kar je tudi funkcija sodišča. Notarji bi pripomogli, da do sporov sploh ne pride, država pa bi tudi prihranila, saj bi stroške pred notarji nosili tisti, ki so stranke v postopku dedovanja in ki imajo interes, da dedujejo.

Zdaj je tako, da tudi tisti, ki nikoli ne bodo dediči, prek davščin vzdržujejo zapuščinske postopke na sodiščih. In notarji se pri tem zavedamo, da mora biti prenos premoženja iz zapuščine takšen, da bodo ljudje za enako ali celo boljšo storitev ureditve zapuščine plačali bistveno manj kot zdaj, ko plačujejo sodišču sodno takso, pri tem pa ne morejo v celoti takoj urediti vseh premoženjskih razmerij, saj se zdaj v zapuščinskem postopku dedičem dodelijo le zakoniti ali oporočni idealni deleži. Vse drugo pa morajo urejati kasneje, kar jim podaljša čas, ki ga porabijo do končne ureditve zapuščine.

Ministra s tem še niste prepričali, mogoče bo zdaj ob migracijskih tokovih drugače.

Da veliko ljudi ne živi v svoji domovini, da imamo nepremičnine v različnih državah, da se sklepajo različne partnerske zveze med različnimi narodnostmi, različno spolno usmerjenimi, so dejstva, ki jih moramo tudi pri nas upoštevati. Po evropskih uredbah stalno bivališče namreč ni več okoliščina, kot jo razumemo mi. Določa se običajno bivališče kot navezna okoliščina, po njem se določa pristojnost prava. Očitno je, da postajajo odgovornosti in tveganja posameznikov v tem smislu tudi glede urejanja premoženjskih zadev vedno večji.

Prepričana sem, da je to proces, ki ga ni mogoče ustaviti. In nesmiselno je vztrajati pri dosedanjih rešitvah, ki na področjih, kjer ljudje svobodno odločajo o svojem premoženju, še vedno obremenjujejo institucije, katerih poslanstvo je reševanje sporov. Ob tem pa je vprašanje pravne varnosti treba gledati v okviru skupnega evropskega prostora in upoštevati rešitve, ki so drugod preizkušene. Verjamem, da mora imeti vse to minister pred očmi v teh dneh, ko odloča o prenosu nespornih zapuščinskih zadev na notarje.

V notarski zbornici ste sami spisali nov zakon o notariatu. Pravosodno ministrstvo ga je preučilo. Kje se še razhajate?

Naš ključni predlog je bil nova ureditev nespornih zapuščinskih postopkov. Nove rešitve pa smo med drugim predlagali tudi v zvezi z imenovanjem notarjev, številom notarskih mest, notarskim izpitom, disciplinsko odgovornostjo notarjev, prenehanjem opravljanja notarske dejavnosti in vzpostavitvijo registra sporazumov o odpovedi neuvedenemu dedovanju. Predlagali smo tudi celovito urejanje dostopa notarjev do javnih zbirk podatkov ter njihovo neposredno pridobivanje, obdelavo in povezovanje. Da ljudem ne bi bilo treba hoditi od vrat do vrat.

Prepričana sem namreč, da če gre določena listina, potrdilo ali odločba enkrat v sistem, mora biti dosegljiva vsem, ki imajo pooblastilo za to. Glede na to, da pokrivamo področje pravnih poslov tako glede registra gospodarskih družb in zemljiške knjige – seveda ne govorim o primerih, ko za stranke opravljamo druge storitve –, je verjetno zdaj čas, da omogočimo neposredne prehode javnih listin. Pri pripravi predloga smo se zavedali, da smo in moramo biti pri izvajanju javnih pooblastil, ki nam jih daje zakon, vseskozi pod budnim očesom javnosti in naše delo pod neposrednim nadzorom.

Mreža notarjev je bila pred časom izrazito politično vprašanje. O notarjih se je govorilo kot o cehu neodgovornih zaslužkarjev. Ste se tega bremena otresli?

