Davek na nepremičnine bo izračunan na podlagi 50 milijonov podatkov

Lastniki nepremičnin v Sloveniji bi morali po prvotnem načrtu v naslednjih sedmih dneh prejeti informativni izračun geodetske uprave, koliko davka na nepremičnine bodo morali plačati. A je geodetom zmanjkalo časa. Obvestila, kjer bodo tudi podatki o nepremičninah, na podlagi katerih bodo narejeni izračuni, bodo pripravljena do sredine februarja.

Verjetno le malo kdo verjame – vključno z zaposlenimi na geodetski upravi (Gursu) –, da obvestila, ki jih bodo okrog 15. februarja prejeli lastniki nepremičnin, ne bodo dvignila na noge dobršnega dela slovenske javnosti. Gurs vseslovenski projekt, povezan z nepremičninami, vodi že tretjič v zadnjih osmih letih, ob vsakem novem pa je še en razlog več za hudo kri.

Leta 2006 je na teren poslal popisovalce nepremičnin, za katere v javnosti velja, da dela niso opravili najbolj kakovostno; leta 2010 je tudi ob pomoči podatkov iz popisa pripisal posplošeno tržno vrednost vsem nepremičninam v Sloveniji. Lastnikom je poslal informativna obvestila, na katerih so bile poleg ocenjene vrednosti pripisane tudi lastnosti nepremičnin. Lastniki so imeli pripombe tako na podatke kot tudi na vrednotenje.

Zdaj bo Gurs tem podatkom dodal še izračun davka na nepremičnine. Celotno informacijo bo sredi februarja poslal 1,2 milijona lastnikom nepremičnin v državi. Ti bodo imeli do začetka aprila možnost, da popravijo morebitne napake o lastnostih nepremičnin, na nič drugega ne bodo mogli dati pripombe. Potem pa bo Gurs dokončno izračunal davek na nepremičnine, položnice pa bo lastnikom poslala davčna uprava.

Gospod Seliškar, če vas vprašam, kako ste kaj v zadnjih tednih, mi najbrž ne boste odgovorili, da ste v redu. Ali se motim?

Odlično sem. Veste, če ima človek veliko dela, je samo zabavno. Ni tako? Sicer pa ne veš, kaj bi počel. Vsi največ naredimo takrat, ko smo malo pod pritiskom. Dobro spim, zaradi tega se res ne pustim motiti.

Pred nekaj dnevi ste javnost obvestili, kar smo vsi pričakovali: lastniki bodo dobili obvestila s podatki o nepremičninah ter informativnim izračunom davka s 14-dnevno zamudo, torej 15. februarja. Delate prepočasi ali vlada od zaposlenih na geodetski upravi zahteva preveč?

To, da bi delali počasi, zanikam, ker vsi delamo prek mere. Poskušamo narediti, kolikor se da, ampak že ob sprejemanju zakona o davku na nepremičnine smo opozarjali, da bi nam rok ob koncu januarja teoretično uspelo uloviti le, če predpis ne bi predvideval nobenih posebnosti in oprostitev. A zdaj jih predvideva. V zakonu je to videti precej enostavno, ampak izdelava programske opreme in obdelava podatkov sta zapleteni. Teoretično bi našo obveznost lahko opravili tako, da bi na obvestila, ki smo jih pripravili že leta 2010, dodali nekaj podatkov in jih poslali lastnikom, a po sprejetju zakona je postalo med drugim pomembno, ali je stanovanje rezidenčno ali ne. Tega se iz tistih obvestil ne da razbrati.

Ste s temi 14 dnevi pridobili dovolj časa za vse, kar morate storiti do izdaje informativnih izračunov davka na nepremičnine?

