Postopek prodaje kmetijskega zemljišča

Ali lahko trenutni lastnik kmetijskega zemljišča prosto izbere kupca?
Objavljeno
12. februar 2018 13.47
jsu-Panvita
Suzana Cvikl
Suzana Cvikl

Pravico do zasebne lastnine kot eno temeljnih človekovih pravic zagotavlja 33. člen Ustave Republike Slovenije – URS. Vendar ta ustavna pravica, ki zagotavlja posamezniku svobodo na premoženjskem področju, ni absolutna. Tako prvi odstavek 67. člena URS določa, da zakon določa način pridobivanja in uživanja lastnine tako, da je zagotovljena njena gospodarska, socialna in ekološka funkcija.

Zaradi zagotavljanja gospodarske, ekološke in socialne funkcije lastnine na kmetijskih zemljiščih, gozdovih in kmetijah je zakonodajalec promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami omejil, zato je mogoč samo v skladu s pravili in pod pogoji, ki jih določa Zakon o kmetijskih zemljiščih - ZKZ (sodba X Ips 223/2013 z dne 3. 6. 2015). Tako med drugim tudi pri prodaji kmetijskih zemljišč lastniki niso povsem svobodni, saj jih ZKZ omejuje pri izbiri pogodbenega partnerja in v samem postopku prodaje.

Se pa lahko lastniki svobodno odločijo o tem, ali in kdaj ter pod kakšnimi pogoji (torej tudi za kakšno ceno) bodo prodali nepremičnino (sklep II Ips 103/2016 z dne 15. 9. 2016).

Objava ponudbe o prodaji

Pri prodaji kmetijskega zemljišča veliko vlogo odigra upravna enota, saj mora prodajalec ponudbo predložiti upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče leži. Upravna enota pa mora ponudbo nemudoma objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem portalu e-uprave.

Sprejem ponudbe za nakup

Zainteresirani kupec mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti, pri tem pa je treba opozoriti, da je rok za sprejem ponudbe 30 dni od dneva, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski upravne enote. Po preteku tega roka upravna enota obvesti vse sprejemnike ponudbe in prodajalca priporočeno s povratnico o tem, kdo je sprejel ponudbo.

Predkupni upravičenci

Institut predkupne pravice je namenjen usmerjanju prometa s kmetijskimi zemljišči tako, da ostanejo v primarni pridelovalni funkciji v obsegu, ki je potreben za zagotovitev prehranske varnosti prebivalcev Slovenije. Tak cilj je ne le ustavno dopusten, ampak tudi zaželen (sodba II Ips 369/2010 z dne 15. 12. 2011).

Kupci s prednostno pravico po vrstnem redu so: 1. solastnik; 2. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj (kmet mejaš); 3. zakupnik zemljišča, ki je naprodaj; 4. drug kmet; 5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti; 6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo.

Iz drugega odstavka 23. člena ZKZ pa izhaja, da se, ob enakih pogojih, med kmeti, uvrščenimi na isto mesto, pravica do nakupa določi po naslednjem vrstnem redu: 1. kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost; 2. kmet, ki zemljišče sam obdeluje; 3. kmet, ki ga določi prodajalec, razen če gre za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ki je stvarno premoženje države in mora prodajalec določiti kmeta na podlagi metode javne dražbe.

Ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča ponudnika v razmerju do predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ zavezuje in vezanosti nanjo na podlagi prvega odstavka 25. člena Obligacijskega zakonika (OZ) ne more izključiti. S prejemom izjave o sprejemu ponudbe je prodajna pogodba sklenjena pod odložnim pogojem odobritve upravne enote.

Če pa nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice, lahko prodajalec proda kmetijsko zemljišče vsakomur, ki je sprejel ponudbo pravočasno in na način, predpisan z ZKZ, če sklenjeno pogodbo odobri upravna enota.

