Tiskane izdaje
Pravico do zasebne lastnine kot eno temeljnih človekovih pravic zagotavlja 33. člen Ustave Republike Slovenije – URS. Vendar ta ustavna pravica, ki zagotavlja posamezniku svobodo na premoženjskem področju, ni absolutna. Tako prvi odstavek 67. člena URS določa, da zakon določa način pridobivanja in uživanja lastnine tako, da je zagotovljena njena gospodarska, socialna in ekološka funkcija.
Zaradi zagotavljanja gospodarske, ekološke in socialne funkcije lastnine na kmetijskih zemljiščih, gozdovih in kmetijah je zakonodajalec promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami omejil, zato je mogoč samo v skladu s pravili in pod pogoji, ki jih določa Zakon o kmetijskih zemljiščih - ZKZ (sodba X Ips 223/2013 z dne 3. 6. 2015). Tako med drugim tudi pri prodaji kmetijskih zemljišč lastniki niso povsem svobodni, saj jih ZKZ omejuje pri izbiri pogodbenega partnerja in v samem postopku prodaje.
Se pa lahko lastniki svobodno odločijo o tem, ali in kdaj ter pod kakšnimi pogoji (torej tudi za kakšno ceno) bodo prodali nepremičnino (sklep II Ips 103/2016 z dne 15. 9. 2016).
Objava ponudbe o prodaji
Pri prodaji kmetijskega zemljišča veliko vlogo odigra upravna enota, saj mora prodajalec ponudbo predložiti upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče leži. Upravna enota pa mora ponudbo nemudoma objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem portalu e-uprave.
Sprejem ponudbe za nakup
Zainteresirani kupec mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti, pri tem pa je treba opozoriti, da je rok za sprejem ponudbe 30 dni od dneva, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski upravne enote. Po preteku tega roka upravna enota obvesti vse sprejemnike ponudbe in prodajalca priporočeno s povratnico o tem, kdo je sprejel ponudbo.
Predkupni upravičenci
Institut predkupne pravice je namenjen usmerjanju prometa s kmetijskimi zemljišči tako, da ostanejo v primarni pridelovalni funkciji v obsegu, ki je potreben za zagotovitev prehranske varnosti prebivalcev Slovenije. Tak cilj je ne le ustavno dopusten, ampak tudi zaželen (sodba II Ips 369/2010 z dne 15. 12. 2011).
Kupci s prednostno pravico po vrstnem redu so: 1. solastnik; 2. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj (kmet mejaš); 3. zakupnik zemljišča, ki je naprodaj; 4. drug kmet; 5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti; 6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo.
Iz drugega odstavka 23. člena ZKZ pa izhaja, da se, ob enakih pogojih, med kmeti, uvrščenimi na isto mesto, pravica do nakupa določi po naslednjem vrstnem redu: 1. kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost; 2. kmet, ki zemljišče sam obdeluje; 3. kmet, ki ga določi prodajalec, razen če gre za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ki je stvarno premoženje države in mora prodajalec določiti kmeta na podlagi metode javne dražbe.
Ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča ponudnika v razmerju do predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ zavezuje in vezanosti nanjo na podlagi prvega odstavka 25. člena Obligacijskega zakonika (OZ) ne more izključiti. S prejemom izjave o sprejemu ponudbe je prodajna pogodba sklenjena pod odložnim pogojem odobritve upravne enote.
Če pa nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice, lahko prodajalec proda kmetijsko zemljišče vsakomur, ki je sprejel ponudbo pravočasno in na način, predpisan z ZKZ, če sklenjeno pogodbo odobri upravna enota.
Je pa prodajalec na neki način svoboden pri izbiri kupca, tudi če si konkurirata na prvem mestu prednostnega vrstnega reda dva ali več solastnikov. Namreč iz določbe 23. člena ZKZ izrecno ne izhaja, po katerem pravilu je treba reševati takšne primere, to pa pomeni, da je prodajalec pri izbiri kupca v tem primeru prost po analogiji z določbo četrtega odstavka 23. člena ZKZ, ki prodajalcu prepušča izbiro, ko si je več sprejemnikov ponudbe enakih v tem, da nihče ne uveljavlja predkupne pravice (sodba I U 440/2009 z dne 1. 6. 2010).
Sklenitev prodajne pogodbe in odobritev pravnega posla z odločbo
Kupec mora po sklenitvi prodajne pogodbe podati na pristojno upravno enoto vlogo za odobritev pravnega posla, ki odobri ali zavrne odobritev pravnega posla z odločbo. Šele na podlagi pravnomočne odločbe, s katero upravna enota odobri pravni posel, pa je možna overitev podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu.
Prav tako velja posebnost pri nastanku davčne obveznosti, ki nastane takrat, ko postane odločba o odobritvi pravnega posla pravnomočna, čeprav je bila prodajna pogodba sklenjena prej. Lastninska pravica na kmetijskem zemljišču pa se pridobi šele z vpisom v zemljiško knjigo.
***
Suzana Cvikl je univ. dipl. prav. in pravna svetovalka pri Humanitarnem društvu Pravo za VSE.