Načrtovali smo vse aktivnosti, ki jih moramo izpeljati, in prišli do tega datuma. Vse skupaj se nam je zavleklo, ker smo morali po sprejetem zakonu o davku na nepremičnine spremeniti metodologijo, potem so morali še informatiki povedati, koliko časa bodo potrebovali za izdelavo nove programske opreme. V register nepremičnin je bilo treba na novo evidentirati nekatere podatke. Pa še nekaj moram opozoriti: če bi hoteli zadevo zelo resno narediti, bi za kontrolo programske opreme porabili bistveno več časa, kot ga imamo. V normalnih razmerah bi najbrž za to porabili nekaj tednov, verjetno celo mesec dni. Tako bi bili stoodstotni, da je pripravljena. Zdaj bomo to naredili v nekaj dneh, potem pa bomo vključili vse naše uslužbence, da bodo na svojih nepremičninah preverili, ali so ti izračuni pravi. Torej: ne izključujemo možnosti kakšnih napak.

Pa je ob vsem tem, kar zdaj pravite, res smiselno pošiljati informativna obvestila? Sploh ker boste poleg tega zajeli podatke, ki so bili v evidencah 10. januarja, torej ne bodo vključevali morebitnih popravkov po tem datumu. Se vam ne zdi, da bo zaradi tega še dodatna vroča kri, lastniki bodo tudi zmedeni?

Podatki že zdaj niso slabi in se bistveno ne bodo več spreminjali. Zdaj smo dobili informacije o namenski rabi od vseh občin, z izjemo osmih. Ne vemo pa, ali bodo poslali še kakšne podatke o zemljiščih za gradnjo stavb. Na tem področju ne pričakujemo posebnih sprememb. Podatki v registru nepremičnin so se z našimi večkratnimi aktivnostmi izboljšali in prepričan sem, da prav velikih problemov nimamo več. Nekaj več sprememb podatkov bo pri poslovnih nepremičninah, a prav zato je smiselno, da lastniki dobijo podatke o svojih nepremičninah in tudi informativno izračunan davek. Da bodo lahko popravili podatke, če bo treba.

Pravite, da podatki v registru nepremičnin niso slabi, hkrati pa pričakujete, da bo od 300.000 do 600.000 lastnikov podalo pripombe po prejetju obvestila. To pomeni četrtino do polovico vseh lastnikov.

Toliko pričakujemo, da se jih bo oglasilo pri nas. Že danes polovica lastnikov pride bolj preverjat pravilnost podatkov. Informativni izračuni, ki jih bodo dobili, ne bodo enostavni za branje in najbrž bodo ljudje potrebovali tudi pojasnila. Po izkušnjah, ki jih imamo iz obveščanja v letu 2010, pričakujemo, da se bodo prihajali prepričat, ali je vse v redu.

Se lastniki že zdaj lahko vpišejo v čakalno vrsto za obisk pri vas, potem ko bodo prejeli obvestilo?

Naročanje je samo eno, prejem informativnega izračuna ni časovni mejnik. Ne glede na to, kdaj bodo ti izračuni, se lahko lastniki naročijo že danes. Z zahtevami za urejanje podatkov je zasuta Ljubljana, drugod velikega navala ni. Lastnik lahko podatke ureja v kateri koli geodetski pisarni, ne glede na to, kje nepremičnina leži.

Pred kakšnim letom ste rekli, da bo evidenca potrebovala kakšni dve leti od prve »resne« uporabe, da bodo podatki v njej kakovostni.

V evidenci smo imeli 80 milijonov podatkov, zdaj smo jih še dodali, tako da upravljamo 90 ali 100 milijonov podatkov. Za bazo je treba skrbeti, da je ažurna. Dokler podatkov ne uporabite, se pravi, dokler lastnik ali davčni zavezanec teh podatkov zares ne pregleda, nikoli niste prepričani, ali so pravi. Z uporabo bodo podatki postali res kakovostni; pa to še ne ob prvi obdavčitvi, ampak ob drugi ali tretji. Take izkušnje imamo pri uvajanju matičnih številk za katastrski dohodek. Pri nas so evidence uporabljene tako, da človek dobi položnico.

Torej boste od 80 do 100 milijonov podatkov uporabili za izračun davka?

Ne. Toliko podatkov o nepremičninah imamo v registru nepremičnin. Za izračun jih bomo po grobi oceni uporabili polovico.