Je pa prodajalec na neki način svoboden pri izbiri kupca, tudi če si konkurirata na prvem mestu prednostnega vrstnega reda dva ali več solastnikov. Namreč iz določbe 23. člena ZKZ izrecno ne izhaja, po katerem pravilu je treba reševati takšne primere, to pa pomeni, da je prodajalec pri izbiri kupca v tem primeru prost po analogiji z določbo četrtega odstavka 23. člena ZKZ, ki prodajalcu prepušča izbiro, ko si je več sprejemnikov ponudbe enakih v tem, da nihče ne uveljavlja predkupne pravice (sodba I U 440/2009 z dne 1. 6. 2010).

Sklenitev prodajne pogodbe in odobritev pravnega posla z odločbo

Kupec mora po sklenitvi prodajne pogodbe podati na pristojno upravno enoto vlogo za odobritev pravnega posla, ki odobri ali zavrne odobritev pravnega posla z odločbo. Šele na podlagi pravnomočne odločbe, s katero upravna enota odobri pravni posel, pa je možna overitev podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu.

Prav tako velja posebnost pri nastanku davčne obveznosti, ki nastane takrat, ko postane odločba o odobritvi pravnega posla pravnomočna, čeprav je bila prodajna pogodba sklenjena prej. Lastninska pravica na kmetijskem zemljišču pa se pridobi šele z vpisom v zemljiško knjigo.

***

Suzana Cvikl je univ. dipl. prav. in pravna svetovalka pri Humanitarnem društvu Pravo za VSE.