V Sloveniji deluje enaindevetdeset notarjev in upam, da nas ljudje vidijo drugače kot v preteklosti. Prepričani smo tudi, seveda je to naše videnje, da cene notarskih storitev niso previsoke glede na to, kaj lahko ljudje od nas dobijo. Notariat je javna služba, ki jo opravljajo notarji kot svoboden poklic, kar pomeni, da se v celoti financirajo sami. Glede na to mora biti ta služba ustrezno urejena, zlasti s kvaliteto in ustreznim številom notarjev, potrebujemo notarske pisarne, ki bodo sposobne odgovoriti na vse zahteve pravne varnosti v sodobni družbi, pri čemer pa je treba upoštevati dejstvo, da mora notar sam, brez finančne pomoči države, zagotoviti vse pogoje za poslovanje notarske pisarne.

Minister Goran Klemenčič je kritičen opazovalec dogajanj v različnih cehih. Dejal naj bi, da je v vseh cehih premalo samokritike, samonadzora, premalo zavedanja odgovornosti. So tudi notarji njegova tarča?

(Smeh.) Normalno je, da minister tako razmišlja.

Pa ima prav?

Verjetno imamo včasih različne poglede in trudimo se, da se naši pogledi srečujejo. Vedno govorim o tem, da moramo opravljati samonadzor, da sploh vidimo, kje grešimo in kako bomo napake odpravili. Vsaka notarska pisarna je v pravnem in materialnem smislu poslovni subjekt zase. Ampak vsaka napaka enega notarja pomeni, da gre za napako celotnega notariata.

Kako se tega lotevate?

V odpravljanje napak res vlagamo veliko energije. Napake so različne, ko jih ugotovimo, presojamo, kako se nanje odzvati. Ali notarja na napako samo opozoriti ali mu izreči strožjo sankcijo, ali gre za tako napako, da ta terja uvedbo disciplinskega postopka? Problem, ki ga vidim, je, da so disciplinski postopki nekoč potekali po pravilih kazenskega postopka, zdaj pravdnega. To pomeni, da je predlagatelj disciplinskega postopka predsednik notarske zbornice, ki pa se lahko ob tem znajde v nekakšnem konfliktu interesov glede razmerja do svojih kolegov. Ampak ne glede na to napake, povezane s kršitvami tarife, sestavo notarskih listin in odnosom do strank, resno obravnavamo in sprožamo ustrezne postopke.

Koliko notarjev je moralo zapustiti notarske vrste zaradi hudih kršitev?

Za zdaj notar Tomislav Ajdič, ki je bil razrešen zaradi sodbe sodišča v kazenski zadevi. Kasneje je bila sodba razveljavljena. Sicer pa je konec preteklega leta eden od ljubljanskih notarjev vrnil licenco zaradi premajhnega obsega dela. V primeru Orion smo sprožili disciplinski postopek, vendar je kolega Boris Lepša sam zapustil notarske vrste.

Kaj torej sporočiti ljudem: kdaj izbrati notarja, kdaj odvetnika? Včasih se med vami iskri, kajne?

Odvetnika potrebujemo v primeru sporov in takrat, ko želimo, da se ta konča v naše dobro. Če pa vstopamo v pravna razmerja z drugimi in skupno iščemo rešitve, je pravi naslov notar. Zaradi javnega pooblastila, ki ga ima, zaradi možnosti sestave notarske javne listine, ki je neposredno izvršljiva in ima dokazno moč. Notar nima nobenega interesa, da bi dajal prednost eni ali drugi strani. Zaradi tega je po naravi stvari nepristranski, od strank tudi ne sme biti materialno odvisen. Notar je tisti, ki je z javnim pooblastilom vez med državo in posameznikom, ki nadzoruje izvajanje tega pooblastila in omogoča, da se zasebniki svobodno pogovarjajo o svojih problemih, poslih, iščejo rešitve.

Zato tukaj ne vidim neke tekme z odvetniki, čeprav glede na njihov materialni položaj ali njihovo število včasih pride do izmenjave razmišljanj, kdo komu jemlje posel. Ampak mislim, da po nepotrebnem, ker smo v obeh profesijah usposobljeni, da pomagamo ljudem. In pomembno je, da se tako odvetniki kot notarji zavedamo svojega poslanstva in nespornega dejstva, da oboji nedvomno opravljamo pomembno funkcijo v varovanju pravne varnosti in pravne države.