Govorili ste že o dodatnih obveznostih, ki jih morate zdaj izvajati in zaradi česar bodo lastniki informativne izračune dobili z zamudo. Med drugim ste namesto države iskali upravljavce njenega premoženja? Oni so namreč zavezanci za plačilo davka; če jih ne bi identificirali, bi davek morala plačati država.

Ne gre za to, da je država izvzeta iz obdavčitve, ampak za to, da je zavezanec za plačilo davka upravljavec državne nepremičnine. In ti upravljavci niso bili določeni za vse nepremičnine. Se pravi, imeli smo vrsto nepremičnin, za katere sploh ni bilo jasno, kdo jih upravlja. To smo zdaj uredili in tako določili, kateri državni organ bo plačal davek za katero nepremičnino. Tako da državi ne dajemo potuhe, kot je pisalo v medijih, ampak nasprotno. S tem, ko smo upravljavce določili, so izenačeni z zasebnimi lastniki.

A ste jih vi morali poiskati, niso se sami javili.

Niso se, ker niso imeli interesa. A to je bilo treba enkrat narediti. To bi sicer najbrž moral opraviti organ, ki se ukvarja z upravljanjem državnih nepremičnin, to je ministrstvo za pravosodje, pa ni, ker ni bilo nuje. Mislim pa, da bo to na koncu zelo pozitivno. No, najprej bo negativno za proračune teh uporabnikov, ker bodo morali dobršen del proračunskih sredstev nameniti temu davku. Ampak bodo pa vsi resno razmislili, kaj naj naredijo s temi nepremičninami. Država ima namreč celo vrsto nepremičnin, ki jih nihče ne uporablja. So mrtev kapital – in te nepremičnine bi bilo edino smiselno prodati. Mislim, da je tega ogromno, in zaradi davka jih bodo začeli prodajati.

Prej ste že omenili obveznosti, ki jih morate izpeljati, preden izdate informativne izračune. Ste lahko še bolj natančni?

Zakon o davku na nepremičnine prinaša kup izjem z manjšimi davčnimi stopnjami ali pa oprostitev plačila davka. Teh podatkov seveda še nismo imeli v registru nepremičnin. Eno je na primer rezidenčnost stanovanj. Zakon je določil, da se ta upošteva, če lastnik prebiva v svojem stanovanju, ampak da to dokaže, mora biti tam prijavljen. In tako so lastniki začeli urejati številke stanovanj s pomočjo upravnikov. S tem smo imeli nekaj dela. Drugo pa je bilo vprašanje, ali je stanovanje v najemu. Vsi lastniki, ki stanovanja oddajajo, so morali to prijaviti pri nas. Prijav je bilo ogromno in predvsem fizične osebe so to storile na papirnatih obrazcih. Mi smo jih morali vnesti v evidenco trga nepremičnin in jih povezati še z registrom nepremičnin. Pravočasno ne bomo mogli urediti podatkov v primerih nepopolnih obrazcev. Tako to ne bo prikazano v informativnem izračunu. Te vloge bo treba dopolniti.

Torej ste še vedno zasuti z gorami papirja.

Samo pri evidentiranju najemnih razmerij. Sicer pa smo zaposleni z lastniki, ki hodijo k nam preverjat podatke. Med dodatne obveznosti bolj štejemo izdelavo programske opreme, poleg tega se ukvarjamo še s podatki z ministrstva za kulturo o kulturnih spomenikih, ki jih je ravno tako treba vnesti ali jih prenesti v register nepremičnin ter izdelati programsko opremo, ki bo upoštevala tudi te nepremičnine. Potem so tu še podatki o javnem dobrem in služnosti, kar oboje izhaja iz zemljiške knjige. Iskati smo morali rešitev za neevidentirano javno dobro pod cestami in železnicami. S pomočjo katastra gospodarske javne infrastrukture smo naredili prvi približek, v kakšni širini te ceste potekajo. Če po neki parceli teče cesta, ki ni bila odmerjena in ni bilo spremenjeno lastništvo, smo to cesto evidentirali, tako da uradnemu lastniku zanjo ne bo treba plačati davka.