01 - Modified: 2018-05-25 05:39:53 - Feat.: 1 - Title: »Zdi se, da Janez Janša ne bo mogel sestaviti vlade« (VIDEO) 02 - Modified: 2018-05-24 17:10:02 - Feat.: 1 - Title: Sistem ravnanja z odpadki se je sesul 03 - Modified: 2018-05-25 06:34:39 - Feat.: 1 - Title: Meteorne vode potopile središče Prevalj (VIDEO) 04 - Modified: 2018-05-25 05:45:33 - Feat.: 1 - Title: GDPR: velik vpliv na poslovne odločitve in rezultate podjetij 05 - Modified: 2018-05-24 19:50:39 - Feat.: 1 - Title: Referendum o splavu znova deli Irsko 06 - Modified: 2018-05-24 20:09:31 - Feat.: 1 - Title: Nemčija v primežu ZDA in Kitajske 07 - Modified: 2018-05-25 06:36:57 - Feat.: 1 - Title: Oprano ime »velikana iz Galvestona« 08 - Modified: 2018-05-24 20:20:38 - Feat.: 1 - Title: Harvey Weinstein naj bi se kmalu predal policiji 09 - Modified: 2018-05-24 19:23:44 - Feat.: 1 - Title: Upravno sodišče proti daljšemu pomolu Luke Koper 10 - Modified: 2018-05-24 15:09:45 - Feat.: 1 - Title: Otroška srčna kirurgija: ZZZS mora staršem povrniti stroške operacije v Nemčiji 11 - Modified: 2018-05-24 18:03:28 - Feat.: 1 - Title: Radenska ni bila kriva za poškodbe grla 12 - Modified: 2018-05-24 17:25:35 - Feat.: 1 - Title: Opravičilo slavnega igralca po obtožbah o spolnem nadlegovanju 13 - Modified: 2018-05-24 17:33:24 - Feat.: 0 - Title: FOTO:Študljani nočejo Publicusovih smrdečih odpadkov
01 - Modified: 0000-00-00 00:00:00 - Feat.: 0 - Title: Kabinet čudes: »Čiča«, ki je odkril raj 02 - Modified: 0000-00-00 00:00:00 - Feat.: 0 - Title: Kabinet čudes: Razstavljati mrak nad Parkom Zvezda 03 - Modified: 0000-00-00 00:00:00 - Feat.: 0 - Title: Kabinet čudes: Vesoljska odiseja 4.0 04 - Modified: 0000-00-00 00:00:00 - Feat.: 0 - Title: Kabinet čudes: Zakladi partizanskih fotoreporterjev 05 - Modified: 0000-00-00 00:00:00 - Feat.: 0 - Title: Ali vam všečki na družabnih omrežjih pomenijo več kot otrokova zasebnost? 06 - Modified: 0000-00-00 00:00:00 - Feat.: 0 - Title: Kabinet čudes: Prah za kihanje 07 - Modified: 0000-00-00 00:00:00 - Feat.: 0 - Title: Bodi varen: Imate dobro geslo? 08 - Modified: 0000-00-00 00:00:00 - Feat.: 0 - Title: Kabinet čudes: Živi svet kraškega podzemlja 09 - Modified: 0000-00-00 00:00:00 - Feat.: 0 - Title: Kabinet čudes: Pipa – moški okras in ponos 10 - Modified: 0000-00-00 00:00:00 - Feat.: 0 - Title: VPRAŠNJE & ODGOVOR: Kako se odreči skritim zakladom in ostati varen na spletu? 11 - Modified: 0000-00-00 00:00:00 - Feat.: 0 - Title: Zakaj so cepljenja obvezna 12 - Modified: 0000-00-00 00:00:00 - Feat.: 0 - Title: Znova je treba začeti zaupati v učitelje 13 - Modified: 0000-00-00 00:00:00 - Feat.: 0 - Title: Vračilo Zoisovih štipendij 14 - Modified: 0000-00-00 00:00:00 - Feat.: 0 - Title: Zaženi se: Hej, hej, Ljubljančanke, kje ste parkirale? 15 - Modified: 0000-00-00 00:00:00 - Feat.: 0 - Title: Ko udari strela! 16 - Modified: 0000-00-00 00:00:00 - Feat.: 0 - Title: O vitezu z Njegoševe ceste
01 - Modified: 2018-05-25 06:15:48 - Feat.: 0 - Title: FOTO:Maline ob centru varne vožnje 02 - Modified: 2018-05-24 17:33:24 - Feat.: 0 - Title: FOTO:Študljani nočejo Publicusovih smrdečih odpadkov 03 - Modified: 2018-05-24 16:16:04 - Feat.: 0 - Title: FOTO:Arhitekturna biroja Enota in Superform do beneških nagrad 04 - Modified: 2018-05-24 16:59:34 - Feat.: 0 - Title: FOTO:Simon Yates prvič zašel v težave, Dumoulin je zelo blizu! (VIDEO) 05 - Modified: 2018-05-24 14:46:10 - Feat.: 0 - Title: FOTO:Poslanska predvolilna vročica tudi pri pranju denarja 06 - Modified: 2018-05-24 13:49:44 - Feat.: 0 - Title: FOTO:Iskrica 07 - Modified: 2018-05-24 11:48:23 - Feat.: 1 - Title: FOTO:Požrešne luknje 08 - Modified: 2018-05-24 12:06:02 - Feat.: 1 - Title: FOTO:Ulice na Havajih gorijo v modrih plamenih 09 - Modified: 2018-05-24 12:01:38 - Feat.: 0 - Title: FOTO:Družine tožijo Evropo zaradi slabšanja podnebja 10 - Modified: 0000-00-00 00:00:00 - Feat.: 0 - Title: FOTO: Na ljubljanskih trgih in ulicah silvestrovalo približno 100.000 ljudi 11 - Modified: 0000-00-00 00:00:00 - Feat.: 0 - Title: FOTO: Na ljubljanskih trgih in ulicah silvestrovalo približno 100.000 ljudi 12 - Modified: 0000-00-00 00:00:00 - Feat.: 0 - Title: FOTO: Na ljubljanskih trgih in ulicah silvestrovalo približno 100.000 ljudi 13 - Modified: 0000-00-00 00:00:00 - Feat.: 0 - Title: FOTO: Na ljubljanskih trgih in ulicah silvestrovalo približno 100.000 ljudi