Res ničesar od tega, kar ste zdaj našteli, niste mogli opraviti prej? V mislih imam na primer ureditev evidence zemljišč za gradnjo stavb, v kateri je (bilo) veliko nerealnih podatkov. Podatke sicer pošiljajo občine, ampak vendarle, lastniki oziroma upravljavci evidence ste vi in zato ste tudi odgovorni za kakovost podatkov v njej.

Že po predpisih, ki so veljali pred zakonom o davku na nepremičnine, bi nam nekateri lahko posredovali podatke, k temu smo jih tudi pozivali. Tako bi lastniki lahko že zdavnaj uredili podatke in občine bi nam lahko posredovale vse informacije o namenski rabi zemljišč. Ampak žal smo vsi krvavi pod kožo, in dokler ni nujno, tega ne naredimo. Država je do lastnikov nepremičnin prišla najprej s popisom, drugič so pravilnost podatkov v naših evidencah lastniki lahko preverjali, ko smo jim poslali obvestila o poskusno izračunanih vrednostih. Tisti, ki je odreagiral, je pač odreagiral. Občasno smo vse pozivali, naj uredijo podatke; ko se je začelo pripravljati zakon o davku na nepremičnine, smo jih znova opozorili na to.

Gurs kot nosilec evidence nima moči, da bi lahko prisilil lastnike, da uredijo podatke?

Ne. Tudi mislim, da to ni prav plodno. V zakonu o evidentiranju nepremičnin niso bile predvidene kakšne hude kazni. V nekaterih primerih so kazni sicer bile izrečene, ampak to je edini način prisile, ki pa vsaj po moji oceni ni prijazna. Ko bo znova začel delovati trg z nepremičninami, bodo ljudje spet kupovali, prodajali, dajali hipoteke na svoje nepremičnine in takrat bodo zainteresirani, da imajo pravilne podatke in tudi pravilno vrednoteno nepremičnino, ker sicer ne bodo mogli najeti posojila v znesku, kot si ga bodo želeli.

Kako boste kot lastnik oz. upravljavec registra nepremičnin zagotovili, da bodo podatki o lastnikih in njihovem solastniškem deležu točni? Člen zakona o davku na nepremičnine namreč pravi, da se bodo v primeru, ko vsota solastniških deležev ne bo enaka sto odstotkov, ti prilagodili. Verjetno se strinjate, da to ni dopustno.

Večina teh deležev, ki jih povzemamo iz zemljiške knjige, je pravilna. Odkar je vzpostavljena elektronska zemljiška knjiga, tam sami pazijo, da so ti deleži pravilni, prej pa se je res marsikdaj zgodilo, da niso bili. V teh primerih moramo deleže izračunati tako, da davek porazdelimo med vse solastnike – to bo vidno na obvestilu. Če bodo menili, da ti deleži niso pravi, nam bodo to sporočili.

In kako jih boste lahko popravili, če se ne ve, kdo je eden od solastnikov?

Trdim, da je takšnih primerov še zelo malo. Če pa nekdo nepremičnino uporablja, je v tem času vendarle poskrbel, da je vpisan v naše evidence. Tudi če bi se zgodilo, da sta recimo vpisana dva solastnika, tretji pa ne, bodite prepričani, da bosta vpisana dva sporočila, kdo je tretji solastnik, saj bosta sicer morala plačati davek namesto njega.

Zdi se, da vsedržavne projekte izvajate samo še na geodetski upravi, pri tem pa posegate na čedalje več področij. Višina davka na nepremičnine je odvisna samo od vaših podatkov, še izračun boste pripravili vi, tudi pojasnila lahko lastniki dobijo pri vas.

Nekaj podatkov bomo pripravili pri nas in tudi povezali jih bomo. Davčna uprava bo na podlagi teh podatkov vse izračune ponovila. Torej, imeli bomo dvojno kontrolo, saj je še vedno možnost, da pride do kakšne napake. Zakaj vedno več podatkov zbiramo mi in jih urejamo? Ker smo pristojni za to in tudi organizirani tako, da evidentiramo vse podatke o vseh nepremičninah. Dejstvo je, da tudi zemljiški kataster ni nastal zaradi lastniških odnosov, ampak izključno zaradi davka. Davčna funkcija je vedno tesno povezana z nepremičninskimi evidencami. Ni pa to najbolj prijazna funkcija. Kdaj bi si želeli, da bi delali kaj takega, da bi ljudje rekli: Fino, da to delate.

Imate pa dostop tudi do osebnih podatkov lastnikov.

Da, do vseh tistih, do katerih imamo pravico po zakonu. Na začetku, ko nam je programska oprema omogočila, da je bil dostop bolj enostaven, smo imeli celo nekaj problemov. To je bil sicer bolj neškodljiv vpogled v podatke, v katere ne bi smeli kar tako vpogledati. Naše uslužbenke je zanimalo ali pa so šle celo stavit, kdaj je rojena Helena Blagne. Uslužbenke so bile kaznovane za nekaj deset evrov, ampak to je bila dobra šola. Danes trdim, da vsi naši uslužbenci podatke skrbno gledajo in jih ne zlorabljajo. Bi pa lahko videli marsikaj zanimivega. Ko enkrat delaš s toliko podatki, nanje gledaš samo z vidika svojih pristojnosti.

Prej ste omenili napake, ki se bodo lahko pojavile v obvestilih, ker imate premalo časa za testiranje. Te napake bodo lahko v informativnem izračunu ali se lahko pojavijo tudi potem, ko bo šlo zares?

Samo v informativnem izračunu. Potem bo dvojna kontrola z davčno upravo.

Pa je vaša programska oprema kompatibilna z davčno?

Sistemi so različni, a je vseeno, s kakšnim orodjem delaš, matematika je povsod ista, rezultat mora biti enak. Primerjali bomo končne rezultate. Bo pa večina napak, ki se nam bodo verjetno prikazale v informativnih izračunih, posledica zelo zapletenih izračunov. V primeru nekaterih nepremičnin se bodo oprostitve in izjeme lahko kar nalagale, še dosti huje bo, če bo na vse treba računati še solastniške deleže. V enostavnih primerih – ocenjujem, da jih je devetdeset odstotkov ali več – težav ne bo. Bodo pa lahko tam, kjer se bo pojavilo zelo mešano ali različno lastništvo, na primer kakšne pašne skupnosti v kombinaciji z državno lastnino, čez zemljišča je po možnosti speljana še cesta. Kakšnih primerov si zdaj sploh ne znamo zamisliti. Šele zdaj, ko delamo, ko testiramo opremo, ugotavljamo, kakšne možnosti vse so.

Ko sva pred enim letom sedela tule, ste bili v odhajanju, vlada je takrat že našla vašega naslednika, a ste potem ostali. Zdaj zamenjavo spet iščejo. Kako dolgo še ostajate? Vas bodo odnesla februarska obvestila?

Jaz sem vedno v odhajanju (smeh). Že ko sem bil zadnjič imenovan za direktorja, sem se odločil, da je to moj zadnji mandat. Zame je bila lanska zamenjava malo neprijetna, ker je bila politična. Po pooblastilu sem nato opravljal delo do istega obdobja, kot če bi mandat speljal do konca. Zdaj je bil razpis narejen in pričakujem, da bo v naslednjem mesecu ali najpozneje do marca tukaj sedel nov direktor.

Se pravi, informativne izračune boste poslali lastnikom in potem – se boste upokojili?

Ne grem v pokoj, ostajam še pet let. Predvsem bom v tem času lahko delal tiste stvari, ki me najbolj veselijo. Se pravi, bolj strokovne, ne bo se mi več treba ukvarjati z zagotavljanjem denarja, s kratkimi roki, s problemi z uslužbenci. Mislim, da me tu čaka še pet čisto prijetnih in prijaznih let.